《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(下稱《通知》)已于6月1日開始實施，這一新政策使利益各方的討論各執一詞，其中關于“調整住房轉讓環節營業稅”規定是政策的重中之重。

　　沒對單位投機房產進行限制

　　《通知》規定:“對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅�！�

　　文件對購買住房不足5年轉手交易全額征收營業稅的主體不明確，對企業與個人的投機住房行為均進行調控，還是僅對其中之一進行呢？大家也莫衷一是。

　　《國家稅務總局關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》對其進行了補充規定，明確僅對個人的住房投機行為進行調控。但是，如果以企業的名義購買住宅(這種情況在各個居民小區均存在)，再在不到5年時間內出售，是否要全額征收營業稅呢？從文件來看，對其是不全額征收營業稅的，這除了不公平外，還容易給一些人鉆空子，借單位名義進行投機。

　　并且，新文件的出臺背景是基于與居民生活息息相關的住房，對個人購買商鋪再轉讓的投機行為，此次新政策并未進行調控。

　　未區分自住還是投機需求

　　這條稅收政策出臺的目的是為了打擊投機性購房，但也免不了會傷及無辜，主要原因在于新政策未區別對待自住需求與投機需求。

　　新政策規定，對個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。此處的住房未考慮投機還是自住，基于現在的人才流動情形，如果個人因工作調動或改善居住條件換購住房，其銷售居住購買不超過5年的唯一住房也要繳納營業稅。這就大大加大了換購住房者的成本，也有悖于我國現階段人們改善住房的需求。這個政策對個人出售唯一住房和投機者出售住房的政策是一視同仁的。個人出售5年內購買的“唯一住房”是為其購買新住房換取資金；而投機者銷售住房是一種經營行為，純粹是為了獲利。這兩者的性質是有本質區別的。

　　而個人所得稅相關法規對此則有所照顧，當然其出臺正是基于國家鼓勵住房消費的特殊時時期。《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定：“出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。”

　　由此可以看出，國家對于個人換購住房的問題在個人所得稅和營業稅的處理上是一松一緊的，兩者在處理思路上是不同的。如果能將出售購買不超過5年的唯一住房的營業稅問題像個人所得稅一樣單獨規定，那么這個政策將避免傷及無辜的后果，當然，稅務部門也應對“唯一住房”標準制定統一的規定和有效的鑒別措施，不要讓炒房者鉆了空子。

　　稅收調控是否有效，還要看市場需求與新政策給投機者新增成本的博弈。在需求旺盛的情況下，這部分稅收可能轉化成交易成本，推升房價；在需求平穩的情況下，又會極大地抑制二手房交易活動。(作者單位分別為上海國家會計學院和山東百丞稅務師事務所)