以物業稅取代現行的房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅和土地增值稅，建立統一規范的現代房地產稅制，是社會主義市場經濟發展的一種必然趨勢，符合科學發展觀的指導思想，符合我國“十一五”時期財稅體制改革的方向，符合我國實施城鎮建設稅費改革工作的思路。同時，開征物業稅，一方面有利于優化財產稅制，調節財富分配，緩解貧富矛盾；另一方面有利于國家從宏觀上調控、規范房地產市場和政府的土地出讓行為。但是，開征物業稅，將面臨著政策、技術和征管等諸多方面的難題必須加以解決。

　　一、物業稅改革面臨的難題

　　（一）土地出讓金是否并入物業稅

　　許多人認為，我國一次性收取40年甚至70年的土地出讓金，這是政府的一種短期行為，盡管會暫時增加地方政府的財政收入，但卻不利于長期財政收入的穩定，短期內容易助長地方過度出讓土地，導致未來土地緊缺的后果，不利于地方土地市場的健康發展，甚至會帶來財政風險。另外，一次性收取土地出讓金，使土地開發成本大大提高，既不利于房地產行業的健康發展，也大大提高了房價，影響了人民居住水平的不斷提高。在我國現階段，高房價增加了廣大民眾的負擔，甚至在一定程度上影響了我國和諧社會的構建。而如果能將土地出讓金并入物業稅分為多年度征收，則可以穩定地方政府的長期財政收入，降低房地產的開發成本，在一定程度上降低房價，提高土地的保有成本，有利于提高土地資源的使用效率。但是，將土地出讓金并入物業稅的觀點一提出，就立即遭到了學術界的反對，這主要是因為：

　　1.二者性質不同。土地出讓金是國家作為土地所有人獲得的一種地租，而土地使用人因為支付了土地出讓金從而獲得了相應的土地使用權，這是一種等價交換的市場交易行為。而物業稅的征收則不然，它是國家憑借政治權力、作為社會管理者向房地產所有人課征的一種稅收，具有強制性、無償性、固定性等稅收的共同屬性。換言之，土地出讓金屬于以市場分配為基礎的初次分配，物業稅則是國家對納稅人進行的一種再分配。因此，將土地出讓金納入物業稅一并征收，就等于承認了私人對土地的所有權，這是沒有法理基礎的。

　　2.二者職能不同。物業稅的稅收性質決定其首要職能是為政府部門籌集財政收入，其次才是對房地產市場進行調節；而土地出讓金則相反，它的首要職能是對土地這種稀缺的資源進行有效配置，附屬職能才是為政府籌集財政收入。如果將土地出讓金并入物業稅征收，將意味著土地市場會重新回歸到行政劃撥的老路上去，是對土地有償出讓制度改革的一種否定和倒退，而且容易滋生腐敗和尋租行為，將不利于土地資源的有效配置。

　　3.從政府的角度看，物業稅取代土地出讓金會使地方政府目前的財政收入大幅度減少，這將會使地方政府改善公共服務和城市基礎設施的能力大受影響。從消費者的角度看，開征物業稅前購買的房產已一次性繳納了土地出讓金，對這部分房產如果又征收物業稅，必然導致重復征收。

　　4.將土地出讓金并入物業稅征收面臨實踐難題。由于脫離了土地出讓市場，物業稅只能通過評估來確定每年的稅基，這就對我國土地價值評估提出了較高的要求。同時，從征管制度來看，目前我國土地出讓金已經形成了土地管理部門代為收取、財政部門開設財政專戶進行核算的一套規范化、制度化的征收監管機制。而且，由于土地出讓金的支付是用地者取得土地使用權的先決條件，拒付土地出讓金的現象幾乎不可能發生。但是，在目前普遍存在購房人拖欠稅費、征管困難的情況下，未來在房產保有階段征收物業稅的成本也將會很高，這些都使將土地出讓金并入物業稅征收的可行性受到質疑。

　　（二）房地產價值評估困難

　　物業稅以房地產評估價值為計稅依據。因此，客觀、公正地評估不斷變化的房地產價值是征收物業稅的一個關鍵環節。但是，我國目前房地產價值評估存在許多困難：首先，我國尚未建立完整的、科學的房地產評估體系，房地產評估行業的評估法規、細則的制定相對滯后，配套措施不健全，缺乏專門的房地產評估機構，缺乏高素質的專業評估隊伍。其次，房地產評估涉及范圍廣、難度大，既要考慮不同的房屋產權形式，又要考慮房屋占地面積、所在地段、用途、建筑面積、年代、結構、材料、質量等，對這些數據和資料，目前有關部門還不能全面、準確地提供。再次，房地產的價值是一個動態指標，需要定期對其進行評估，而且評估的人為因素多，很難客觀、準確地評定房地產的價值。因此，在此情況下開征物業稅，必將導致稅負不公平，很難發揮其作為財產稅調節貧富差距的功效。

　　（三）財產登記制度不健全，房屋產權不明晰，納稅人和房產價值難以確定

　　物業稅是對不動產產權所有者征收的稅收，要向不動產所有者征稅，首先必須明晰房屋產權關系。2007年10月1日實施的《物權法》第九條明確規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。”但是，由于我國目前尚未實行統一的產權登記制度，原有的財產登記條文大多散見于有關的法律、法規及各部門規章制度中，不但零亂而且內容多有矛盾，缺乏統一性和規范性，因而造成目前多種住宅產權（商品房、經濟適用房、房改房、集資房、合作建房等）并存且權屬混亂不清的現狀。這對物業稅納稅人的確定以及房產價值的評估帶來了極大的困難。

　　（四）開征物業稅能否降房價

　　隨著房地產開發投資市場持續高溫，土地出讓金水平水漲船高，成為房地產投資金融風險的一個潛在因素。降低土地出讓金水平，進而降低房地產開發成本，并最終穩定并降低房價，為老百姓造福，物業稅就是在這樣一個背景下被提出來的。然而，物業稅開征后是否能夠達到抑制房價的目的呢？

　　一種觀點認為，開征物業稅可以降低房價，其理由是：第一，我國物業稅制度的思路是將現行的土地出讓金和房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為統一對房產保有者每年征收物業稅。上述土地出讓金及相關稅費是分40年或70年一次性繳納的，而物業稅把一次性繳納的土地出讓金及相關稅費轉化為在房產保有階段分年征收，這就意味著在房地產開發成本中占很大比例的稅費將由原來的一次性繳納改為由房產保有者分70年逐年繳納，這大大降低了房地產開發成本，從而必然在很大程度上降低房地產價格。第二，開征物業稅，通過對投資性房產課以重稅，這必然增加投資者的持房成本，抑制房地產投資和投機，減少閑置房，增加市場流動性房產供給，從而通過市場內部調節達到一種投資與需求的相對平衡，有助于抑制房地產泡沫，降低房價。

　　另一種觀點認為，開征物業稅不能抑制房價的上漲，其理由是：第一，房價上漲的根本原因是快速增長的房地產需求。當前我國房地產價格的不斷上漲、消費者收入水平的不斷增加、居民改善居住條件的愿望不斷膨脹、消費者對未來房價上漲的預期以及城市化進程的加快等因素都引起房地產需求的不斷擴大，從而導致房地產價格的持續上升。所以即使物業稅開征能降低開發成本，也不能促使房價明顯下降。第二，開征物業稅，如果保留土地出讓金，就等于是在房地產保有環節凈增加一道物業稅，其結果是房地產開發成本無法降低，房價也會因保有環節稅負的增加而進一步上漲。第三，如果將土地出讓金并入物業稅，似乎房地產開發成本降低了，但由于土地出讓金是地方政府財政收入的重要組成部分，取消土地出讓金后，地方政府必然會通過提高土地出讓價格來保證自己的財政收入。所以，將土地出讓金并入物業稅征收未必能夠降低房地產開發成本。退一步講，即使房地產開發成本降低了，由于目前我國房地產市場的壟斷性，在市場需求旺盛的條件下，開發商的定價也不會過多考慮其開發成本，不會降低其房價。

　　開征物業稅，是否會影響房地產市場？對房地產業的各方利益會帶來什么影響？如何影響？影響幅度如何？這都是開征物業稅所面臨的難題。

　　（五）物業稅征收制度如何設計

　　1.在征稅范圍設計方面。物業稅的征收范圍如何確定，目前尚無定論。首先，是在城市征稅還是擴大到農村。如果只在城市征稅，那么，隨著農村經濟的不斷發展、城鄉一體化進程加快、農村經營性房產日益增加，這不利于平衡城鄉稅收負擔水平，也不利于構建現代統一的城鄉稅制；但如果將征稅范圍擴大到農村，根據目前情況，無論是從農民負擔能力來考慮，還是從農村征收管理來考慮，又都是不可行的。其次，是對商品房征稅還是擴大到福利房。從理論上分析，如果依據公平原則，通過征稅來縮小個人之間財富差異，那么就只應對商品房征稅，而對不擁有產權的福利房不征稅；但如果依據受益原則，通過征稅來體現土地的有償使用，那么就應該對商品房和福利房都征稅。如何處理這兩者的關系，是開征物業稅必須解決的難題。再次，是對超標準住房征稅還是擴大到所有住房都征稅。如果只對超標準住房征稅，由于房產登記制度不完善，社會誠信體系尚未全面建立，對于房產的實際保有情況還不能準確界定，尤其是對于家庭擁有的以不同姓名登記的多套房產，還缺乏有效監控，一旦開征物業稅，必將產生稅負不公等問題。但如果對所有住房都征稅，其直接后果是加重普通消費者的負擔，影響百姓基本的住房需要，這也是行不通的。

　　2.在稅率設計方面。首先，有人建議借鑒國外的經驗，實行“雙軌制”稅率。所謂“雙軌制”稅率，是指物業稅對土地和房屋建筑物分別實行不同的稅率，土地適用較高稅率，房屋建筑物適用較低稅率。但是，“雙軌制”稅率在政策實施上具有很大難度，一個重要的問題就是對土地價值的評估問題，尤其是對于已經開發建房的土地，由于土地及其地上的房屋建筑物的價值是同時一并實現的，究竟如何將土地的價值單獨從房地產價值中剝離出來，在操作上頗具技術難度。其次，有人認為，物業稅應實行有區別的稅收政策，對投資性房產、大戶型房產、多套房產應征重稅，而對于自住的中小戶型、經濟適用房以及低收入家庭住房應少征稅或免稅。然而住房面積多大才為大戶型，多小才為小戶型？差別稅率如何差別？以什么為標準？“有區別的稅收政策”如何制定？諸多問題隨之而來。

　　3.在稅收征管方面。我國現行稅收的征收管理大都是對收入征稅，如流轉稅是對銷售或服務收入征稅，所得稅是對企業利潤或個人所得征稅，而作為財產稅的物業稅是在納稅人沒有收入、只有支出的情況下征稅，大大增加了征管的難度，容易形成欠稅。尤其是對那些沒有穩定的工作和收入、負擔能力較弱的個人，征收物業稅更難以施行。因此，如何制定有效的稅收征管措施，也是目前迫切需要解決的問題。

　　二、解決物業稅改革難點的對策

　　（一）保留現有的土地出讓金制度，綜合利用市場和稅收手段調控土地市場

　　由于土地出讓金與物業稅在性質和職能上不同，將土地出讓金并入物業稅面臨著法律方面的障礙。另外，將土地出讓金并入物業稅還存在減少地方財政收入、對舊房的重復征收、土地價值評估難等諸多弊端。所以，筆者認為，應在保留現有的土地出讓金制度的基礎上，將現行房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅和土地增值稅等稅費并入物業稅統一征收。理由是，土地為國家所有，保持現有土地出讓金制度，通過征收土地出讓金來提供土地使用權，有利于政府通過市場機制對土地資源進行配置。而對政府投資部分所形成的級差地租，即土地增值，目前是通過土地增值稅在房地產轉讓交易環節征收的，只有當房地產轉讓，稅收才能變現，隨著土地增值稅并入物業稅，物業稅將根據土地增值的情況按年征收，這可以保證政府在土地增值的情況下相應地獲得財政收入，同時也有利于政府利用稅收手段調控土地市場。

　　（二）建立財產登記制度，構建信息共享平臺

　　物業稅于保有環節對房地產征收，涉及千家萬戶，迫切需要詳細的不動產登記資料和涉及房地產各環節的信息數據。因此首先應當建立健全我國個人財產登記制度，貫徹落實《物權法》，對個人自建房、房改房、集資房等房屋，進行全面清理登記，發放產權證書，明確物權，確定物業稅的納稅人。其次應當建立完善的戶籍、住房、土地管理信息系統，對社會開放，接受群眾監督；同時構建信息共享的房地產管理平臺，建立一個貫穿房地產開發、保有、使用等各環節的政府信息傳遞機制，健全房地產信息數據庫，明確各部門之間協稅的法律義務和責任，實現跨部門的信息交換和共享。只有這樣，才能使物業稅的開征做到公平、公正，以遏制房地產投機行為，促進房地產行業健康發展。

　　（三）建立科學的房地產價值評估體系

　　物業稅以房地產評估值為計稅依據，要保證房地產評估值的客觀準確，必須建立科學的房地產價值評估體系。首先必須建立健全有關財產評估的制度和法規；其次應設立專門的評估機構，配備專業的評估人員，由土地部門、物價部門和稅務部門等有關單位聯合組建專門的房地產評估機構，招聘評估人員；再次是確定評估方法，以物業稅開征第一年為基準年度，合理確定房地產的估價基數，以后各年均加上該年評估升值價，評估值每3～5年重估一次；最后在正式開征之前，要事先做好充分的準備工作，搜集大量詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，并對信息進行整理和儲存，建立數據庫。以房地產評估值計稅有利于對保有階段的房地產實行有效的宏觀調控，引導納稅人合理使用房地產，實現資源有效配置。

　　（四）正確對待房價上漲，適時推行物業稅

　　在筆者看來，房價上漲最根本的原因是地價的不斷上漲。近幾年來，由于不斷壓縮土地供給，這給購房者造成住房緊缺的恐慌心理，更加劇了供不應求，結果就是房地產市場報復性反彈，房價越來越高。還有就是一些媒體的夸大炒作，人為地放大稀缺，推漲了房價。近幾年來，國家先后出臺了一系列房地產調控政策，其中包括加息、提高首付等，但其效果并不明顯，房價逆調控而漲。所以，僅靠加息、提高首付、取消期房或者征收物業稅來降房價，可能不完全切合實際。筆者認為，應該充分肯定住房改革的市場化方向。其實不少市場化的東西政府靠行政命令想限制也限不住。政府迫切需要做的是健全住房基本保障制度，讓中高收入家庭住宅基本上由市場解決，低收入家庭的住房問題由社會保障解決。此次全國擴大廉租房建設，擴大保障范圍，從最低收入家庭擴大到低收入家庭，值得力推。綜上所述，應該重新對物業稅的課征目的進行合理定位，以調節貧富差距作為物業稅的主要功能，選擇適當時機開征物業稅，發揮其作為財產稅應有的作用。

　　（五）立足國情，設計合理的物業稅征收制度

　　由于物業稅開征是個利益糾葛復雜的浩大工程，稅制設計的重點應該立足于我國的現實國情，本著“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則，力求使稅制科學、合理。

　　1.征稅范圍的設計。首先，物業稅的征稅范圍應該包括農村。考慮到農村地區，尤其是中西部地區經濟基礎相對薄弱，農民的收入水平普遍較低，負擔能力有限，可以根據各地實際情況，因地制宜地制定一些輔助性減免稅收政策，比如對農村家庭用房免稅等。其次，不論是商品房還是福利房，也不論是營業房還是自住房，均納入征稅范圍。隨著我國住房制度的改革，大部分公有住房已轉為個人擁有，居民住房的商品化程度大大提高，個人住房規模越來越大。從調節居民收入分配和促進稅收公平考慮，必須將居民所擁有的各種不同產權形式的房產納入物業稅的征收范圍。再次，應對所有住房都征稅。為了減輕普通消費者的負擔，可以考慮限定人均居住面積標準，對于限額內的部分，可通過稅收優惠予以照顧。

　　2.稅率的設計。首先，筆者認為不宜采用“雙軌制”稅率，這是因為：房產與土地是密不可分的，將房產與土地割裂開來分別征收物業稅，既不合理，也難以操作。所以應根據土地和房產的綜合評估價值制定統一的稅率，統一征收物業稅。其次，稅率不宜過高，讓居民普遍能夠接受。并且中央應設置幅度稅率，由地方在規定幅度范圍內，根據本地市政建設狀況、經濟繁榮程度等實際情況，確定本地區的具體適用稅率，賦予地方一定的稅收管理權限。再次，在設計稅率時，應當對人均住房面積標準以內的部分，實行較低的稅率，甚至免稅；超過這個標準的部分，采用較高的稅率；對于經濟適用房、農村家庭用房則可以免稅，以照顧低收入家庭。

　　3.征收管理的設計。由于物業稅在房地產保有環節征收，涉及千家萬戶，征收管理難度非常大。鑒于此，筆者認為，首先，物業稅應當實行代收代繳和自行申報相結合的征收辦法，對于單位住房，可由單位代收代繳；對于商品房，可由物業公司或者業主委員會代為收繳；而對于個人自建房屋，則由納稅人自行申報繳納。其次，國家必須完善相關法律，建立有效的懲罰機制，以此保證物業稅順利征收，減少逃稅、惡性抗稅事件的發生。同時還要加強宣傳，提高民眾對物業稅的認識和繳納的自覺性。