【摘要】2009年1月1日之前，外資企業及外籍個人一直執行著《城市房地產稅暫行條例》，2009年1月1日后，外商投資企業、外國企業 和組織以及外籍個人（以下統稱外資企業及外籍個人），依照《房產稅暫行條例》繳納房產稅。不少納稅人對于依照《房產稅暫行條例》計算房產 稅時需要注意哪些問題并不十分清楚，本文從征稅范圍、適用稅率、對房屋原值的規定、納稅義務的起止時間以及外幣換算的時間點等幾個關 鍵點對房產稅的計繳做了明確說明.

　　【關鍵詞】房產稅；計繳；關鍵點

　　2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個 人（以下統稱外資企業及外籍個人），依照《房產稅暫行條例》繳納房產 稅。2009年1月12日，財政部、國家稅務總局聯合下發的《關于對外 資企業及外籍個人征收房產稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕3號）文 件就有關事項做了明確規定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外資企業及外籍個人一直執行著《城市房地產稅暫行條例》，不少納稅 人對于依照《房產稅暫行條例》計算房產稅時需要注意哪些問題并不 十分清楚。下面筆者就以下幾個問題加以分別說明.

　　1．關于房產稅的征稅范圍 房產稅暫行條例規定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區， 其中，城市是指國務院批準設立的市，具體區域為市區、郊區和市轄縣 縣城；縣城是指未設立建制鎮的縣人民政府所在地；建制鎮是指經省、 自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮；工礦區是指工商業比較 發達，人口比較集中，符合國務院規定的建制鎮標準，但尚未設立鎮建 制的大中型工礦企業所在地.

　　2.關于房產稅的適用稅率 房產稅以房產的計稅余值或租金收入為計稅依據，采用比例稅 率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按租金收入計征的，稅率為 12%。另外，《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的 通知》（財稅〔2008〕24號）第二條規定，對個人出租住房，不區分用途， 按4％的稅率征收房產稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織按市 場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅.

　　3.關于房產稅對房屋原值的規定 《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152 號）第二條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬 簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應 根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規 定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。同時還應注意的是， 《關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通 知》（國稅發〔2005〕173號）規定，為了維持和增加房屋的使用功能或 使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和 配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備 等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征 房產稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產 原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施 中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值.

　　另外，《關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅 〔2005〕181號）規定，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下 建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋 功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在 其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地 下建筑，按以下方式計稅：一是工業用途房產，以房屋原價的50%~ 60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10% 至30%]×1.2％。二是商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80％作 為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%至 30%)]×1.2％。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治 區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確 定。三是對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車 場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照 地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。四是報批類減免稅政策.

　　現行房產稅暫行條例對一些房產規定免稅，包括對個人所有非營業用 房產免稅。對納稅確有困難的納稅人，條例規定可由省、自治區、直轄 市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅.

　　4.關于房產稅納稅義務的起止時間 對于新建的房屋如何征稅，《關于房產稅若干具體問題的解釋和 暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條規定：納稅人自建的房屋， 自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦 理驗收手續之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或 出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。而房產稅納稅義務截止 時間的問題，《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅 〔2008〕152號）第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發 生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款 的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末.

　　5.關于外幣換算的時間點 《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152 號）第四條規定，以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業及外 籍個人在繳納房產稅時，均應將其根據記賬本位幣計算的稅款按照繳 款上月最后一日的人民幣匯率中間價折合成人民幣.

　　【參考文獻】

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