解讀國辦轉發九部委關于穩定房價的意見國務院辦公廳昨日轉發建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統計局、銀監會等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見》，總計提出了15條具體措施。

　　一、切實調整住房供應結構

　　（一）制定和實施住房建設規劃。要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。

　　（二）明確新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。

　　解讀：房價高企的一個重要原因就是房產存在結構性供需矛盾，地方政府盲目處于效益的考慮，一味增加高檔住房和商用房的供應，忽視了市場對中低價位、中小套型普通商品住房的需求，有資料顯示，北京新增住房需求中，80%左右為居民自用住房需求，這部分需求是比較剛性的，如果做到中低價位、中小套型的房源供應充足，房價會在穩定比較合理的水平。

　　二、進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用

　　（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅。

　　（四）嚴格房地產開發信貸條件。為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。

　　（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。

　　（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％。

　　（七）加大對閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。

　　解讀：自2003年底出現經濟局部過熱以來，我國綜合利用土地，信貸，稅收政策，市場化手段和行政化手段相結合，成功的調控了經濟的發展。在此期間房價一直處于上漲的態勢，剔除人口增長，經濟發展等自然因素，房價上漲重要的原因在于土地供應結構不要合理，住房部性供需矛盾，土地、房產空置等。

　　應該說，利用信貸政策調控房地產企業的信貸，可以總體上為房地產市場降溫，另外可以減少房地產市場的惡性競爭，保證房地產市場的良好秩序。對于個人房貸的首付比例的提高，筆者對于此項措施對于投機性交易和正常交易的調控持有懷疑態度。對于投機性房產交易，提高首付的殺傷力不大，調控作用不太明顯，相反對于正常交易，調控力度會比較大，這部分剛性需求短時間內雖然會表現出一定的收斂，在不久的將來會疊加到以后增長的需求上，對房價會形成新的沖擊。對于房貸的首付，筆者認為應該明確區分交易是否為投機性交易，雖然工作存在一定的難度，但這樣的考慮是比較人性化的。

　　對于土地政策的調控，政策效果應該是根本性的，可以在源頭上調控住房結構的供應，另外通過加強土地利用的監督，保證土地順利轉化為房產供應，對于調節房產供需矛盾有重要的意義。

　　三、合理控制城市房屋拆遷規模和進度

　　（八）嚴格控制被動性住房需求。加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。

　　解讀：新增住房需求中，被動需求占有一定的比例。地方政府如果盲目追求城市化率，不注重這部分需求和整體房產供需的相互協調，不僅不會完成拆遷工作，還會對房地產市場造成沖擊，也容易引起社會的不穩定。

　　四、進一步整頓和規范房地產市場秩序

　　（九）加強房地產開發建設全過程監管。對已經規劃許可仍未開工的項目，要重新進行規劃審查。對不符合規劃控制性要求，尤其是套型結構超過規定的項目，不得核發規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

　　（十）切實整治房地產交易環節違法違規行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業，要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰，直至吊銷營業執照，并追究有關負責人的責任。

　　解讀：我們以前的工作缺陷在于對房地產開發全過程監督力度不夠，造成大量土地閑置，導致政府批出的很多地都沒有形成有效供應，這也是房價居高不下的原因。另外，對于一些開發商囤積房源，惡意炒作的行為，鑒于其對市場往往會造成惡劣影響，要切實加大監控和處罰力度。

　　五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

　　（十一）加快城鎮廉租住房制度建設。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。

　　（十二）規范發展經濟適用住房。各地要繼續抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。

　　（十三）積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

　　解讀：這部分政策是真正惠民的政策，能夠對消費起到政策引導的作用，也能夠保證房地產市場真正健康發展。

　　通過政策調控，可以保證滿足中低購房者的需求，貫徹以民為本的原則，凈化市場浮躁的風氣，凈化房地產市場秩序。

　　六、完善房地產統計和信息披露制度

　　（十四）建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當地住房總量、結構、居住條件、消費特征等信息，增強房地產市場信息透明度，要完善市場監測分析工作機制。

　　（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產市場調控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產市場情況，對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。

　　解讀：信息披露制度是相當重要的制度，開發商之所以能夠達到惡意炒作的目的，原因就是購房者與開發商嚴重信息不對稱，對于開發商的惡意行為，購房者往往不置可否，在"寧可信其有，不可信其無"的思想指引下，民眾往往盲無目的的聽從了開發商的一面之詞，最終使開發商的伎倆屢屢得逞，因而房價在大家的哄搶中居高不下。

　　加強信息披露，使購房者和開發商在信息上能夠處于相對平等的地位，那么交易便會在一定程度上保證公平，合法，透明。

　　總體評價及問題建議：

　　此次九部委聯合發文總體上在政策操作性上比“國六條”有了很大的改進，其中很多量化的指標可以作為政府工作目標和政績考核，是一個比較完善的調控房地產市場，穩定房價的意見，但在一些方面還需要進行必要的改進。

　　首先，對于（三）調整住房轉讓環節營業稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅的規定，筆者認為應該區分正常交易，投資交易和投機交易，對于正常的交易應該繼續奉行差額征收營業稅的規定；對于投資性交易和投機性交易應該全額征收營業稅，另外在稅率的設計上考慮二者的區別和對市場的不同影響，設定比較高的，差別的稅率，這樣的調節作用是比較明顯的。

　　其次，對于（五）有區別地適度調整住房消費信貸政策。從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。這條規定仍然是一刀切的政策，筆者認為不管是20%還是30%的規定，對于投資性和投機性交易的調控力度仍然是很小的，雖然作為市場整體來講，考慮到了市場承受能力的問題，但這樣一刀切的政策始終是不人性化的，效果也是不會很好的，其結果只會對正常的交易產生影響，我想這并不是當局者的意圖。另外對于90平米的規定來區分交易類型也是欠妥當的，具體工作還有待細化。