中介市場出現四大特征

　　個稅影響小于營業稅，中長期交易量穩步增長，中介洗牌在所難免

　　7月26日，國稅總局發布強制征收個人二手房轉讓所得稅的通知，通過稅收來規范二手房市場，進而穩定房價，促進房地產市場穩定、健康發展。該通知確實給本不平靜的二手樓市又注射了強心劑。那么二手樓市的發展究竟會怎樣？

　　個稅影響應小于營業稅

　　在8月1日前幾天，受“個稅”新政策影響，市場出現了與5月末國家提高征收營業稅年限（由2年改為5年）時相同的集中過戶的高峰現象。此后一段時間二手樓市觀望氣氛濃重，交易量有所下降，并有部分業主“惜售”和“稅費轉稼”的現象。

　　由于目前北京、深圳二手房市場仍然是一個房源偏緊、供不應求的賣方市場，且過去的一段時間二手房與一手房一樣，價格漲幅較大，而從目前的情況來看，在短期內，將會出現一個市場觀望期。業主與客戶將會出現觀望情緒，短期內將有可能出現業主由售轉租的“惜售”行為和二手房交易中“稅費轉稼”的現象。二手房交易量將會在短期內有一定幅度的下降，但這個觀望期不會太長。

　　由此看來，雖然個稅稅率高達20％，但個稅的影響將不會超過營業稅對市場的影響。首先，營業稅為全額征收，而個稅僅差額征收；其次，個稅征收中有稅費抵扣項目，如裝修費、合理費用、交易過程中產生的稅費等；另個稅征收還有政策性優惠，如已購公房是住滿五年的唯一居所，出售可以免個稅，再如出售自有住房后一年內購買住房的，可部分或全部退稅等。因此個稅影響將不會超過營業稅對二手房市場的影響。

　　中長期交易量將穩步增長

　　就中長期而言，交易量仍將穩步增長，二手房房價上漲勢頭將趨緩，但不會出現降價現象。由于北京、深圳等地的二手房市場中自住型購房需求占90％以上，這種剛性的購房需求中有相當一部分是從一手房市場中轉移過來的。由于二手房整體價格相對一手房要低，且具有地段優勢與現房優勢，因此，從中長期來看，二手市場上的購房需求仍將大量存在。

　　另外，從出售角度而言，各區域城市仍有很大區別。在以往政策執行中，上海等房產投機炒房較為嚴重的地區，大量“殺跌出局，斬倉拋盤”現象明顯。但由于北京、深圳等地整體房地產投機炒房較少，不會出現由于征稅而導致大量拋盤現象出現，因此房價驟降的現象不會出現。

　　中介洗牌將在所難免

　　在市場調整的同時，房地產經紀行業也面臨一輪洗牌。因為從市場發展的角度來看，“兩稅”落地后，市場的走向將更加規范。

　　首先，欺上瞞下吃差價，不規范的交易行為很快將從市場上銷聲匿跡。以往靠倒買倒賣，賺取差價騙客戶來盈利的中介公司將會在市場上面臨很大的危機。

　　其次，中小中介公司在市場上的生存空間越來越小，但大型的品牌中介公司，特別是誠信經營的大型品牌中介公司實際的業務交易量卻在明顯上升。這表明，不但老百姓對中介公司的認可度在不斷上升，同時在中介市場中的交易量也在越來越向大型的品牌中介靠攏。

　　新政策出臺后，以吃差價為主要經營模式的經紀公司和一些中小中介公司會更多更快地被淘汰出局。而抗御風險能力強，服務好，產品創新能力強的大型品牌中介公司將在市場上走得更遠。不僅二手房的交易量會向其聚集，中介行業整體的發展格局也會因為他們而調整。后“兩稅”時代，市場洗牌與房地產中介行業的調整將會在所難免。

　　市場前景將會更加樂觀

　　在目前宏觀調控的大背景下，此次強征個稅的政策不會像以往那樣推行兩三個月就無疾而終。按照目前宏觀調控的狀況，此次新政策應該會落到實處。

　　早先懸在二手房市場上的兩把“利劍”—“營業稅”和“個稅”，目前都已經完全落地了。營業稅和個人所得稅出臺前，中介公司和百姓一直考慮政策出臺的時間及其影響。兩項政策的落實，反而使市場前景變得更加明朗。后“兩稅”時代，在經歷過一輪短暫的觀望后，二手房市場仍然是該買的買，該賣的賣。

　　從中長期來看，市場心態也將趨于平穩，市場走勢會更加明朗。二手房市場將會是一個更加穩定、積極、繁榮的市場。