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稅收優惠激活美國房地產市場

2003-01-13 11:36 來源:   我要糾錯 | 打印 | | |
  美國房地產市場發育充分,運作良好,這與政府運用各種政策手段積極鼓勵和進行規范有直接關系,其中各種稅收優惠所起的作用不可低估。因為美國是以所得稅為主的國家,所以該國有關房地產的各種稅收優惠,集中體現在所得稅的抵扣或減免上,政府以此為杠桿來刺激和推動住房建設和房地產市場發展,收到了明顯成效。

  自有住房每年可稅前扣除2750美元美國政府一直采取各種措施,鼓勵居民擁有自己的住房。早在1934年,美國就設立了聯邦住房管理局,上世紀70年代起,該局開始為民眾的住房建設抵押貸款提供擔保。1965年美國又成立了聯邦住房與城市發展部,專門制定住房發展計劃的財政預算,每年編制預算并撥款150億美元,用于補貼住房建設。2000年美國住房發展預算達到280億美元,占政府總預算的16%。

  現在,美國有2/3的家庭擁有自己的住房。美國政府為了讓更多的家庭自己買房,對住宅建設、購買和出租實行了許多鼓勵政策,特別是在稅收上采取了諸多優惠政策

  最初美國稅法規定在征收個人所得稅時,對所有抵押貸款(如購買耐用消費品)的利息支出均可減免稅收。但從1986年起,此項法律改為只有用于購買、建造和修繕住房的貸款利息支出才可減免稅收,這一規定極大地刺激了住房建設的發展和人們買房的積極性。據統計,僅1999年,聯邦政府就為此減免稅收約530億美元。

  1998年,美國在修正的稅法中,出臺了更為有利于自己擁有住房者的規定,即他們在繳納個人所得稅時可進行稅前扣除,每戶家庭每年可扣除2750美元,而租住房屋的人則不能享受這種稅收優惠,這就進一步鼓勵了居民購房的積極性。

  住房交易所得基本免繳所得稅美國稅法規定,房地產買賣時要繳納2%的交易稅。此外,對于交易所得,按照現行稅法,如果是房主自己住滿兩年以上的住宅,單身者在售房時價格與購房時的價格差不超過25萬美元、已婚者家庭在售房時與購房時的差價不超過50萬美元的,都免繳收入所得稅。美國住房的價格一直比較穩定,購入與售出的價格差很難超過上述規定,所以美國人出售房屋所得基本上免繳收入所得稅,這在一定程度上刺激了二手房市場的發展。

  如果把房地產作為遺產或財產贈與,按照稅法規定,價值超過60億美元的房產遺產和一次超過100萬美元的財產贈與才征稅,而實際上美國的房價本來不高,再經過折舊價格更低,所以幾乎很少有達到征收遺產稅和贈與稅標準的。對于出租房屋收入,美國實行超額累進稅率,稅率在15%~399%之間。

  除此之外,美國對土地和房屋征收房地產稅,由州和地方政府征收。稅基是房地產評估值的一定比例,各州規定比例從20%~100%不等,稅率也不同,各州平均稅率為稅基的1%~3%,由于稅率較低,對促進新的住房市場的發展起到了積極作用。

  低收入者買房可享稅收抵扣為了讓低收入者有能力購房和租房,美國國會于1986年出臺了低收入者購房和租房稅收抵扣法案,1993年該法案成為永久性法令。各州按照每年每人125美元乘以本州人口的計算方式,享受聯邦政府撥給州政府的稅收抵扣限額,低收入者如需購房,可向州或者地方政府申請抵押信貸證書,擁有證書者可在10年內享受個人所得稅的抵扣,抵扣比例約為房價的86%。低收入者獲得稅收抵扣后,減輕了稅收負擔,同時相應提高了購房后的還貸能力,這一方面幫助低收入者解決了住房問題,另一方面也促進了房地產市場的發展。

  同樣,這項法令還規定,那些投資建設低租金住房的公司,也可在10年內享受一定比例的所得稅抵扣。稅收優惠促進了低租金住房建設。據統計,從1987年到1996年的10年中,美國約建造了60萬套低租金住房,大大緩解了低收入者的租房困難。

  除此之外,美國各州為支持低收入居民購房,都發行了低利率抵押債券,并嚴格規定,必須是第一次購買房屋,收入低于或等于當地收入平均水平的115%,所購房價格低于或等于當地房價平均水平的90%的人才能使用這一資金。如果是在環境不佳的地段購房,上述限制可放寬。據報道,僅1995年美國各州就發行支持居民購房抵押債券達58億美元。
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