一、我國企業投資性房地產審計中存在的問題

　　（一）相關法律法規不健全

　　投資性房地產在行業中是一個比較新的概念，在審計實務缺乏具體的審計業務準則。因為投資性房地產被單獨由固定資產中抽出的時間還很短，所以一系列的會計制度、審計制度還有待完善。

　　（二）缺乏針對性的審計程序

　　目前我國注冊會計師在對投資性房地產審計存在以下幾方面的缺陷：第一，未能準確的確定其范圍，存在著將本應作為投資性房地產而不納入投資性房地產和將不應作為投資性房地產而納入投資性房的情形，這即會影響“真實性”，也會影響“完整性”；第二，由于投資性房地產會計核算的特殊性，如計量模式的選擇與轉換、減值準備和累計折舊的計提、投資性房地產與非投資性房地產的轉換等，導致其會計處理不同于其他資產。而在審計過程中，注冊會計師往往忽略這些內容，未能盡到應用的職業謹慎；第三，由于投資性房地產大多表現為建筑物和土地使用權，對其進行檢查需要審計人員具備必要的土地、建筑、工程等方面的專業知識，而在實際工作中真正具備這些專業能力的注冊會計師很少，在利用專家工作方面也做的不太好，這樣就難以對投資性房地產的價值進行準確的界定，大多簡單的認可客戶的賬面價值。

　　（三）投資性房地產公允價值難以確認

　　投資性房地產多為不動產，其絕對價值較大，其價值計量的準確與否會對企業財務信息產生較大的影響，甚至會改變企業的利潤和財務狀況，所以對投資性房地產賬面價值的檢查是審計工作的重點，尤其是對那些投資性房地產價值較大和期間內變動較頻繁的單位。然而，我國在投資性房地產中引入了公允價值的計價方式，在公允價值的確定、公允價值變動損益的確定、計量模式轉換時都是以公允價值為基礎的，由于我國市場體現尚不完善，投資性房地產的公允價值難以確定。從已經采用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產公允價值的確定采用的是專業房地產評估機構出具的評估價格，還有幾家上市公司選擇投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告，但由于評估水平的參差不齊，評估方法及參數的可選擇性太大，導致實際的公允價值并不可靠。按照現有的評估模式，投資性房地產的增值金額不會太高。一般對投資性房地產評估，一是采用未來現金流量折現法，而在現在租售比達到300－400倍的情況下，以租金作為未來現金流量折現而計算出來的現值是遠遠小于市場價值的；二是參照市場價值，但是由于目前我國房地產市場的稅費相當繁重，包括營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等，如果按市場價值作為售價扣除相關稅費后得到的評估價格往往比實際的市場價格低很多，增值幅度沒有想象中的那么高。

　　（四）審計人員業務素質和能力有待提高

　　審計質量很大程度上取決于審計主體一注冊會計師的素質，我國投資性房地產審計質量不高也與我國注冊會計師素質不高密切相關。這主要體現在以下兩個方面：一方面，審計人員職業道德欠佳，在對投資性房地產確認審計的過程中，由于競爭加劇和市場無序容易使注冊會計師忽視職業道德，其獨立性易受到來自諸如經濟利益、關聯關系、外在壓力等各方面因素的干擾，導致其在審計過程中不能保持應有的獨立性和職業謹慎，未能執行相應的審計程序，審計人員可能就會輕易地接受客戶聲明書的觀點或出具與審計結果不同的觀點。有的注冊會計師即便在審計過程中發現客戶的投資性房地產存在問題，出于自身利益的考慮，也不會在審計報告予以披露，甚至與之同流合污。出具嚴重失實的審計報告，不但自己的職業獨立性喪失殆盡，還嚴重打擊了投資者對整個會計師行業的信任。另一方面，審計人員專業業務素質不高，要做好投資性房地產審計，不僅要求審計人員掌握相應的審計知識和技術，更要熟悉與投資性房地產有關的知識和技術，如相關的建筑知識、知識產權知識、資產評估知識等，雖然目前我國的審計人員在不斷地更新知識，專業素質和技能都有所提高，但能夠根據投資性房地產的特殊性有針對性地完成投資性房地產產審計工作的專業人員還較少。由于學歷、專業知識、經驗、個人因素等原因，導致多數審計人員還不具備專項審計的能力，這必將影響投資性房地產審計的工作質量和工作效率，也不能保證審計良性效益的發揮。

　　二、完善投資性房地產審計的策略

　　（一）重視投資性房地產審計

　　在計劃審計階段，對被審計單位執行初步業務活動時，應關注其投資性房地產業務，并分析其重大錯報風險，在此基礎上，在審計計劃中反映對投資性房地產審計的目的和要求，使得投資性房地產在審計過程中不會成為被遺忘的角落；在審計實施階段，根據具體情況確定是否對投資性房地產實施控制測試，重點是如何對其實施實質性測試，以及對獲取審計證據的要求，鑒于投資性房地產業務的偶發性和風險較大的特點，在對其實施細節測試時不宜采用審計抽樣方法，而應進行詳細審計；在審計報告階段，在形成審計意見時，注冊會計師應當從總體上評價是否已經獲取充分、適當的審計證據，以將風險降至可接受的低水平。在對審計證據進行整理分析以形成審計意見時，應充分考慮投資性房地產審計的結果，以提高審計結論的準確性。

　　（二）執行針對性測試程序

　　投資性房地產審計，對其審計除了執行常規審計程序外，還應根據投資性房地產的特點采取有針對性的審計程序，重點檢查以下幾個關鍵點，以保證審計質量：第一，審查投資性房地產的真實性和完整性，通過對相關的協議和董事會紀要等文件、資料的檢查，驗證賬面上的投資性房地產的所有權是否歸被審計單位所有，是否是用于出租土地使用權或持有并準備增值后轉讓的土地使用權和建筑物，是否被用于抵押和擔保，尤其應關注是否有存在糾紛和法律訴訟的業務，此外，還應關注是否存在隱瞞投資性房地產而不將其入賬的情形，特別要提出的是，對于部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產，應以用于賺取租金或資本增值部分是否能夠單獨計量和出售為依據判斷其是否應作為投資性房地產核算。第二，檢查投資性房地產的增減變動，對于投資性房地產的增加，重點應檢查增加業務是否真實，相關的手續和法律程序是否完備，不同途徑增加的投資性房地產的賬務處理是否正確，特別應關注是否存在關聯方業務；對于投資性房地產減少業務，應注意轉讓的賬務處理和轉讓損益的核算是否正確。第三，檢查投資性房地產的計量模式，對于以公允價值模式計量的，應關注是否有確鑿的證據表明其公允價值能夠持續可靠取得，當有證據表明投資性房地產的公允價值不能持續可靠取得時，是否將投資性房地產從公允價值模式轉變為成本模式計量，此外，還應檢查是否將所有投資性房地產都按一種模式計量，防止出現部分投資性房地產以成本模式計量，部分投資性房地產以公允價值模式計量的情形出現。

　　（三）合理確定投資性房地產價值

　　驗證投資性房地產賬面價值的準確性，是投資性房地產審計的重點和難點。實現“估價與分攤”這一具體審計目標，對于以成本模式核算的投資性房地產應把握以下幾個關鍵之處：第一，初始確認的審計，應關注其是否按實際成本入賬，即外購的投資性房地產是否以其購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其它支出作為其初始確認成本，自行建造的投資性房地產，是否以其達到預定可使用狀態前發生的必要支出作為其初始確認成本，而對于由公允價值模式轉換為成本模式的投資性房地產是否按該資產在轉換日的賬面價值作為入賬成本，驗證投資性房地產初始成本的準確性。第二，后續計量的審計，主要關注是否按照固定資產和無形資產的相關規定，對投資性房地產按期計提折舊或攤銷，并將其計入其它業務成本，當存在減值跡象時，是否按準則的規定計提相應的減值準備，已經確認的減值準備，是否存在以后轉回的情形。第三，審查轉換和處置業務，將投資性房地產轉為自用時，是否按其賬面價值轉為固定資產或投資性房地產，將投資性房地產出售時，是否將其收入與成本分別計入其它業務收入和其它業務支出賬戶。對于以公允價值模式計量的投資性房地產，審計的重點是關注其公允價值的取得和其準確性，避免出現公允價值不公允，公允價值成為利潤操控的手段的現象。對于將自用資產轉為投資性房地產的，應關注是否將公允價值大于和小于賬面價值的部分，分別計入資本公積和公允價值變動損益，在資產負債表日，是否將賬面價值調整為公允價值，其差額是否計入當期損益，出售時，是否把原人公允價值變動損益和資本公積的金額轉入其它業務收入等。

　　（四）提高審計人員的素質

　　提高審計人員的素質是保證投資性房地產審計質量的基礎，需要審計人員時刻保持應有的獨立性和職業謹慎性。一方面，提高審計人員職業道德，通過職業道德的約束和行業監管，輔之以加大違規成本，促使審計人員在對投資性房地產審計過程中，保持應有的審計獨立性，恪守職業道德，能夠抵制經濟利益的誘惑和外來壓力的干擾，保持應有的職業謹慎，執行規范的審計程序，對于在審計過程中發現的問題該披露的披露，該調整的應要求被審計單位調整，并根據問題的重要性和被審計單位的態度確定出具審計意見的類型。另一方面，審計人員應該努力學習，不斷提高自身的專業素質，熟悉投資性房地產相關的各種知識，不僅應掌握常規的審計技術和知識，還應結合投資性房地產的特點掌握特定的、有針對性審計技術，以保證發現投資性房地產業務中存在的問題，降低審計風險，保證審計質量，履行其“經濟警察”的職責。