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注意！房地產開發企業土地增值稅5大方面稅務風險
房地產開發項目的諸多涉稅種類中，土地增值稅稅負尤為沉重。而土地增值稅的預征、清算的征管方式，也對土地增值稅的日常管理提出了很高的要求。土地增值稅往往是房地產開發企業稅務遵從的難點和重點。本文擬對房地產開發企業開發過程中常見的土地增值稅稅務風險進行分析，以作提示！
一、土地增值稅核定征收稅務風險
《土地增值稅清算管理規程》（國稅發〔2009〕91號）第三十三條規定：“在土地增值稅清算過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算”。
核定征收的情形有：1、依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
由此，只有符合核定征收條件的，才能在土地增值稅清算中進行核定征收。對于不符合核定征收條件的，要及時調整為查賬征收，并且同時涉嫌構成偷稅的，要依據《稅收征收管理法》進行處理。
二、確定清算項目環節的稅務風險
土地增值稅清算分為“應清算”、“可清算”兩種情況。
應清算的情形包括：（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。對于前述應清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
可清算的情形包括：（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。對于“可清算”項目，待稅務機關發出清算通知才進行清算。納稅人未能按時清算，會需要繳納滯納金。
三、房地產轉讓收入的稅務風險
房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，收入按照規定的方法確認，否則可能構成偷稅違法行為。
而房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，但是對應的扣除成本和費用也不得扣除。
四、房地產開發成本的稅務風險
土地增值稅的扣除項目金額時，應以合法憑據為依據，未取得合法憑據的不得扣除。對方單位是經營性企業時必須提供稅務部門監制的發票。如果對方單位是行政機關或者政府行業管理機構，則可以是行政事業性收據，但是也應是符合要求的收據才行。
扣除項目金額中歸屬的各類成本必須是真實發生的（除去特別規定的可以預提的成本），否則不得在土地增值稅計算中扣除。以開發過程中占比較大的建安發票為例，如果存在相關合同中注明的建筑工程款、材料費、單位用量、工程造價等信息與賬目科目中開發成本、工程物資等科目存在差異，或者開票方與領用方不符等異常情況，那么稅務機關會對業務的真實性產生合理懷疑，如果經過調查，這些成本并未實際發生，輕則補繳稅款，重則視情況處以偷稅、虛開等處理處罰。
五、房地產開發費用的稅務風險
房地產開發費用包括房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用、財務費用等。常出現稅務風險的是融資費用。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）規定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”
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