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售后公房市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估思路與原則
公有住房指的是多個(gè)不同時(shí)期、不同單位建造的房屋，時(shí)間跨度較大，早的建于六、七十年代，已屬陳舊房屋，剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消實(shí)物分配之前，屬于新房。由于房改房被拆除后，并沒有法律、法規(guī)保證原產(chǎn)權(quán)人對(duì)土地繼續(xù)享有使用權(quán)，同時(shí)房?jī)r(jià)中包含了土地價(jià)值的因素但并不意味著職工購買住房，也同時(shí)購買了七十年或五十年的土地使用權(quán)。因此，對(duì)使用年限所剩無幾的陳舊房屋，買房實(shí)際上等于買了幾年的使用權(quán)，這時(shí)購房與租房的實(shí)際效用幾乎一樣。只要沒有通貨膨脹，這類房屋幾乎沒有增值、保值的可能，而只會(huì)隨著時(shí)間的推移逐步貶值。因此，評(píng)估陳舊已購公房，應(yīng)采用收益還原法，其市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)等于長(zhǎng)期租賃的租金折現(xiàn)之和。
對(duì)于投入使用時(shí)間不長(zhǎng)的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也沒有穩(wěn)定，合理的租金收入。同時(shí)，由于土地成本及房屋成本不易確定，使得收益還原法和成本法均不宜采用，只有市場(chǎng)比較法切合實(shí)際，具有一定的實(shí)用性。比如同地區(qū)類似商品房再轉(zhuǎn)讓實(shí)例可以作為可比實(shí)例。但是應(yīng)該注意的是：商品房與售后公房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目有差異，必須加以修正。
對(duì)投入使用時(shí)間居中的房屋，應(yīng)注意收益還原法與市場(chǎng)比較法這兩種方法的銜接，但側(cè)重于市場(chǎng)比較法。因?yàn)轭A(yù)測(cè)租金水平會(huì)隨租賃時(shí)間的延長(zhǎng)而降低精確度。相對(duì)而言，市場(chǎng)比較法更能反映當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，因而更能為人所接受。
有兩個(gè)須注意的問題：一是房屋功用、權(quán)利、總價(jià)值一致的原則，即兩個(gè)不同的房屋，只要功能、權(quán)利相同，總價(jià)值也應(yīng)一致，這決定了稅費(fèi)修正的必要性。二是租售協(xié)調(diào)一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)中租金與售價(jià)之間應(yīng)協(xié)調(diào)，這一原則決定了陳舊售后公房的售價(jià)應(yīng)與長(zhǎng)期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則，才能較正確地評(píng)估售后公房的市場(chǎng)價(jià)格。
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