新用戶掃碼下載政策解讀：“新31號文”開出公平、減負、減壓的救命藥方
國稅發[2009]31號文件和國稅發[2006]31號文件被稱為房地產行業的“新31號”和“原31號”。在金融危機的特殊背景下出臺的“新31號”，似乎透出了更多拯救的意味。
公平：內外資房企所得稅政策統一
房地產開發企業開發的產品轉為自用不視同銷售的政策，以前只對外資房地產開發企業有效，內資房地產開發企業不能享受，“新31號文”則規定該政策統一向外資企業靠攏。這不僅符合企業所得稅的法理原則，而且對內資房地產開發企業來說也是一項新的利好。
由于房地產市場持續低迷，很多企業將空置房屋由出售改為長期出租或自營，自己持有物業越來越多。以前，內資企業將空置房屋轉作自用被視同銷售征稅，給企業帶來巨大稅負壓力。
“新31號文”規定開發產品轉為自用不視同銷售，有利于企業在銷售不景氣的時候通過自營、出租等方式消化空置房屋。而原外資房地產所得稅政策規定，企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
減負：三項預提費用可稅前扣除
“新31號文”規定，開發企業可以預提下述3項費用并在當期稅前扣除。
第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。
房地產項目周期長，一般為幾個年度甚至更長，有些成本在企業年度匯算清繳前無法歸集完整，但又是必須發生的。因此，允許房地產開發企業預提相關成本及費用在稅前扣除，是為房地產企業松綁，既能緩解房地產開發企業資金壓力，又能減輕企業稅負，符合房地產行業發展現狀。
減壓：計稅毛利率下調緩解資金壓力
由于房地產項目開發建設周期長，企業普遍存在銷售未完工開發產品的現象。
“新31號文”規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅。與原來規定相比，除經濟適用房外，不同區域的房地產開發項目最低預售計稅毛利率普遍下調5個百分點。
計稅毛利率降低，意味著企業銷售未完工開發產品繳納的企業所得稅減少，這對投資規模大、開發建設周期長的房地產開發行業來說，對緩解房地產開發企業資金壓力將發揮重要作用。
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