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城市房屋拆遷估價報告的證據審查分析(三)
《城市房屋拆遷估價指導意見》的一些規定保證了估價報告客觀真實的反映被拆遷房屋客觀真實的價值。其第五條規定：“拆遷評估應當堅持獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預拆遷估價活動和估價結果。”第十條規定：“受托估價機構和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當允許查閱。”第十四條規定：“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。” 這些規定為行政執法機關和人民法院對估價報告真實性的判斷提供了線索。
目前，我國房地產估價常用的方法有比較法、成本法、收益法、假設開發法、長期趨勢法等多種。《城市房屋拆遷管理條例》確定的補償原則的實質是一種贖買政策，也就是說，拆遷中拆遷人首先通過市場價格將被拆遷房屋購買，然后進行拆除。因此，城市房屋拆遷估價最適宜的辦法應當是比較法。但在實踐中，由于同類交易案例缺乏等因素，沒有條件采取比較法時，也可以采取其他辦法。比如，對公益事業的房屋、對經營性用房，用比較法可能很難找到合適的比較案例。
一般來講，公益事業性用房更多地使用成本法，而經營性物業的評估，使用收益法可能更有利。“比較法”是將被拆遷房屋與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“收益法”是根據被拆遷房屋未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。“成本法”是根據被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法。這些方法無非是盡量使估價報告更加接近客觀真實。
三、房地產估價報告的相關性審查
證據的相關性又稱為關聯性，是指證據是否與案件的待證事實具有一定的關系。證據只有與案件事實具有關聯性才可能被采用，與案件事實沒有關聯的證據對于案件事實的認定沒有意義，因而不能作為定案的依據。證據的相關性是相對而非絕對的，是具體而非抽象的。馬克思主義哲學認為，任何事物都存在一定的聯系，只是聯系的方式、聯系的程度和聯系的性質不同而已。例如，估價師視力不好可能影響對勘查丈量被拆遷房屋的結果，但不能稱為辯駁不真實估價報告的正當理由。證據的關聯性是指證據與案件事實的認定具有直接影響的聯系，而非哲學上客觀事物的普遍聯系。美國法學家威廉斯認為：“關聯性是指證據與意圖證明的爭議事實之間存在著合理的關系，如果證據與該事實關系極為微小，或者沒有足夠的證明價值，那就是無關聯的。”證據的關聯性標準要求每一個證據都必須與案件的待證事實具有直接的法律上的意義。證據的關聯性所反映的是證據的內容和實體與案件事實有關，而不是證據的來源和證據的形式。審查估價報告這一證據的關聯性時包括：（1）該估價報告要證明的內容與案件事實是否有關；（2）該估價報告所證明的問題對案件事實認定是否具有實際意義；（3）該估價報告對于要證明的事實是否具有證明力。
證據的合法性、真實性和關聯性雖各具特點，但具有統一性和不可分割性，是一有機整體，相互補充，缺一不可。證據缺少任何一“性”，都不能成為認定案件事實的依據。盡管如此，法定的房地產估價機構作出的估價報告屬于優勢證據，在沒有足夠的其他相反證據否定時，仍應以其為依據作出裁判。房地產估價機構承攬估價業務是通過良好的公信力，其所作出的估價報告是否被行政機關和人民法院采信，直接影響其公信力的提升和下降，證據對當事人不產生直接的拘束力，只有估價報告被行政行為采信后才產生拘束力，因此，筆者認為，房地產估價機構無需對輕微過失性的錯誤估價報告承擔法律責任。當然，如果估價機構故意作出虛假的估價報告致使民事主體作出錯誤的判斷，估價機構應當承擔相應的賠償責任。在有關訴訟中，人民法院可以依法對其虛假作證行為進行制裁。因此，信譽是房地產估價機構生命之所在。
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