前言

5月1日，增值稅正式在包括房地產、建筑企業中的所有企業正式實施，程龍貴老師結合近兩月對房企營改增實務的研究以及與房企學員交流提出各種問題，分享5月份房企必須要開展的6項工作，5月份剩余的時間已不多，希望房企從業人員結合公司的情況、當地國稅機關管理情況，積極開展必要工作，為公司創造財稅管理價值。

一、老項目銷售簡易計稅方法認定備案工作

1、老項目認定標準及部門省份老項目其他認定標準

對于老項目的認定標準，除了總局文件提出的兩項標準以外，部分省份國稅局通過營改增政策解答的方式，規定其比較有實操性的認定標準。

比如河北省規定，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。

請房地產了解項目所在區域是否也有類似政策公布，或者已發布未公開。在了解的基礎上，應積極申請老項目認定。

部分開發項目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工。按照實質重于形式的原則，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實際已開工的確鑿證明，可以按照老項目選擇簡易計稅方法。

2、判斷老項目采用一般計稅方法還是簡易計稅方法，稅后利潤更大；

至于老項目是采用一般計稅方法還是簡易計稅方法稅后利潤更優，需要房地產企業自行估算項目的收入、土地成本、政府規費、建筑服務成本、甲供材成本、可抵扣成本等綜合因素來計算土地增值稅，同時還需要考慮可抵扣的費用，和不抵扣的費用、利息等因素，來綜合考慮企業所得稅，以整體稅后利潤最大化為判斷標準，這需要企業有很好的管理體系，提供相對準確的決策數據，同時，還需要有一個很好的信息化模型，來實時動態測算稅后凈利潤，是一件計算含量和工作量都不小的工作。

3、辦理老項目簡易辦法認定備案

如果確定老項目需要辦理簡易計稅方法的，企業在申請為一般納稅人時，務必在5月31日之前申請簡易計稅方法的備案認定。

目前各地國稅局對于老項目認定程序進展程度各異，有些地區已經可以辦理簡易計稅備案，但仍有較多的地區不能辦理，并且不能給房地產企業明確的回復。

但要反復強調的是，無論稅局能否辦理，請一定爭取在5月31日之前辦理備案手續，因為不辦理，采用一般計稅方法時，公司對該項目的后續管理將發生巨大的變化。

4、不辦理簡易計稅方法備案的風險

如果不辦理備案，企業是一般納稅人時，6月份就必須要申報繳納5月份增值稅，此時，對于項目必須要確定是采用何種計稅方法，而一般納稅人默認采用一般計稅方法，因此，如果在5月31日之前，沒有辦理簡易計稅方法備案，那么6月份申報，該項目就應該是采用一般計稅方法。

5、辦理簡易計稅方法的優點

如果當您不能判斷項目到底適用一般計稅方法還是簡易計稅方法，請結合公司特點參考以下簡易計稅方法下的優點：

1）增值稅的稅負上限就是5%，原營業稅相比，由于是價外稅，稅負率還稍微下降；

2）簡易計稅方法下，不涉及增值稅專用發票，采購成本會降低；

3）簡易計稅方法下，不涉及采購的增值稅專用發票，可以遠離虛開增值稅專用發票，同時也就遠離了刑事風險。

二、爭取項目確定為老項目

如果了解到項目所在地，有政策支持，需要有確鑿的實質開工證據，就可以認定為老項目，則公司應該尋找確鑿證據，確鑿證據包括但不限于以下：

1、項目開工剪彩儀式；

2、項目實際動工成果，比如已經挖地基、建筑物已經出地平線；

3、支付工程款給建筑商；

4、取得建筑商工程發票等；

三、4月30日之前取得不動產出租簡易計稅方法備案

根據文件規定，4月30日之前取得的不動產，可以申請簡易計稅方法，按照5%征收率征收增值稅，而一般計稅方法則按照11%繳納增值稅，對于部分4月30日之前取得的不動產，往往沒有進項稅額發票。因此，如果不申請簡易計稅方法，稅負率將大大提升。

對于4月30日之前取得不動產，尤其是房地產自行開發的不動產，是否采用簡易計稅方法，需要結合該項目銷售情形是否認定為簡易計稅方法，如果銷售認定為簡易計稅方法，則該項目不能取得進項稅額發票，毫無疑問，要及時申請簡易計稅方法。

值得注意的是，不少房地產企業重視銷售部分物業簡易計稅方法的認定備案，而容易忽視出租物業簡易計稅方法的認定備案。在此提醒房地產企業應充分關注此備案事項。

四、修改公司銷售合同，更新公司銷售管理制度

營改增實施前前的銷售合同沒有充分考慮到增值稅事項，尤其是新老項目的問題，而5月份甚至以后銷售的項目，應該絕大部分是老項目，并且采用簡易計稅方法，如果房地產企業在銷售合同中沒有任何明顯體現的話，未來在辦理房產證時可能會出現極大的爭議，如果在房價上漲期間還好，如果在房價下降期間，可能會給房地產企業帶來絕大的困難。

很可惜，目前有比較少的房地產企業意識到這個問題。但沒關系，由于業務剛開始，還有時間完善和調整。筆者后期也會通過文章詳細講解其中存在的問題以及如何破解之道。敬請期待。

五、修改公司采購合同，更新公司采購管理制度

基于房地產企業增值稅，同時包含了增值稅以及原營業稅的特點，又加上了簡易計稅方法和一般計稅方法并存的問題，極大考驗了房地產企業采購管理，考驗房地產企業財務稅務管理水平，只要公司財務人員稍微出現一點差錯，給企業帶來的后果，不是多交增值稅，就是偷逃增值稅。

在實踐管理中，需要財務部門和業務部門進行充分的溝通，只有在財務部門精通業務，業務部門掌握大量的財稅知識的前提下，才有可能保證公司增值稅管理不出大的風險。

增值稅采購中，對于房地產企業的財務人員和業務人員還會面臨一個重大的問題，就是如何規避虛開增值稅風險，如何杜絕善意取得增值稅專用發票的風險。同樣，筆者后期也會通過文章詳細講解其中存在的問題以及如何破解之道。敬請期待。

六、重新設置會計核算制度

營改增后，由于存在一般計稅方法和簡易計稅方法并存的情況，以及目前復雜的納稅申報表，需要設計一套符合房地產管理和申報的會計核算科目，提高工作效率的同時，降低納稅申報的差錯，當然，如果項目處于完工銷售以后，通過合理設置的會計科目，還可能快速進行進銷差額動態平衡的預測和指導工作。

注：轉載本文請注明來源“正保會計網校”

程龍貴老師相關精品實務課程推薦：

全面營改增下增值稅稅額管控及籌劃技巧