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房地產開發企業會計科目設置
房地產企業在開發過程中會遇到各種各樣的問題，本文帶你一一解答！房地產企業會計科目設置都有哪些呢？快來看看吧！
一、房地產開發過程中的專業詞匯及行業術語
1.土地類型有哪些？
序號 | 土地類型 | 期限 |
1 | 居住用地 | 70年 |
2 | 工業用地 | 50年 |
3 | 教育、科技、文化衛生、體育用地 | 50年 |
4 | 商業、旅游、娛樂用地 | 40年 |
5 | 綜合或其它用地 | 50年 |
6 | 加油站、加氣站用地 | 20年 |
2.土地使用權的出讓方式有哪些？
協議出讓
招標出讓
拍賣出讓
掛牌出讓
3.三通一平指的是什么？
三通指水通、電通、路通，一平指場地平整。
4.五通一平指的是什么？
五通指通電、通路、通給水、通訊、通排水，一平指場地平整。
5.七通一平指的是什么？
七通指通上水、通下水、通電力、通電訊、通煤氣、通交通、通熱力，一平指場地平整。
6.房地產開發商應取得哪“五證”？
房地產開發商在房地產市場上進行房地產開發、銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。“五證”“兩書”是最重要的條件。
7.房地產竣工交房時應取得哪“兩書”？
《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
8.什么是紅線？
紅線指規劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅筆圈在圖紙上，具有法律效力。
9.房屋的用地面積和總建筑面積的概念是什么？
用地面積指城市規劃行政主管部門確定的建設用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積。
總建筑面積指小區內住宅、公共建筑、商業、人防地下室等面積的總和。
三、房地產開發企業會計科目設置
1.開發產品成本的種類和內容有哪些？
開發產品成本按用途可分為四類：
序號 | 項目 | 內容 |
1 | 土地開發成本 | 房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項直接費用和開發間接費用 |
2 | 房屋開發成本 | 房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、周轉房、出租房、代建房等）所發生的各項費用支出 |
3 | 配套設施開發成本 | 房地產開發企業開發的、能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出 |
4 | 代建工程成本 | 房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發生的各項費用支出 |
2.開發產品成本（開發成本）項目有哪些？分別核算哪些內容？
（1）土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用。
主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
大配套費又叫城市基礎設施配套費、市政公用設施配套費，指按城市總體規劃要求，為籌集城市市政公用基礎設施建設資金所收取的費用，按建設項目的建筑面積計征，專項用于城市基礎設施和城市共用設施建設。
包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃氣、污水處理、集中供熱、園林、綠化、路燈和環境衛生等設施的建設。建設單位是大配套費的繳納主體，征收標準以各地方具體政策為準。
（2）前期工程費：指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
（3）建筑安裝工程費：指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
（4）基礎設施建設費：指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
（5）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
（6）開發間接費用：指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。
主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
3.開發間接費用的組成和核算內容有哪些？
（1）開發間接費用核算企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用。
工資
福利費
折舊費
修理費
辦公費
水電費
周轉房攤銷等
勞動保護費
（2）為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，依據企業會計準則，將符合資本化條件的借款費用計入開發間接費用。
（3）期末科目無余額。開發間接費用應按企業成本核算辦法的規定，分配計入有關的成本核算對象：
借：開發成本
貸：開發間接費用
4.開發間接費用與管理費用、銷售費用的劃分
（1）三個會計科目的核算內容
開發間接費用核算的是企業內部獨立核算單位直接組織管理開發項目而發生的各項間接費用。
銷售費用核算的是企業為銷售而發生的各項費用。包括：
①產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費。
②產品銷售過程中發生的廣告宣傳費、展覽費。
③為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用。
管理費用核算的是企業行政管理部門（總部）為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用。
包括工資、福利費、工會經費、職工教育費、勞動保險費、待業保險費、技術開發費、無形資產攤銷、遞延資產攤銷、業務招待費、壞賬損失以及其他管理費等。
（2）管理費用和開發間接費用的區別
在實際工作中，往往以是否設立現場管理機構為依據進行劃分。
情形 | 記入科目 |
不建現場機構，由公司定期或不定期地派人到開發現場組織其開發建設活動 | 可直接并入企業的管理費用 |
建立現場管理機構 | 開發間接費用 用于核算企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用 |
5.開發產品的核算內容
開發產品核算的是企業已完工開發產品的實際成本。包括土地、房屋、配套設施和代建工程等，具體是指企業已經完成全部開發過程，并已驗收合格合乎設計標準，可以按照合同規定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。
6.稅金及附加
土地增值稅
教育費附加
房產稅
車船稅
城市維護建設稅
地方教育附加
城鎮土地使用稅
印花稅等
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