新用戶掃碼下載
掃碼下載APP
及時接收最新考試資訊及
備考信息
對我國物業(yè)稅改革的幾點建議
物業(yè)稅的計稅依據
物業(yè)稅計稅的對象是土地、土地上的房屋等建筑物及構筑物，其計稅價值，可采用成本法、市場比較法、收益還原法來確定。成本法是評估應稅房地產的土地價值和房屋等建筑物扣除折舊后的價值，從而確定物業(yè)稅計稅價值的方法，醫(yī)院等無收益房地產適用于成本法。市場比較法是通過收集與分析對比房地產的市場交易價格情況，確定房地產的價格比較基準，調整或修正相關數據，從而確定房地產計稅價值的方法，個人住宅等房地產適用于市場比較法。收益還原法是將計稅房地產的預計未來純收益按一定的方式還原成估價時點的價值，從而確定計稅值的方法，用于出租和商業(yè)經營的房地產適用于收益還原法。另外，像深圳這樣比較特殊的地區(qū)，隨著農村城市化的進程加快，出現了大量的用于出租的“城中村”和“農民房”，這些建筑既無規(guī)劃報建手續(xù)，也無法核定其原值，更沒有房地產證做依據，其計稅價值，可參照香港的做法，采用市面租值來確定。
物業(yè)稅的稅率問題
借鑒國際經驗和做法，作為國家調節(jié)貧富差異、引導房地產市場發(fā)展的物業(yè)稅，稅率不宜過高，應定在一個合理而且業(yè)主可以承受的范圍之內。如以不動產原值或評估值減去20—30％后的余值為計稅依據，現階段全國可規(guī)定0.5—2％的比例稅率，適用稅率由省級政府確定，待條件成熟再實行超額累進稅率。同時，現在的購房者已經一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費，如果對他們也開征物業(yè)稅，屬于重復收費。因此應充分考慮已購房屋人的利益，對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。
配套措施要跟上
就我國目前的實際情況而言，物業(yè)稅的開征，涉及國土、建設、規(guī)劃、工商、公安、稅務等多個部門，環(huán)節(jié)多，范圍廣，監(jiān)管難度大，牽涉社會上各個階層和團體的利益，并且評估法律不夠健全，評估機構比較少，隊伍不夠壯大，因此，在設計物業(yè)稅時，建議借鑒香港的具體做法，以人為本，完善物業(yè)稅征收涉及的評估、減免、暫繳等制度，完善稅收征收監(jiān)管制度，盡可能降低企業(yè)運作成本和稅收征管成本，降低業(yè)主購房養(yǎng)房的成本。
物業(yè)稅應確定為地方稅種
國外的物業(yè)稅基本上都是地方稅，這是由它的特性決定的首先它的征收對象是“不動產”，在空間上天然具有地方性其次，不動產的貶值、升值與當地經濟社會發(fā)展和道路環(huán)境等建設狀況有關，在價值創(chuàng)造上同樣具有地方性。從其他國家和地區(qū)經驗看，物業(yè)稅與經濟發(fā)展水平具有較高的相關性，香港、漢城等地來自不動產的稅收占地方稅收收入的70％。從國內發(fā)展趨勢看，物業(yè)稅是具有廣闊發(fā)展前景的稅種。首先，我國正處于加速城市化的階段，城市化必然帶來房地產業(yè)的大發(fā)展，這意味著物業(yè)稅的稅基在不斷擴大其次，隨著我國人均收入躍過1000美元大關，房地產成為消費升級新的熱點，這必將推動城市不動產膨脹式的積聚，為物業(yè)稅提供源源不斷的稅源最后，隨著城市化的推進，城市交通、文化等基礎設施建設的飛躍必將使房地產存量和增量產生不斷的升值效應，從而大大提高物業(yè)稅的含金量一一稅基不變但稅收收入卻不斷增長。反過來，正是因為具有廣闊的收入前景，物業(yè)稅必將對地方政府產生巨大的激勵作用，從而推動城市化的進程、城市基礎設施的建設和發(fā)展。應適當下放物業(yè)稅的決策和征管權，以充分發(fā)揮地方政府組織收入和調節(jié)經濟的作用。
國有土地使用權出讓金應予保留
與香港的土地制度相類似，我國的土地制度也是實行所有權與使用權相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國有土地使用權出讓金是國家作為所有權人應當取得的費用，體現自愿、公平、等價有償的原則。這與稅收的性質是截然不同的。當前國家把土地作為加強宏觀調控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，而用物業(yè)稅取而代之，不僅缺乏法理基礎，而且使土地的宏觀調控作用難以發(fā)揮，可能會造成房地產業(yè)一定程度上的混亂，不利于房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質更加明確。
上一篇：稅收行為范疇的提煉及其價值
下一篇：信息不對稱與依法治稅
學員討論（0）
實務學習指南
距6月報稅結束還有天
新用戶掃碼下載
京公網安備 11010802044457號