在房地產公司一直從事資產重組工作，現就采用公司分立的方式轉讓增值土地的問題談談看法。

　　案例

　　2003年3月，A公司分別以3000萬元購得M和N兩塊土地。但是，直到2003年6月底，M地塊一直處于生地狀態；另一N地，已完成前期手續。A公司銀行貸款（土地抵押）3000萬元，注冊資本3000萬元。

　　因所在城市重新規劃給M地塊帶來的極大利好，導致該地塊價格迅速飆升，評估價高達7000萬元。A公司擬以轉讓方式將M地塊出手以獲取差價。

　　B公司系一家房地產集團公司。在得知了A公司意向并看好M地塊的良好前景，決定以評估價受讓M地塊土地使用權后獨立開發。

　　那么，該項目如何籌劃才能實現A、B公司合作成功并實現整體利益最大化？

　　案例分析

　　1.如果直接轉讓土地使用權，稅負太高。

　　2.轉讓A公司股權給B公司，不能操作，A、B公司都沒這個意思。

　　3.A公司以土地出資，B公司以現金出資注冊新公司，然后A公司將股權轉讓給B公司。但土地價7000萬元超過A公司所有者權益50%（A公司注冊資本僅3000萬元），不能操作。

　　4.雙方合作建房，但合作期太長，土地在A公司沒有過戶，B公司無法保證其權益。

　　5.A公司派生分立新公司Y，且B公司同時入主并購新公司。

　　下面就以第五種情況-分立并購方案來進行籌劃（注：本籌劃只適合內資企業）。

　　籌劃

　　一、A公司采用派生分立方式設立新公司Y，同時將Y公司50%的股權轉讓給B公司。

　　1.設計Y公司注冊資本為1000萬元，持有M地塊，資產3000萬元，銀行貸款2000萬元。A公司注冊資本2000萬元，持有N地塊，資產3000萬元，負債1000萬元（按A公司賬面數直接分割，尚未考慮土地增值）。

　　2.M地塊的升值，新公司Y的土地增值為4000萬元，Y公司對A公司的負債增加4000萬元。對A公司來說，是M地塊分立出去后形成財產轉讓所得4000萬元。同時增加對Y公司的應收款4000萬元。

　　依據《關于企業合并分立業務有關所得稅問題的通知》（國稅發[2000]119號）企業分立業務的所得稅處理，企業分立包括被分立企業將部分或全部營業分離轉讓給兩個或兩個以上現存或新設的企業（以下簡稱分立企業），為其股東換取分立企業的股權或其他財產。企業分立業務應按下列方法進行所得稅處理：

　　被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納所得稅。分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按經評估確認的價值確定成本。根據本《通知》，A公司把轉讓所得4000萬元計入納稅所得，Y公司土地增值4000萬元可以列入計稅成本。

　　3.分立的同時，Y公司股東其實就是A公司股東把50%股權折價500萬元轉讓給B公司。因為內資企業沒有分立方面詳細的操作法規，可以外資企業法規舉例。

　　2001年11月22日原對外貿易經濟合作部、國家工商行政管理總局頒布實施的《關于外商投資企業合并與分立的規定》第38條在公司合并或分立過程中發生股權轉讓的，依照有關法律、法規和外商投資企業投資者股權變更的規定辦理。按本《規定》，此次分立的過程中可以辦理股權轉讓。

　　二、Y公司按約定償還A公司負債4000萬元，資金由B公司負責籌集。

　　三、在適當時候，B公司出價500萬元購買Y公司50%股權。

　　涉稅分析

　　根據相關規定，企業在分立過程中發生的土地使用權、不動產所有權的轉移行為，不征收營業稅、土地增值稅。另根據《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）規定，企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。

　　一、本文籌劃中，A公司分立財產轉讓所得4000萬元，應納企業所得稅1320萬元。A、B、Y三公司應納稅款為1321萬元（含股權轉讓印花稅1萬元）。

　　二、Y公司因土地增值4000萬元列入計稅成本，Y公司可抵減土地增值稅1440萬元（4000萬元加成20%扣除，土地增值稅率按30%計算）、企業所得稅844.8萬元，假設第五個納稅年度列入計稅成本。計算其現值為（資金年利率6%）：1809.78萬元。

　　三、本案中土地增值應納稅金1321萬元帶來了1809.78萬元的稅金抵減。間接實現現金流入488.78萬元。

　　評析

　　房地產行業中，土地是稀缺資源，土地是房地產業的命根子，資金是房地產的血液。房地產業的并購，主要看目標公司占有土地數量，在目標公司有兩個或兩個以上地塊，且不是全部地塊都收購時，運用公司分立是較好的選擇。雖然從稅務上分立是一種最優，但分立有一定局限：

　　首先，分立程序耗時長。公司分立首先要公告90天。辦理土地證、規劃證、建設施工許可證等變更需要很長時間。

　　其次，公司分立后影響到公司償債能力，需要債權人同意，在本案如果債權銀行不同意，股東如果有錢，需籌錢還貸后分立，否則就無法分立。房地產公司一般是負債經營，有較多債權人，這可能是房地產公司分立最大的困難。

　　再次，分立后公司對公司分立前的債務承擔連帶擔保責任。

　　最后，如果像以前《中國稅務報》刊登的有關人士的籌劃方案那樣：先分立、再合并、償還負債、剩余股權轉讓，則太過繁瑣。分立合并都需要債權人同意，公告90天，變更計委、規劃、建設、土地相關證書，需耗費太多的時間、人力、物力，實際運作不大可行。