新用戶掃碼下載房地產業代建房的稅案分析
關于房地產開發公司代建房的營業稅問題，國家稅務總局早在1994年就專門發文明確，房屋開發公司承辦國家機關、企事業單位的統建房，如委托建房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃，且房屋開發公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務”條件的，對房屋開發公司取得的手續費收入按“服務業”稅目計征營業稅，否則，應全額按“銷售不動產”計征營業稅。這里所說的“其他代理業務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續費的業務。
江蘇省某市的一家房地產開發公司就曾在房地產開發公司代建房的營業稅方面進行過“稅收籌劃”，“少納”營業稅收高達66萬余元。這家公司是如何“籌劃”的呢？
該公司王總經理說：“我們把開發的寫字樓出售給買房單位后，與對方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動產的金額繳納的營業稅，而改為按照收取的代建手續費來繳納營業稅。例如，1998～1999年兩年我們的建筑房屋總價為1500多萬元，若按銷售不動產5％稅率繳納營業稅應該是75萬元左右；我們的‘代建手續費’是180萬元，就這部分只需申報繳納營業稅9萬元，通過這種籌劃方式，節省了66萬元左右的稅款。”
這位經理給記者出示了代建合同：“我們有合同，證明確實是代建房業務，只能按手續費納稅，而不應按‘銷售不動產’稅目納稅。
雖然我們也墊付了資金，但并非原票轉交，而是按照雙方確定的價格另開具發票給建設單位。”
這家房地產公司的稅收籌劃結果怎么樣呢？當地稅務局的同志告訴記者：“這種做法，違背了稅法，不僅要補繳稅款，而且還要繳罰款。”
我們就此請教了稅務師事務所的一位專家，他說：“該公司對代建房業務究竟能否實施稅收籌劃？答案是肯定的。在上述稅收政策中，已經給該房地產開發公司暗示了下一步的籌劃方案。如果開發公司在代建房過程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設單位先預付款項，待工程竣工后統一結算。這樣，開發公司就符合‘代建房屋’的條件，只需按實際收取的手續費繳納營業稅即可。當然，作為開發公司，還應根據本公司的實際情況，拿出幾套計算方案來，認真斟酌，才能達到預期的效果。”
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