目前，我市地稅稽查部門根據《宿遷市地方稅務局關于統一房地產開發企業城鎮土地使用稅征收管理有關口徑的通知》（宿地稅函[2007]73號）規定，在對房地產開發企業計算城鎮土地使用稅時產生了意見分歧。主要是：有的房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開發企業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，也就是我們通常講的土地還沒有進行分割等。針對上述問題，筆者就城鎮土地使用稅征收有關問題談一點粗淺認識，供同仁們參考。

　　一、房地產開發企業土地使用稅的納稅人的確定

　　1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當按照條例的規定繳納土地使用稅。

　　2、根據《財政部、國家稅務總局關于集體土地城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規定，自2006年5月1日起，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續的，由實際使用集體土地的單位和個人按規定繳納城鎮土地使用稅。《國家稅務總局關于對于繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發[1998]669號）規定，土地使用不論以何種方式取得土地使用權，是否繳納土地使用金，只要在城鎮土地使用稅的開征范圍內，都應依照規定繳納土地使用稅。

　　3、根據《國家稅務總局關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發[2004]100號）規定，除經批準的開發建設經濟適用房的用地外，對各類房地產開發用地一律不得減免城鎮土地使用稅，各級稅務機關要嚴格按照減免稅的管理權限和減免稅審批程序辦事。國家稅務總局2007年6月25日發布《關于取消部分地方行政審批項目的通知》，其中提到取消《國家稅務局關于印發〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規定〉的通知》（國稅地[1989]140號）的第四條和第六條，這兩條內容包括：基建項目以及房地產企業繳納土地使用稅有困難的，可由各省、自治區、直轄市稅務局根據具體情況予以免征或減征。這就是說房地產開發企業土地使用稅減免優惠政策的取消。

　　4、根據《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務院令第483號），自2007年1月1日起，外商投資企業和外國企業也納入城鎮土地使用稅的征稅范圍。

　　綜上所述，我認為凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的進行房地產開發的單位和個人，在開發期間或開發過程中，不論經濟類型情況、使用土地性質情況、如何使用土地情況均應依法繳納土地使用稅，不得享受減免稅優惠政策。

　　二、房地產開發企業土地使用稅的納稅起止期限的確定

　　1、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第八條規定：土地使用稅按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。《江蘇省地方稅務局關于明確地方稅務部門部分稅種納稅期限和納稅限額的通知》（蘇地稅函[2006]47號）規定，城鎮土地使用稅的納稅期限為：企業按季、個人按半年繳納，納稅人應自期滿之日起十日內申報納稅。

　　2、根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第九條規定，對于新征用的土地、區分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。納稅人取得的土地屬于城鎮土地使用稅開征范圍內的，自取得土地使用權至再次變更該項土地權屬期間按照規定稅額繳納土地使用稅。《國家稅務總局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]15號）規定，征用的耕地與非耕地，以土地管理機關批準征地的文件為依據確定。

　　3、根據《財政部、國家稅務總局關于對房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2005]186號）關于有償取得土地使用權城鎮土地使用稅納稅義務時間問題的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地的次月繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地使用時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。

　　因此，在實際操作中，確定房地產開發企業土地使用稅納稅起止期限為：自取得土地使用權之日（政府批文或簽定合同之日）起，按已出售房屋（以合同簽訂為準）所占的土地面積進行減除，直至將所有房產出售完畢。

　　三、房地產開發企業土地使用稅的計稅依據的確定

　　1、根據《國家稅務總局關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（國稅地字[1988]15號）規定，納稅人實際占用的土地使用面積，是指由省、自治區、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積、尚未組織測量但納稅人有政府部門核發的土地使用證書的。以證書確認的土地面積為準；尚未核發土地使用證書的，應由納稅人據實申報土地面積。

　　2、根據《江蘇省地方稅務局關于城鎮土地使用稅有關問題的批復》（蘇地稅函[2007]238號）規定，凡納稅人持有政府部門核發的土地使用證書，以證書確認的土地面積為納稅人實際占用的土地面積。

　　3、根據《宿遷市地方稅務局關于統一房地產開發企業城鎮土地使用稅征收管理有關口徑的通知》（宿地稅函[2007]73號）規定，房地產開發企業已銷售房屋的占地面積，可以從房地產開發企業的計稅面積中扣除。已銷售房屋的占地面積計算公式如下：已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發項目房屋總建筑面積）×總占地面積。未出售房屋的土地面積應按規定征收城鎮土地使用稅。但是對這一計算方法我們是否從以下方面加以理解：

　　房地產開發企業開發項目房屋總建筑面積應該等于可售面積和不可售面積之和。

　　1、從形式上看，可售面積應包括商品房的套內面積和分推面積，不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業設施（包括物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通信、自行車棚、公共廁所等），以及其他不得在業主購買面積范圍內分推的設施面積等。

　　2、從實質上看，可售面積與不可售面積的劃分標準是其產權的歸屬。一是將來產權歸業主所有的面積一般就作為可售面積，如商品房的套內面積、分攤面積。如產權歸業主所有的停車位等；二是產權歸開發商所有的面積也應作為可售面積，如開發商轉為自用的開發產品即屬于可售面積中的未售面積；三是將來需要向其他方面移交產權的設施面積一般作為不可售面積，如配套設施中的學校需要向教育部門移交產權，醫院需要向衛生部門移交產權，人防設施需要向人防管理部門移交產權等。

　　在一些特殊的情況下，按產權歸屬劃分可售與不可售面積則可能遇到困難，比如某一住宅小區，開發商為了提高小區檔次，在小區內建有會所、健身房等高檔娛樂設施，購房時開發商已經明確承諾業主可以免費享受或低價享受這些設施，并在購房合同中約定了條款。在這種情況下，這些設施的面積雖然不包括在業主的產權面積內，但業主卻可以在一定期限內享有使用的權利，換句話說，業主買房所支付的價款中就有已經包含了這種權利。如果開發商將其出售，則會侵害業主的利益并且違背了合同的承諾。所以，雖然開發商名義上對這些設施擁有產權，但卻不能用于出售。因而，我們也應將其作為不可售面積。

　　所以商品房邊建邊出售或者建成后部分出售、部分未出售，其計稅面積的計算，原則上按已出售房屋（以合同簽訂為準）所占的土地面積進行減除。由于房地產開發企業的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產開發企業應分別按出售與未出售房產的建筑面積比例分攤后，換算成土地占用面積，對于未出售的房產對應的土地使用面積仍由房地產開發企業繳納土地使用稅，直至房地產開發企業將所有房產出售完畢后，土地使用稅才不征。

　　3、確定開發產品面積的方法。一是總建筑面積可以通過審核項目的立項批文和建筑規劃許可證獲得。二是可售面積和不可售面積應通過建筑規劃許可證和房屋土地測繪技術報告書獲得。三是已售面積和未售面積主要應通過銷售部門的銷售明細表獲得。

　　我們在掌握房地產開發企業開發產品面積確定以后，就可以按市局制訂公式進行計算開發企業應納的城鎮土地使用稅，具體計算方法：已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷總的可售面積）×總占地面積。應納城鎮土地使用稅占地面積＝總占地面積－已銷售房屋的占地面積。

　　所以，房地產開發企業應按月計算、逐月減除，以確定應稅土地面積，正確計算并按季申報應繳納的城鎮土地使用稅。