國家稅務總局日前發布《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（以下簡稱通知），通知對9個方面的內容作出了相應的調整，其中通知規定對于今后新辦房地產企業，將不得再享受普通新辦企業的稅收優惠，同時對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整。

　　新增稅負將會轉嫁給誰成為焦點

　　目前房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營操作新項目，開發一個樓盤或開發一個項目就新辦一個公司，這樣可以享受到國家關于新開公司的優惠稅收政策，盈利率較高。但根據新通知規定，對于今后為操作項目而新成立的房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業將不得享受新辦企業的稅收優惠。這就使開發商的開發成本大大增加，而相應的房價就有可能增加。這部分新增加的成本，引起了社會很大的關注。

　　這部分成本是轉嫁給購房者還是房地產公司縮小利潤空間自己負擔成為了大家關注的焦點。中科院博士周城雄表示“政府征稅會加重企業和消費者的負擔，不過負擔到底是消費者承擔的多還是企業承擔的多，就取決于需求價格彈性，如果市場需求彈性大，那么消費者承擔的稅收負擔就輕，企業承擔的稅收負擔就重；如果需求彈性小，消費者承擔的稅收負擔就重，企業承擔的稅收負擔就輕。而從目前的情況來看，中國的房地產市場供不應求、供求矛盾突出，基本處于賣方市場的狀態，因此開發商很容易將增加的成本轉移到消費者身上，稅收負擔的增加就很可能推動房價上漲。”

　　地產預售收入所得稅上調5%

　　在未完工開發產品的稅務處理問題上通知規定將區分經濟適用房和非經濟適用房兩種情況處理。經濟適用房項目的預售收入的計稅毛利率不得低于3%；非經濟適用房開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于20%、位于地及地級市城區及郊區的，不得低于15%、位于其他地區的，不得低于10%.

　　已經執行3年的83號文規定，開發產品的預售收入應按不低于15%的預計營業利潤率繳納企業所得稅，但根據新的規定，大部分房產企業預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著房產企業要拿出更多錢來預繳企業所得稅。

　　人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為，這可能導致大城市商品房價格的上漲。中國稅網涉稅風險研究室首席專家李曉蘭表示，以前部分地區是按照開發房產項目的性質預征所得稅，別墅、普通住宅分別執行不同的預計利潤率，現在是按照城市來劃分，同樣是在北京，在市中心和郊區都實行20%的預計利潤率，這樣的調整是否合理還值得探討。

　　除此之外，通知還對房地產企業稅收征管方式提出了新要求；對轉借款發生的利息支出稅前扣除問題作出了新規定；并增加了防止資本弱化和關聯交易的規定。

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　　房地產稅收居全國各行業首位

　　國家稅務總局發布的統計報告顯示，“十五”期間，我國房地產業稅收完成5190.98億元，年均增長41.4%，增幅在各行業中居于首位：“十五”初年，房地產業稅收占全部稅收比重為3.0%，至“十五”末年提高到5.9%，上升2.9個百分點；占第三產業稅收的比重同期從7.0%提高到14.6%，翻了一番，是三大產業中比重上升最快的行業。

　　稅務總局相關負責人表示，由于“十五”期間宏觀政策方面經歷了從積極財政政策向穩健財政政策的轉換，稅收宏觀調控目標也從刺激投資、消費以及出口向促進經濟穩定協調發展進行了轉變。

　　從2004年起，稅收調控政策在建立合理的稅收產業結構，實施促進房地產業健康發展等方面發揮了重要作用。如出臺了個人住房銷售征收營業稅、二手房交易繳納個人所得稅等各項政策，加大了對房地產市場投機炒作的調控力度。

　　2005年全國房地產投資增長19.8%，比上年回落8.3個百分點，低于全年城鎮固定資產投資增幅7.4個百分點，全國70個大中城市2005年房屋銷售價格漲幅呈現回落趨勢。2005年全國房地產稅收增長31.3%，增速比2004年回落14.4個百分點，結束了自2002年以來持續3年的40%以上高速增長，稅收調控職能得到充分發揮。但房地產仍為我國稅收“第一增收大戶”，居各行業首位。