稅金＝（稅前造價＋利潤）×稅率（%）

　　9.工程施工發包與承包計價辦法

　　根據建設部第107號部令《建筑工程施工包與承包計價管理辦法》的規定，發包與承包價的計算方法分為工料單價法和綜合單價法。

　　八。建設工程造價的確定

　　（一）考核目的

　　工程計價方法在工程建設的各個階段有所不同，掌握這些方法，有助于評估人員正確理解和分析工程造價文件，在評估中靈活借鑒造價計價方法，為合理確定建設工程重置成本和估算擬建項目投資起到至關重要的作用。這部分主要考核評估人員進行工程造價核算的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.了解投資估算的內容和編制方法。

　　2.掌握設計概算的概念和內容，掌握單位建筑工程概算編制方法，熟悉設計概算的主要作用和編制依據，熟悉單位設備及安裝工程概算編制方法，了解單項工程綜合概算和建設項目總概算的編制方法。

　　3.掌握施工圖預算的概念和內容，掌握施工圖預算的編制方法，熟悉施工圖預算的主要作用和編制依據，了解給排水、采暖、燃氣、電氣照明安裝工程施工圖預算的編制。

　　4.掌握工程量單計價的基本內容和方法，掌握工程量清單計價的步驟和程序，熟悉工程量清單統一格式，了解工程量清單計價及其作用。

　　5.了解工程結算和竣工決算的內容。

　　（三）要點說明

　　1.設計概算的概念和內容

　　設計概算是在投資估算的控制下由設計單位根據初步設計（或技術設計）圖紙及說明、概算定額（概算指標）、各項費用定額或取費標準（指標）、設備、材料預算價格等資料，編制和確定的建設項目從籌建至工交付使用所需全部建設費的文件。設計概算包括靜態和動態投資兩個部分，可分為單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。

　　2.設計概算的主要作用和編制依據

　　設計概算的主要作用有：設計概算是國家制定和控制建設投資的依據，是編制建設計劃的依據，是進行撥款和貸款的依據，是簽訂總承包合同的依據，是考核設計方案的經濟合理性和控制施工圖預算和施工圖設計的依據，是考核和評價工程建設項目成本和投資效果的依據。

　　設計概算的編制依據有：國家發布的有關法律、法規、規章、規程等，批準的可行性研究報告及投資估算、設計圖紙等有關資料，有關部門頒布的現行概算定額、概算指標、費用定額等和建設項目設計概算編制方法，有關部門發布的人工、材料價格，有關設備原價及運雜費率、造價指數等，建設場地自然條件和施工條件，有關合同、協議等，其他有關資料。

　　3.單位建筑工程概算編制方法

　　（1）概算定額法。利用概算定額編制單位建筑工程設計概算的方法，與利用預算定額編制單位建筑工程施工圖預算的方法基本相同。其不同之處在于編制概算所采用的依據的概算定額，所采用的工程量計算規則是概算工程量計算規則。該方法要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確的，方可采用。

　　（2）概算指標法。概算指標法是采用直接工程費指標。概算指標法是將擬建廠房、住宅的建筑面積或體積乘以技術條件相同或基本相同的概算指標而得出直接工程費，然后按規定計算出措施費、間接費、利潤和稅金等，編制單位工程概算的方法。該方法適用于初步設計深度不夠、不能準確地計算工程量，但工程設計是采用技術比較成熟而又有類似工程概算指標可以利用的情況。因此，其計算精度較低，是一種對工程造價估算的方法，但由于其編制速度快，故有一定實用價值。

　　在擬建項目結構特征與概算指標相同時，可直接套用概算指標編制概算。當擬項目的結構特征與概算指標有局部不同時，必須對概算指標進行調整后方可套用。可采用調整概算指標中的每平方米（立方米）造價和調整概算指標中的工、料、機數量兩種方法調整。

　　（3）類似工程預算法。類似工程預算法是利用技術條件與設計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設計概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設計與已完工程或在建工程的設計相類似又沒有可用的概算指標的情況，但必須對建筑結構差異和價差進行調整。

　　4.單位設備及安裝工程概算編制方法

　　（1）設備購置費概算。國產標準設備原價可通過詢價、查詢或按主管部門規定的現行價格計算。非主要標準和工器具、生產家具的原價可按主要標準設備原價乘以主管部門或地區規定的百分比計算。設備運雜費按有關部門規定的運雜費率計算。

　　（2）設備安裝工程概算的的編制方法包括預算單價法、擴大單價法、設備價值百分比法和綜合噸位指標法。

　　5.施工圖預算的概念和內容

　　施工圖預算是根據施工圖，按照各專業工程的預算工程量計算規則統計計算出工程量，并考慮實施施工圖的施工組織設計確定的施工方案或方法，按照現行預算定額、工程建設費用定額、材料預算價格和建設主管部門規定的費用計算程序及其他取費規定等，確定的單位工程、單項工程及建設項目建筑安裝工程造價的技術和經濟文件。施工圖預算包括單位工程預算、單項工程預算和建設項目總預算。

　　6.施工圖預算的主要作用和編制依據

　　施工圖預算的主要作用有：是進行招投標的基礎，是施工單位組織材料、機具、設備及勞動力供應的依據，是施工企業編制進度計劃、進行經濟核算的依據，是施工單位擬定降低成本措施和編制施工預算的依據，是甲乙雙方統計完成工作量、辦理工程結算和撥付工程款的依據，是工程造價管理部門監督、檢查執行定額標準、合理確定工程造價人、測算造價指數及審定招標工程標底的依據。

　　施工圖預算的編制依據有：施工圖紙及說明書和標準圖集，現行預算定額及單位估價表、建筑安裝工程費用定額、工程量計算規則，施工組織設計或施工方案、施工現場勘察及測量資料，材料、人工、機械臺班預算價格、工程造價信息及動態調價規定，預算工作手冊及有關工具書，工程承包協議或招標文件。

　　7.施工圖預算的編制方法

　　（1）單價法。根據地區統一單位估價表中的各項定額單價，乘以相應的各分項工程的工程量，匯兌相加，得到單位工程的人工費、材料費、機械使用費之和；再加上按規定程序計算出來的措施費、間接費、利潤和稅金，得出單位工程的施工圖預算造價的方法。

　　（2）實物法。應用實物法編制施工圖預算，首先根據施工圖紙分別計算出分項工程量，然后套用相應預算人工、材料、機械臺班的定額用量，再分別乘以工程所在地當時的人工、材料、機械臺班的實際單價，求出單位工程的人工費、材料費和施工機械使用費，并匯兌求和，進而求得直接工程費，然后再按規定計取其他各項費用，匯兌后就可得出單位工程施工圖預算造價。

　　（3）綜合單價法。所謂綜合單價即分項工程完全單價，是將各種工料和價格從市場上采集后編制成直接工程費，然后以直接工程費為基準參照費用定額把各項間接費和利潤、稅金分解到各分部分項工程合成為綜合單價，某分項工程綜合單價乘以工程量即為該分項工程的合價，所有分項工程合價匯總后即為該工程的總價。這種方法與前述方法相比較，主要區別在于：間接費和利稅是用一個費率分攤到分項工程單價中，從而組成分項工程完全單價的。

　　8.工程量清單計價的基本內容與方法

　　工程量清單計價方法，是指在建設工程招標投標中，招標人按照國家統一的《建設工程工程量清單計價規范》（以下簡稱不《計價規范》）的要求編制和提供工程量清單，投標人依據工程量清單、擬建工程的施工方案，結合自身實際情況并考慮風險后自主報價的工程造價計價模式。

　　工程量清單計價的基本過程分為兩個階段：工程量清單編制和工程量清單計價過程。

　　（1）工程量清單編制。工程量清單是由招標人按照《計價規范》附錄中統一的項目編碼、項目名稱、計量單位和工程量計算規則，結合施工設計圖紙、施工現場情況和招投文件中的有關要求進行編制。包括分部分項工程清單、措施項目清單、其他項目清單。

　　①分部分項工程量清單。在編制分部分項工程量清單時作到四個統一，即項目編碼統一、項目名稱統一、計量單位統一和工程量計算規則統一。

　　②措施項目清單。措施項目指為完成工程施工，發生于該工程施工前和施工過程主技術、生活、安全等方面的非工程實體項目。措施項目清單的編制除考慮工程本身的因素外，還涉及水文、氣象、環境、安全等和施工企業的實際情況列項，可參考《計價規范》提供的“措施項目一覽表”列項，不足部分可補充。

　　③其他項目清單。其他項目清單應根據擬建工程的具體情況列項。《計價規范》提供了兩部分四項作為列項參考，不足部分可補充。

　　（2）工程量清單計價。工程量清單計價包括編制招標標底、投標報價、合同價款的確定和辦理工程結算等。工程量清單計價應包括按招標文件規定，完成由招標人提供的工程量清單所列項目的全部費用，具體包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費和規費、稅金。工程量清單計價采用綜合單價計價，綜合單價包括完成規定計量單位合格產品所需的人工費、材料費、機械使用費、管理費、利潤，并考慮風險因素。綜合單價適用于分部分項工程量清單、措施項目清單和其他項目清單。分部分項工程量清單的綜合單價，不包括招標人自行采購材料的價款。

　　①標底的編制。招標工程如設標底，標底應根據招標文件中的工程量清單和有關要求、施工現場實際情況、合理的施工方法以及按照省、自治區、直轄市建設行政主管部門制定的有關工程造價計價辦法進行編制。

　　②投標報價。投標報價應根據招標文件中的工程量清單和有關要求、施工現場實際情況及擬定的施工方案或施工組織設計，依據企業定額和市場價格信息，或參照建設行政主管部門發布的社會平均消耗量定額進行編制。

　　③工程量變更及其計價。合同總綜合單價因工程量變更需調整時，除合同另有約定外，應按下列辦法確定：

　　a.工程量清單漏項或設計變更引起新的工程量清單項目，其相應綜合單價由承包人提出，經發包人確認后作為結算的依據。

　　b.由于工程量清單的工程數量有誤或設計變更引起工程量增減，屬合同約定幅度以內的，應執行原有的綜合單價；屬合同約定幅度以外的，其增加部分的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人提出，經發包人確認后，作為結算依據。

　　由于工程量的變更，且實際發生了規定以外的費用損失，承包人可提出索賠要求，與發包人協商確認后，給予補償。

　　9.工程量清單計價的步驟和程序

　　工程量清單計價的步驟為：

　　（1）熟悉工程量清單；

　　（2）研究招標文件；

　　（3）熟悉施工圖紙；

　　（4）了解施工組織設計；

　　（5）熟悉加工定貨的有關情況；

　　（6）明確主材和設備的來源情況；

　　（7）計算工程量；

　　（8）確定措施項目清單內容；

　　（9）計算綜合單價；

　　（10）計算措施項目費、其他項目費、規費、稅金等。

　　（11）將分部分項工程項目費、措施項目費、其他項目費和規費、稅金匯總、合并、計算出工程造價。

　　根據計價規范的規定，工程量清單計價程序如下表所示。

　　工程量清單計價程序

　　10.工程量清單統一格式

　　工程量清單計價格式應由下列內容組成：

　　（1）封面；

　　（2）投標總價；

　　（3）工程項目總價表；

　　（4）單項工程費匯總表；

　　（5）單位工程費匯總表

　　（6）分部分項工程量清單計價表；

　　（7）措施項目清單計價表；

　　（8）其他項目清單計價表；

　　（9）零星工作費表；

　　（10）分部分項工程量清單綜合單價分析表；

　　（11）措施項目費分析表；

　　（12）主要材料價格表。

　　九、建設工程財務評價與功能評價

　　（一）考試目的

　　在資產評估的多種方法中，收益法是以資歷產未來所帶來收益確定其價值勤的方法，因此，在評估中要充分考慮待估資產未來可能為其所有者或使用者帶來的經濟效益。評估人員學業習建設工程能為其所有者或使用者帶來的經濟效益。評估人員學習建設工程財務評價的知識，有助于加深其對工程設資經濟效果的理解，拓展評價工作思路。

　　建筑工程能評價，是對建筑產品滿足社會需要熟悉從社會性、適用性、安會性、藝術性和經濟性等多個角度對一個建筑產品的經綜合質量進行評價，熟悉建筑工程功能評功和功能評價基本知識的熟悉程度和應用能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握財務評價指標體系，掌握財務評價中反映項目盈利能力指票的計算方法和評價標準，熟悉財務效益和費用的識別和計算，熟悉財務評價報表的編制，熟悉財務評價中反映項目清償能力指標的計算方法和評價標準，了解財務評價的概念、工作程序及內容。

　　（三）要點說明

　　財務評價指標體系

　　按照是否考慮資金時間價值，則評價指標可分為靜態評價指標和動態評價指標。其中靜態評價指標包括靜態投資回收期、借款償還期、投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、利息備儲率和償債備付率等，動態評價指標包括動態投資回收期、財務凈現和財務內部收益率等。

　　根據指標的性質，財務評價指標可分為時間性、價值性和比率性指示。其中時間性指標包括投資回收期和借款償還期等；價值性指票包括財務凈現值等；比率性指票包括財務內部收益率、投資利潤、投資利稅率、資本金利潤率、利息備付率和償債備付率等。

　　2.財務評價中反映項目盈利能力指標的計算方法和評價標準。

　　（1）財務凈現值（FNPV）。財務凈現值是按行業基準收閃率或設定的目標折現率（ic），將項目計算期（n）_內各年凈現金流量折現到建設期初的現值之和。可根據現金流量表計算得到。其表達式為：

　　FNPV=

　　在多方案比選中，取財務凈現值勤大者為優，如果FNPV0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上可以接受。

　　（2）財務內部收益率（FIRR）。財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它的經濟合義是在項目終了時，保證所有投資被完全收回的折現率。代表了項目占用資金預期可獲得的收益率，可以用來衡量投資歷的回報水平。其表達式為：

　　財務內部收益率的計算應先采用試算法，后采內插法求得。內插公式為：

FIRR=i₁+

　　內部收益率愈大，說明項目的獲利能力越大；將所求出的內部收益率與行業的基準收益率或目標收益率ic相比，當FIRRic時，則項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務上可以被接受。

　　（3）動態投資回收期（Pt）。動態投資回收期是指項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映投資回收期力的重要指標。動態投資回收期以年表示，一般自建設開始年算起表達公式為：

　　計算公式為：

　　動態投資收回收期=[累計折現值開始出現正值的年數-1]+上年累計折現值的絕對值/當年凈現金流量的折現值

　　在項目財務評價中，動態投資回收期愈小說明項目投資回收的能力越強；動態投資回收期Pt與基準回收期PC相比較，如果P_t≦P_C，表明項目投資能在規定的時間內收回，則項目在財務上可行。

　　（4）投資利潤率。投資利潤率是指項目達到設計生產能力后的一個正常年份的年利潤總額或生產能力后的一下正常年份利潤總額或生產經營期內年平均利潤與投資總額的比率。它是考察項目單位投資盈利能力的靜態指標。計算公式為：

　　投資利潤率=（年利潤總額或年平均利潤總額）/投資總額*100%

　　投資利潤數值愈大愈好。在財務評價中，將投資利潤率與行業平均投資利潤率相比，當投資利潤率行業平均投資利稅率時，則項目在財務上可行。

　　（5）投資利稅率。投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常年份的年利稅總額或生產經營期內年平均利稅總額與投資總額的比率。它是反映項目單位投資盈利能力和對財政所做貢獻標。計算公式為：

　　投資利稅率=（年利稅總額或年平均利稅總額）/投資總額*100%

　　投資利稅率數值愈大愈好。在財務評價中，當投資利稅率行業平均投資利稅率時，則項目在財務上可行。

　　（6）資本金利潤率。資本金利潤率是指項目達到設計生產能力后的一個正常年份利潤總額或生產經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金盈利能力。計公式力：

　　資本金利潤率=（年利潤總額或年平均利潤總額）/資本金*100%

　　該指標數據愈大愈好。評價標準應以同行業的平均資本金利潤率作比較，大于等于平均資本利潤率時為可行。

　　3.財務效益和費用的識別與計算

　　建設項目的財務效益主要表現為生產經營的產品銷售（營業）收入，財務支出（費用）主要表現為建設項目的總投資、經營成本和稅金等各項支出。此外，項目得到的各種補貼、項目壽命期末回收的固定資產余值和流動資金等，也是項目得到的收入，在財務評價中視作益處理。

　　4.財務評價報表的編制

　　財務報表包括基本所表和輔助報表。基本報表有現金流量表、損益表、資金來源與運用表、資產負債表，對于涉及外貿、外資及影響外匯流量的項目，為考察項目的外匯平衡情況，沿需編制外匯平衡表。除必須編制以上幾種基本報表外，還應編制輔助報表，主要有固定資產投資估算表、流動資金估算表、投資計劃與資金籌措表、固不定期資產折舊費估算表、無形及遞延資產攤銷表、總成本費用估算表、產品銷售收入和銷售稅金及附加估算表、借款還本付息表等等。

　　5.財務評價中反映項目清償能力指標的計算方法和評價標準

　　（1）借款償還期。借款還期。是指根據國家財政規定及投資項目具體財務條件，以項目可資項目的具體財務條件，以項目可作為償還貸款的項目收益（利潤、折舊及共他收益）來償還項目投資借款本金和利息所需要的時間。其具體推算公式如下；

　　借款償還期=借款償還后開始出現盈余年份數－開始借款年份+當年償還借款額/當年可用于還款的資金額

　　借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為項目是有借款償債能力的。

　　（2）利息備付率。利息墳率也稱已獲利息倍數，指項目在借款償還期內各年可用于支付利息的稅息前利潤與當期應付利息費用的比值。計算公式為：

　　利息備付率=息稅前利潤/當期應付利息費用

　　利息備付率表示使用項目利潤付利息的保證倍率。在正常經營情況下，利息備付率當大于2.

　　（3）償債備付率。償債備付率指項目在借款償還期內，各年可用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比值。計算公式為：

　　償債備付率=可用于還本付息資金/當期應還本付息金額

　　償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借本息的保證倍率。正常情況下應當大于1，且越高越好。

　　6.建筑工程功能評價的內容

　　建筑功論證，就是對建筑產品能夠提供的功能效果加工以分析和評價論證，衡量滿足社會需要的程度。對于不同的建筑工程，由于建設目的不同，在功能評價方面的內容民不盡相同。概括起來，建筑工程功能評價的主要內容包括：社會性功能，適用性功能，安全性功能，藝術性功能和經濟消耗。對建筑工程功能的評價，往往通過評價一系列反映這些因素的指標來實現。對于公共建筑、工業建筑、住宅小區的功能，應采用不同的指標系進行評價。

　　7.建筑工程功能評價的方法

　　建筑工程功能評價是一種綜合評價，是追求金目標綜合效果的評價，它通過對一系列相互關聯的指標進行綜合評價而實現。建筑工程功能評價的方法有多種，簡單而常的評價方法有專家評議法和綜合評分法。

　　十、建筑物的損耗

　　（一）考核目的

　　建筑物的損耗是決定其價值的關鍵因素，是確定成新率的基礎。評估人員應當掌握建筑物損耗的概念、內容以及損耗的確定方法。這部分主要考核評估人員判斷建筑物損耗的能力。

　　（二）考試基本要求

　　熟悉建筑物損耗的概念和造成建筑物損耗的因素。

　　掌握建筑物損耗確定方法。

　　熟悉確定建筑物損的現場工作程序和現場察要

　　熟悉《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292－1999）和《工業廠房可靠性鑒定標準》（GBJ144－90）相關內容，了解《房屋完損等級評定標準》[城住字[1984]第678號]和《危險屋鑒定標準》（JGJ125－99）的相關內容。

　　（三）要點說明

　　1.建筑物損耗的概念和造成筑物損耗的因素

　　建筑物損耗是指建筑物在使用過程中，由于各種原因造成建造物效用遞減，從崦引起的價值上的損失。具體體現為有形損耗和無形損耗兩種類型。造成建筑物損耗的原因是多方面的，一般將其歸類為物質因素、功能因素和經濟因素三類。

　　2.建筑物損耗確定方法

　　建筑物損耗確定方法主要有：使用年限法、觀察法、綜合法等。

　　使用年限法。使用年限法是將建筑物的損耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基礎上的方法，其主要計處參數為建筑物損耗率可成新率。

　　資產評估所用的壽命年限是經濟耐用年限。建筑物的經濟耐用年限根據建筑物的結構、用途和維護保養情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀裝飾品等綜合判斷，同時參考土地使用年限根據實際使用年限的調整得到的。建筑物成親摔可在計算出損耗率的基礎上得到，利用成新率可求得建筑物的現值。

　　觀察法。觀察法又稱打分法，是由具有專業知識和經驗的工程技術人員對建筑物實體各主要部位進行關察打分，以判斷被評估建筑物的損耗率的方法，依據評估對象的實際技術情況，對照不同結構建筑物損耗率的評分標準，在現場時邊按結構、裝修、設備三個部分再區分不同部位別打分，然后計算損耗率。

　　綜合法。綜合法是指在運用多種方法基礎上綜合確定損耗率左成新率的方法，通過運用多種方法進行損率或成新率的測算，進行加機平均最后綜合確定建筑物損耗率或成新率的方法。其中比較同典型的有觀察與使用年限加權平均法。

　　其他方法。如修復法，是通過估算建筑物恢復到原有全新功能所需要的修復費用占該建筑物的重置價值（再生產價值）的百分比確定損耗率的方法。在實際工作中，還應卉分建筑物的主體與附屬設備，分雖計算其損耗的方法，根據各部分價值占重置價的比值確定權系數，通過另權平均確定建筑物的損耗率。

　　3.確定建筑物損耗的現場工作程序和現塊勘察要點。

　　對于規模較大，房屋建筑物數量較多的企業，在實地勘察之前，先對被評估單位的房屋建筑物進行分類，以便明確重點，區別對待。勘察時應事先按廠區或小區規劃或根據現場情況安排一個合理的勘察線路，并將預先安排好的勘察日程事先通知對方。在進行房屋建筑物的勘察時，應對照資產評估登記表和總平面圖及共編號，對房屋建筑物逐棟進行勘察。進行現場勘察前，應事先準備好建筑物現場勘察表。對建筑物進行現場勘察后，應依據勘察結果，以及已合用年限、維護、保養、合用情況等估計尚可使用年限或建筑物經濟耐用年限，計處茁損耗率或成新率。現場勘察的要點應圍繞各類結構建筑的結構、裝飾裝修和設備部分的成新狀況展開。

　　4.《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292－1999）和《工業廠房可靠性鑒定標準》（GBJ144－90）的相關內容

　　《民用建筑可靠性鑒定標準》（GB50292－1999）是為正確鑒定民用建筑的可靠性，加強對已有建筑物的安全與合理使用的支術管理而制定的。《工業廠房可靠性鑒定標準》（GBJ144－90）是為已有工業廠房的可靠性鑒定提供統一程序和準則而制定的。上述兩個標準能力工業廠房和民用建筑成新率鑒定提供參考。

　　十一、建設用地

　　（一）考核目的

　　建設用地的相關知識是土地評估的基礎知識。為正確理角解地價的含義和合理確不定期土地價值，評估人員應當熟悉建設用地的特征和分類，熟悉建設用地取得及費用補償方式、轉讓及喪失的情況，熟悉國家對建設用地管理的相關規定。這部分主要考核評估人員對地價及其價值影響因素的熟悉程度以及對土地成本構成的熟悉程度。

　　（二）考試基本要求

　　熟悉建設用地的特性及建設用地的分類，了解建設用地的環境。

　　掌握建設用地的取得及建設用地的相關費用和相磁工作，熟悉建設用地的轉讓和喪失。

　　掌握城市規劃對房屋建筑及建設用地的了制作用，掌握土地利用總體規劃對建設用地的限制作用，熟悉耕地保護的相關規定，熟悉土地整理和土地相關規定，了解國家對加強開發區管理的相關規定。

　　（三）要點說明

　　建設用地的基本特性

　　建設用地的基本特性包括其非自然生態利用特性、區位利用特性、相對因難性等。

　　建設用地的分類

　　根據用地的分類《土地分類》規定期，我國的土地分為三大類，即農用地、建設用地和未利用地。其中，建設用地又分為商服用地、工礦倉儲地、公用調施用地、公共建設地、住宅用地、交通運輸用地、水利設施用地和特殊用地8個二級類。

　　3建設用地的取得

　　根據我國《房地產管理法》規定，獲得國有土地使用權的基本方式有兩種：出讓和劃通過出讓方式獲取國有土地合使傷腦筋權又可以分成兩種具體方式：一是招標、拍賣、掛牌、二是協議出讓。建設用地取得的其他方式還包括：租賃和轉讓等。

　　4.取得建設用地的相關費用和相關工作

　　建設通知地如通過行政劃方式取得，則須承擔征地補償費用或對原用地單位或個人的拆遷補償費用；若通過市場機制取得，則不但承擔以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

　　（1）征地補償費用及征地補償安置相關工作。征地補償費用包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發建設基金、耕地占有稅、土地管理費等。征地補償安置工作的基本出發點是：要保證被征地農民原有生活水平不降低。但在得到征地通告后，農村集體經濟組織和農戶還在似征土地上搶栽、搶種、搶建的，在征地時一律不予補償。省級國土資源部門要合同有關部門制定省域內各縣（市）耕地的最低統一年產值勤標準，報省級人民政府批準后公布執行。土地補償費和安置補助費的統一年產值賠數，應按照保證被征地農民原有生活水降低的原則，在法律規定范圍內確定。經依法批準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準占用基本農田的，征地補償按當地人民政府公布的最高補償標準執行。被征地農民將采取農業生產、重新擇業、入股分紅、異地移民“四種安置途徑。符合規定條件的納稅人可以按規定程序向土地管理機關同級征收面關提出耕地占有稅、契稅的減免申報。

　　（2）拆遷安置工作及補償費用。拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人按上述方法計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，對于在規定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵費；在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由少、自治區、直轄市人民政府規定。

　　（3）出讓金、土地轉讓金。土地使用權出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權收益，出讓金標準一般參考城市基準地價并結合其他因素制定。有償出讓和轉讓使用權，要向土地受讓者征收契稅；轉讓土地如有增值，要向轉讓者征收土地增值稅；土地使用者每年應按規定的標準繳納土地使用費。

　　5.建設用地的轉讓和喪失

　　（1）建設用地的轉讓。依法取得的國有土地使用權可以依法轉讓。以出讓或劃撥方式取得的國有土地使用權的轉讓服從不同的轉讓條件。建設用地的轉讓應當簽訂書面轉讓合同，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。以出讓方式取得的土地使用權轉讓，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　（2）建設用地的喪失。建設用地的喪失有兩種情況：土地的滅失和建設用地被政府收回。由于地震、山崩、泥石流、火災等自然原因造成土地滅失的情況，建設用地自然喪失。建設用地的喪失主要是被政府收回。政府收回的方式包括正常收回和閑置土地的收回。

　　6.城市規劃對房屋建筑及建設用地的限制

　　《中華人民共和國城市規劃法》規定，“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理”。城市規劃對房屋建筑及建設用地的限制作用體現在以下幾個方面：（1）城市規劃對建設項目立項的要求；（2）城市規劃對建設項目申請用地的要求；（3）城市規劃對建設項目設計方案審批的要求；（4）城市規劃對建設項目開工的要求；（5）城市規劃對建設項目竣工的要求；（6）城市規劃對建設項目臨時用地的要求；（7）城市規劃的其他要求；等。

　　7.土地利用總體規劃對建設用地的限制

　　《中華人民共和國土地管理法》規定，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。土地利用計劃制定、建設項目瞬息地預審、農用地轉用和建設用地審批、城市和村鎮規劃建設用地規模審核、土地開發整理、土地執法檢查等，都必須依據和符合土地利用總體規劃。土地利用總體規劃對建設用地的具體限制內容包括：（1）土地利用總體規劃對實施城市規劃占用土地的規定；（2）土地利用總體規劃對具體建設項目建設用地的規定等。

　　8.耕地保護的相關規定

　　《中華人民共和國土地管理法》規定，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。《中華人民共和國土地管理法》保護耕地的方式是實行基本農田保護制度。國家對應當根據土地利用總體規劃劃入基本農田保護區嚴格管理的耕地類型做出了具體規定。國家耕地保護政策的相關規定包括：（1）國家實行占用耕地補償制度；（2）非農業建設必須節約使用土地；（3）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地；（4）基本農田保護區經依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用等。

　　9.土地整理和土地復墾的相關規定

　　土地整理，就是依據土地利用總體規劃和土地開發整理規劃，對農村地區田、水、路、林、村進行綜合整治；對在生建設過程中，挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和洪災、滑坡崩塌、泥石流、風沙等自然災害損毀的土地進行復墾；對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農土地進行開發利用。土地復墾，是土地整理的一種，是指對在生產建設過程中，因挖損、塌陷、壓占等造成破壞的土地，采取整治措施，使其恢復到可供利用狀態的活動。國家對土地整理和土地復墾的相關規定包括：

　　（1）土地開發整理要與保護和改善生態環境協調統一；

　　（2）土地開發整理要與農業生產結構調整有機結合；

　　（3）加大工礦廢棄土地復墾力度；

　　（4）土地復墾應當與生產建設統一規劃等。