個人出租不動產(chǎn)需要繳納哪些稅費(fèi)？徹底講明白了！

來源: 中稅答疑編輯：蘇米亞 2019/07/12 14:49:11　　字體：大小

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有一位朋友有一間位于市區(qū)的占地200平米的房屋（非住房）需要出租，問如今國家減稅降費(fèi)，他這間房出租涉及哪些稅費(fèi)？有哪些優(yōu)惠政策？

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個人出租不動產(chǎn)（非住房）涉及的稅費(fèi)主要有：

增值稅【征收率為5%，政策依據(jù)為《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）】、城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅。

此人房屋出租期為1年，年租金為90萬元（含增值稅價），采用一次性收取租金的方式收取租金，本地區(qū)的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為8元/平方米，城建稅為7%，教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加合計為5%。

依據(jù)法規(guī)，此項(xiàng)出租業(yè)務(wù)的應(yīng)繳增值稅為：90÷（1+5%）×5%＝4.285714萬元；

但根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第4號）四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的，免征增值稅。

因此，本例中分?jǐn)傊粮髟聻?0÷12＝7.5萬元是免征增值稅的。

相應(yīng)的，城建稅以及教育費(fèi)附加和地方教育附加等都相應(yīng)免征。

根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)，此項(xiàng)出租業(yè)務(wù)中的土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅都可以減半征收。

應(yīng)納土地使用稅：200×8×50%＝800元

印花稅：900000×0.1%×50%＝450元

那么，在計算房產(chǎn)稅和個人所得稅時，是否從租金中扣除應(yīng)征的增值稅額呢？

出租房屋，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）的規(guī)定：二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。四、……個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

根據(jù)本文第五條：五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

故在計算房產(chǎn)稅和個人所得稅時，不得扣減應(yīng)征而免征的增值稅額。

年應(yīng)納房產(chǎn)稅為：900000×12%×50%＝54000元

個人所得稅：可以扣除的相關(guān)費(fèi)用（即此項(xiàng)出租業(yè)務(wù)中繳納的相關(guān)稅費(fèi)）＝800+450+54000＝55250元

故年應(yīng)納個人所得稅為：(900000-55250)×（1-20%）×20%＝135160元。

在國家大力減稅降費(fèi)的優(yōu)惠政策下，這項(xiàng)出租業(yè)務(wù)省下了不少稅費(fèi)。切切實(shí)實(shí)的真金白銀落入百姓的口袋。

2019年國家推行減稅降費(fèi)，各大稅種減免優(yōu)惠政策頻出。一段時間未接觸，都會感覺已無從下手。企業(yè)全稅種核算與申報實(shí)訓(xùn)營針對新政策系統(tǒng)全面講解增值稅、所得稅、附加稅、印花稅等企業(yè)常用稅種的計算及申報實(shí)操。點(diǎn)擊進(jìn)入>>

企業(yè)全稅種核算與申報實(shí)訓(xùn)營（8期）