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房屋改良支出的資產評估
在資產評估中，對企業擁有的房屋進行評估，首先要查看有無土地使用證及房產證，以此確定產權是否歸企業所有。而租入房屋的產權歸出租人所有，租入者既沒有土地使用證，也無房產證。如何對經營租入房屋改良支出進行評估呢？現在尚沒有一套可供操作的程序和方法，本文擬結合評估實踐，對此談點粗淺看法。
一、對經營租入房屋改良支出作為評估對象的界定和思路
經營租人的房屋不屬于租入企業的財產，當發生改良支出時，不能增加固定資產的價值，只能作為遞延資產在租賃期內平均攤銷。 首先，要對經營租入房屋發生的改良支出進行界定，確定是否歸委托方所有。
界定的方法如下：①查看租賃合同或協議；②查看會計賬簿和有關會計憑證；③驗明企業是否按規定列入“遞延資產”中的租入固定資產改良支出；④發生的改良支出是否按規定攤銷；⑤攤銷的方法是否保持一貫性原則；⑥攤銷額是否正確；⑦勘驗改良工程。通過以上方法以確定經營租入房屋改良支出是否屬于企業所有。
其次，確定企業經營租入房屋改良支出是否應成為評估的對象。企業經營租入房屋改良支出作為企業會計核算中的一類資產，其具有依附性，因而不能單獨對外交易和轉讓，只有當企業在賬面上反映的這種預付費用成為未來取得服務，為新的產權主體帶來經濟權利的時候，才構成評估對象。因此，判斷企業賬面上的經營租入房屋的改良支出，能否成為評估對象，就是看它能否在評估基準日后帶來經濟效益或經濟權利。既然評估基準日之后，能否產生經濟效益或權利，是界定遞延資產能否成為評估對象的根本標準，那么經營租入房屋發生改良支出的評估，也應遵循這條思路進行。方法是將經營租入房屋發生的改良支出未來所產生的效益或權利進行量化。
二、評估的原則
評估的原則，即產生效益或權利的時間性原則。經營租入房屋改良支出，必須在評估日后能為租入方帶來經濟效益或權利，才能列在評估之中。如產生的效益或權利在評估基準日以前已經體現，則不應列在評估之內。 例如：企業在經營租賃期內發生租入房屋改良支出，到評估基準日時，租賃期尚在某年才期滿，在基準日后企業對租入的房屋仍有某年的占有使用權。因此，對租入房屋發生的改良支出應列為評估范圍之內。假如在評估基準日租賃合同已經到期，但在企業的遞延資產賬面上仍有改良支出余額，這樣就不應列在評估范圍之內。
三、評估的方法步驟
對經營租入的房屋發生的改良支出進行評估，一般采用重置成本法其具體操作程序如下：1.測算經營租入房屋改良工程量。在測算改良工程量時，有兩種方法可供選擇： ①根據改良工程圖紙和工程預算確定工程量； ②采用重新測量的方法確定工程量。 當采用第①種方法時，評估人員仍要進行實地勘驗。因為，有時賬面上的建筑面積和實際建筑面積有出入，為了評估結果正確無誤，評估時必須重新驗測改良工程。
2.確定重置成本。在確定重置成本時，要在確定工程量的基礎上，依據基準年份同類建筑物的工程預算定額，考慮其應計費用確定重置成本。
3.確定重置價值。確定重置價值時，要在確定重置成本的基礎上，減去租賃期內對經營租入房屋改良支出后已使用年限的損耗和其它因素，確定重置價值，即評估值。 例如，某企業租入廠房一座，租賃期為10年，租入當年發生改良支出10萬元，企業列“遞延資產租入固定資產改良支出”，每年按規定攤銷1萬元。第六年，企業由于改制，須進行評估。在評估基準日，企業“遞延資產——租入固定資產改良支出”賬面余額5萬元，租賃期還有5年。在資產評估中。重置成本假設確定為15萬元，則評估值＝150000/10 x 5＝75000元。
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