11月18日，國家稅務總局稽查司司長劉太明面對媒體公開稱，房地產業偷漏稅問題嚴重，政府將采取措施加以解決。就在4天之后全國住宅交易會的一個論壇上，中國社會科學院研究員劉維新卻在以《中國房地產業稅費體制》為題的演講中猛烈批評房地產業苛稅雜費太重，并獲得了在場聽眾最為熱烈的掌聲。

　　一面是偷漏稅問題，一面是稅收太重；一面是規范約束，一面是扶持發展，作為國民經濟支柱產業的房地產在稅收體制面前長期紛爭不斷。然而，這一現象很可能發生根本性的轉變。可靠的消息表明，對房地產企業而言負擔最重的土地增值稅將被取消，轉變為企業增值稅，與此同時稅收的征管將更加嚴格，稅收作為調節產業經濟發展的重要杠桿將在房地產業發揮更充分的作用。

　　繃緊的政策鏈條

　　近幾年來各地房地產業在涉稅案件數量、案件發生率、查補稅款上都有明顯增加。據《中國稅務報》報道，2003年的青島市房地產業稅收專項檢查，共檢查房地產企業563戶，發現有涉稅問題的412戶，查出稅款8317萬元。云南省房地產業涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例在過去9年間上升了12倍。同樣的情況也發生在上海、大連等全國范圍內。劉太明在接受其他媒體采訪時表示，國家稅務總局還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。

　　實際上，劉太明的表態早有準備，因為在7月9日國稅局就下發了83號文件，要求加強對房地產開發企業所得稅的征收管理，規范房地產開發企業的納稅行為，其時間緊隨121號文件之后。同時，稅務管理部門在全國范圍內展開稽查行動。中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓相當肯定地認為，國稅局的行動應該和一連串的政策調整聯系起來看待。不過劉桓并不把國稅局的動作歸類于“收縮”或者“打壓”，“支持并不意味著不去規范和約束，政府希望的是健康持續發展，房地產企業偷漏稅的現象確實非常嚴重”，劉桓說。

　　房地產企業的偷漏稅已經是人所共知的秘密，偷漏稅的辦法也是八仙過海，包括以不申報納稅、用房屋換土地偷漏稅款、偽造或高估開發成本、隱瞞收入等各種方式進行偷漏稅。對企業而言，減輕稅負以爭取政府優惠政策為優選，但實際上，更常用的手法是與相關機構“結盟而行”，這樣僅僅一份“評估結果”就可以把稅務部門拒之門外。由于大量的土地是采取協議出讓形式，地價作為企業最重要的一部分成本，其價格評估操作空間非常大。劉桓指出，偷漏稅嚴重一方面是由于房地產業本身比較復雜，稅務征收的盲點多；另一方面是由于稅費比較重，尤其是土地增值稅。

　　稅制轉型

　　面對房地產業稅費體制的問題，解決途徑何在？有業內人士稱，土地增值稅未來要停止征收，并向企業增值稅轉型。其實關于土地增值稅的問題在幾年前就有討論，而且在2001年稅務管理部門幾乎決定取消土地增值稅，并一度下發文件，后又撤回。據了解，目前企業增值稅主要應用于工業、商業、加工修理修配等行業，并不適用于房地產企業。房地產企業主要交納的是營業稅、所得稅和土地增值稅，其中土地增值稅最重。

　　就此消息，劉桓表示，專家和學者今年確實在討論這個話題，至于政府是否會采取切實行動，要等到稅收立法的完成，而立法工作原來估計今年年底完成，但是考慮到非典的影響，不知道是否會向后拖延。另一個消息也可以側面證實國稅局正在積極考慮房地產業的稅收問題。有關媒體報道，國家稅務總局局長謝旭人在有關場合透露，對于各種名義的費用問題，將在條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，并相應取消有關收費。

　　這一方案如果落實將意味著房地產企業有望減輕稅收負擔，也與稅制改革宏觀環境相適應。稅收界的多位權威專家都提出，伴隨我國積極財政政策的淡出及向公共財政轉型以降低稅負為主要內容的稅收制度改革應作為刺激經濟長期穩定增長的新手段。政府最大的期望是以此刺激企業的投資欲望，增強民間投資動力。

　　謝旭人日前透露了新一輪稅制改革的“十二字箴言”：“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管。”而且按照目前稅收結構調整的計劃，原來的企業生產型增值稅要改為消費型增值稅。這兩種類型的最大區別是：生產型增值稅只能扣除屬于非固定資產的那部分生產資料的進項稅額，消費型增值稅允許企業抵扣當年新增固定資產中機器設備投資部分所含的進項稅金，企業交納增值稅時，可以將購買固定資產所含稅款扣除，這樣既縮小了稅基，又避免了重復征稅。

　　尋回杠桿

　　為了促進和控制房地產業的發展，稅收一直作為一個重要杠桿在使用。1999年8月1日政府實施的減免房地產市場稅收的優惠政策，將普通住宅購銷環節的稅收負擔由原來的10％左右降低了4％－5％；緊接著12月份出臺了個人出售住房稅收優惠政策；2000年11月份，財政部、國家稅務總局又決定對于城鎮職工按規定第一次購買公有住房的免征契稅；2001年1月1日起，政府定價住房租賃免征房產稅和營業稅，個人出租房屋的總體稅收負擔由原來的17．5％－30％降為7．3％－14．57％……

　　一系列稅收政策的出臺，其思路是通過減稅來降低房地產價格，進而刺激房地產銷售，這種做法的目的是利用房地產市場的啟動來拉動經濟增長。但是，一邊是減稅刺激經濟，另一邊是在多年的調整后房價仍然高居不下，局部結構不合理。作為1993年為房地產過熱剎車制定的土地增值稅仍然沿用至今。土地增值稅采取四級超額累進稅率，最低稅率30％，最高達60％。

　　劉維新在接受記者采訪時說：“房地產業稅收配置不合理，在流通環節設置太重，該設置的沒有設置，不該設置的卻有一大堆，地產投機炒作無法控制。此外，各種雜費太多，且各種費用掌握在最基層的政府手里，甚至都繳納不到區縣一級政府。”中國國土資源經濟研究院院長關鳳峻亦把房地產稅制存在的主要問題概括為六個方面：稅種繁雜，重復征稅；稅種課稅范圍狹窄，稅基覆蓋不全；一些稅種計稅依據不合理；稅率畸輕畸重；內外稅制有別，有違國民待遇原則；明稅實租，稅費混亂。

　　這種矛盾而混亂的體制無疑影響了稅收在房地產市場的杠桿作用。劉桓指出，在計劃經濟時代，沒有真正意義上的房地產開發，只有建筑業。房屋建設被視為社會福利屬于服務型薄利行業，也就無所謂生產增值，要調整房地產業稅制就要把房地產企業視為一般的企業，可以通過生產增值的企業，通過正常而不是非正常的企業稅種去調節。因此，解決問題的根本辦法一方面是要調整稅制；另一方面是要加強征管。