摘 要：開征物業稅有利于完善我國現行的財產稅制、抑制房價高漲、規范地主政府的土地出讓行為。但在開征物業稅前要轉變土地出讓制度，建立科學的房地產評估體系，完善房地產產權制度，合理確實稅負，避免舊房的重復征稅等。在完成這些工作以后，我國才具備開征物業稅的條件。結合我國現實情況，建議把現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅 、耕地占用稅合并為物業稅，在房產的保有環節征收。

　　關鍵詞：物業稅；必要性；難點；稅制設計

　　一、開征物業稅的必要性

　　（一）開征物業稅是完善我國財產稅制的需要我國現行財產課稅的稅種大部分是上世紀80年代以前設置的，有的甚至更早，稅制內容嚴重滯后于經濟形勢的發展，存在征稅范圍過窄，重復計稅，稅費不清等問題，嚴重妨礙稅收調節作用的正常發揮。

　　如果將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅等稅種以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房地產的保有環節統一收取的物業稅，則可以消滅重復征稅、稅費不清等現狀，完善我國的房地產稅收制度。同時稅制的完善也有利于降低征稅成本和減少納稅人偷逃稅，提高財產稅在地方財政收入中所占的比重，更好地發揮財產稅的財政功能。

　　（二）開征物業稅可以降低房價房地產開發商在房地產流通環節要繳納的稅費繁多，包括營業稅、城建稅（及教育費附加）、印花稅、房產稅、企業所得稅、土地使用稅、耕地用稅、土地增值稅等8種稅。收費就更多，據不完全統計，一般房地產開發項目的收費有幾十種之多。稅費繁多，必然會增加房地產開發銷售的成本，自然會使房價上漲。據首都經貿大學城市系主任丁蕓測算，目前開發商應交稅費加起來要占到房價的40%，其中約有25%是稅，15%是費。

　　開征物業稅，相當于征稅環節后移，這將有助于降低房地產的價格。一方面，房地產開發銷售環節的稅負輕了，房地產的成本就會下降，這為房價的下降提供了廣闊空間。打個比方，如果地價和相關稅費分70年交，這就意味著占住宅成本約30%的地價和相關稅費在銷售時只需要先交納1/70，其余在其后的69年中交納，表現在總房價中，成本就下降了29.57%.理論上講，目前售價為6.000元/平方米的房子，新政策出臺后按4.200元/平方米既可購得。另 一方面，由于稅負轉移到了保有環節，這會加大房地產開發商保有房產的成本，促進開發商在竣工以后快速出售房屋，而不是待價而沽，有助于遏制房地產炒作。

　　（三）開征物業稅有利于規范地方政府土地出讓行為我國實行的是“批租制”，即在土地使用權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府一次性交納土地出讓金以購買一定期限的土地使用權。這種做法實際上是將后40－70年的土地收益一次性收取。眾所周知，土地資源是有限的，地方政府為了獲得財政收入，也為了本屆政府的“政績”，往往十分熱衷于賣地，這實際上是本屆政府在花后屆政府的錢，是“寅吃卯糧”搞建設，其后果必然導致土地的濫用。目前的土地批租制度使得地價升高，房產價格也隨之增高。

　　以分次繳納的物業稅替代一次性交付的土地出讓金，客觀上取消了“寅吃卯糧”的不良激勵，可以鼓勵地方政府按照城市發展需要，有計劃、科學地向市場劃撥出讓土地，可以引導房地產市場穩定、有序、健康地發展。從長遠上說，開征物業稅也會對地方政府行為方式產生重大影響，有利于理順中央和地方的事權關系。

　　二、開征物業稅的難點

　　就目前情況而言，我國要開征物業稅還得先解決以下難題：

　　難題一：土地批租制度不適宜物業稅的開征在“批租制”下，房產所有者在購入房地產時，其房價中已經包含了土地批租期限內的幾乎全部的房地產稅費。這種做法實際上是將后40－70年的土地收益一次性收取。而開征物業稅要求的是房地產業的稅收征收環節后移，業主購房之后，每年再繳納相應的稅金，這本身與“批租制”是相矛盾的。因此，在開征物業稅之前，必須改土地“批租制”為“物業稅”制，否則物業稅將成了“空中樓閣”。

　　難題二：房地產評估體系發展不完善物業稅以房產的評估價值為計稅依據，要開征物業稅，就必須建立一個科學、公正的房地產評估體系。但目前我國物業價值評估體系還尚未完善，市場也不規范，存在政出多門、政企不分、收費標準不合理以及評估人員素質低等問題，實在難以適應適應物業稅的要求。

　　難題三：產權不明也成為開征物業稅的一大障礙現實的房地產產權制度條件下的產權關系缺乏明確的法律界定，表現出行政化體制與市場化體制并存的二元房地產體制特征，這種房地產產權制度是房地產領域產權交易關系不發達，房地產產權交易規模難以擴張的制度根源。在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難相當大，相當一部分人是使用人在繳稅。物業稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收，但在目前的情況下，明晰產權關系尚有相當大的困難。

　　難題四：物業稅的稅負水平難以確定開征物業稅將會同時影響到房地產的開發、建設、交易、出租、物業保有等多個環節。這幾個環節涉及到大量的稅費，既有稅務機關在房地產取得、保有、轉讓環節征收的稅；又有土地管理部門收取的土地出讓金等費用；還有房地產管理部門在房地產登記、使用、經營交易、過戶以及日常管理等環節收取的各種費用。這些稅費哪些應立即取消，哪些應繼續征收，應有明確的規定。而通過這一系列的整理后，物業稅的稅負應該確定在哪個水平才合理？這也是難以很快地測算出來的。此外，物業稅屬于財產稅稅種，物業稅的征收必須與我國現在正在征收以及將來準備開征的其他財產稅稅種（如遺產稅）保持協調。

　　難題五：舊房的重復征稅問題如何解決開征物業稅面臨的最大難題就是如何處理從“土地批租制”過渡到“物業稅制”的稅收政策。土地批租制已實行了20多年，相當數量的房地產已經一次性交納了幾十年的年金及相關稅費。此時如果對所有房地產一律按統一的標準開征新稅，不加區別，就意味著對大量舊房重復征稅。這顯然是不公平的。

　　（四）物業稅的制度設計在開征物業稅之前，需要進行如下幾項改革：實行內外房地產稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業稅”制；逐步建立規范的房地產評估機制；科學測算物業稅的稅負水平。在此基礎上適時推出統一的物業稅。

　　根據我國的現實情況，筆者建議把現行的房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅合并為物業稅，在房產的保有環節征收。具體的稅制設計，筆者設想如下：

　　第一，納稅人。物業稅的納稅人是指在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人，即房地產業主（目前我國以房地產的產權人或使用人為納稅人）。

　　第二，課稅范圍。本著寬稅基的原則，物業稅征稅范圍不但包括各市區、縣城、城鎮和工礦區，還應包括農村；不但包括經營性物業，還應包括個人自住物業。

　　第三，課稅對象。參照現行房產稅、城鎮土地使用稅及土地增值稅的課稅對象，物業稅的課稅對象可設定為土地和固定于土地之上的建筑物及其附著物。

　　第四，計稅依據。參照國際慣例，我國的物業稅以反映物業市場價值的評估價值為計稅依據。對物業的估價方法以比較銷售法或市場比較法為主，當市場類似物業的估價不合理時，可以輔助使用成本法和收入法。關于物業估價的時間，考慮到稅收收入的穩定性和稅收成本等因素的影響，一般以3－5年為宜。

　　第五，稅率。據有關專家初步估算，按照平均水平為0.8%的稅率征收物業稅，既不會增加納稅人的稅收負擔，也可保證政府財政收入與現在水平持平。按照簡稅制的要求，我國物業稅的適用稅率宜采用比例稅率。由于各地房地產及總體經濟情況的差異，稅率的制定可由中央統一立法，規定幅度稅率，各地根據自己的實際情況選擇具體的適用稅率。同時，由于現實中物業類型及用途的不同，稅率的制定也應有所差異。對新房稅率課以高稅率，對舊房稅率課以低稅率；對經營性物業課以較高稅率，對個人自住物業課以較低稅率。

　　第六，稅收優惠及減免稅。物業稅的稅收優惠及減免稅可以參照目前的房產稅、土地使用稅等的稅收優惠及減免。并特別注意對家庭自住房屋的稅收減免，如對基本住宅的物業稅應確定一個合理的免征額，如確立與人均30平方米對應的房產價值為免征額，超過部分按適用稅率征收物業稅。在政策過渡期間，對在開征物業稅前就取得土地使用權或房屋產權并且已經繳納相關稅費的，按新稅法規定計算的應納稅額減征一定百分比例。

　　第七，納稅申報。可參考英國、日本等國家的做法，采取按年征收、分月或分季預繳，納稅期限具體由地方政府確定。納稅地點應以物業所在地為準。征收納稅申報方式：從稅收成本及便于管理等方面考慮，應以代扣代繳、代收代繳方式為主，自身申報為輔。

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