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用未完工項(xiàng)目抵頂債務(wù)如何確認(rèn)收入
【問(wèn)題】
我是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，用我建了一半的項(xiàng)目抵頂債務(wù)，先抵頂一部分，等工程完工后再按全價(jià)重新調(diào)整抵頂債務(wù)的款項(xiàng)，對(duì)這部分先抵頂?shù)膫鶆?wù)，我企業(yè)是按財(cái)稅[2006]31號(hào)中的預(yù)售收入來(lái)處理還是按視同銷售來(lái)處理？
【解答】
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第七條規(guī)定：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋邯?
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
提示：兩個(gè)文件的規(guī)定沒有變化。文件中規(guī)定的視同銷售應(yīng)是拿完工的項(xiàng)目去抵頂債務(wù)才可做為視同銷售處理，如果您企業(yè)用完工一半的項(xiàng)目去抵頂債務(wù)之后，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到債權(quán)人方，不再與本企業(yè)有任何關(guān)系可視同銷售處理。 如果您企業(yè)先進(jìn)行抵頂債務(wù)，可視為預(yù)售，完工后再清算抵頂?shù)膫鶆?wù)，按視同售不動(dòng)產(chǎn)處理。
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