近日，國家稅務總局發布文件，對房地產企業預售收入的預計營業利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產企業預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%.新的征稅標準一出，立刻引起了業內的關注。預售制度是否取消的問題再次成為討論的熱點。

　　新規凸顯兩點變化

　　《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（31號文），與2003年發布的83號文相比，最明顯的變化有兩點。一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由過去的15%提高至20%；二是以銷售房地產開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。這兩點變化意味著今后房企不僅要多交稅，而且不容易再享受到稅收優惠政策了。

　　國家稅務總局相關負責人表示，由于現行企業所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業的特點和實際情況制定的，未能很好兼顧房地產開發企業的行業特點，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進，對房地產企業征稅過程中可能出現的漏洞進行了彌補。

　　稅率提高影響房價

　　新稅率的提出，業內反響不一，多數開發商反映，新稅收會增加開發成本，在市場供應短缺的情況下，開發商可能會將提高的成本轉嫁到房價上，但也有人表示，稅率提高不會造成成本增加。

　　新規定發布后，北京開發商多持反對意見。認為新稅加重了開發的負擔。萬年花城副總經理黃璽慶表示，過去很多開發商將項目公司注冊在遠郊區縣，交納稅收后，可以獲得當地政府的返稅優惠。新政策實施后，將提高開發商的開發成本。

　　但他也表示，對開發商項目價格和項目公司注冊不會有太大影響。目前成本與房價的關系尚不直接，主要是需求拉動，多數開發商可以承受這樣的成本，短期內不會反映到房價上。

　　也有業內人士表示有不同的觀點，認為提高稅率不會造成成本增加，相反，通過加大稅收力度，整頓房地產市場秩序，消除稅收漏洞，將使房地產價格更加合理。市場價格是由供求均衡程度來決定的，而不是由成本來決定的。房地產開發商的利潤是由市場來決定的，有些開發商動不動就說會轉嫁給消費者，這種現象是非正常的。目前開發商的利潤空間還很大，而且這個利潤過大，提高稅收只是在合理的范圍內平衡其利潤，使其達到一個更加合理的水平。

　　取消預售呼聲再起

　　預售征稅的提高，無疑讓房地產預售制度取消與否再次提上日程。之前，建設部明確表態近期不取消商品房預售制度，但是目前預售稅率提升，也從另外一個方面顯示出政府對預售制度的制約。

　　中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥建議取消房地產預售制度。他們認為，當前的期房預售制度存在法律關系復雜增加法律風險、購房人缺乏擔保的法律保障、剝奪了購房人對實物的知悉權、從預售到現房交付期限過長、期房交易類似期貨交易，容易造成房地產價格泡沫、“假按揭”套取、詐騙銀行信貸資金、風險主要由銀行信貸資金和購房人承擔等七大問題，需要取消。

　　但是，作為一個由多家開發商組成的聯盟組織“中城聯盟”輪值主席胡葆森認為，房地產業相對于其他傳統產業還是一個新興產業，在發展過程中必然存在很多問題，不能因此就廢除這個制度。現在中國的開發商95%以上還處在一個為生存而努力的階段，這個時候如果取消了預售房制度，會有至少70%以上的開發商要在兩年內死去。中國現在有6萬家開發商，如果70%的房地產商也就是說有4萬家死去，中國的房地產業會釜底抽薪。（趙麗萍）

　　期房銷售遭詬病 市場供求決定其能否自然消亡

　　雖然呼聲迭起，但考慮到現實利益，期房預售到目前為止仍然存在。對此，蔡金水認為，最終決定期房制度存在與否的是市場。“市場成熟了，現房越來越多，老百姓買現房還要認真挑挑撿撿，期房預售自然也就越來越少，最終逐漸取消，根本用不著專門制定一個取消期房的政策。”他說，“央行只要嚴格管好自己的信貸，要求各銀行嚴格控制期房按揭貸款，盡量減少金融風險就行了，不必讓國家為難如何出臺政策，市場自然淘汰了期房預售。”