導讀：究竟是地價推高了房價，還是房價帶動了地價？實際上，房價飆升的最本質原因，不是政府也不是開發商，而是制度。

　　房價飆升，地王頻現。中國房地產業中的彎彎道道，實在是太多，各界對于高房價的抨擊也越來越猛烈。近期，新華社連發六篇評論，痛陳房地產時弊，一時間將高房價的話題推到了風口浪尖。

　　兩會期間，有代表發表了這樣一種觀點，房價高的實質，是地價高，需要將地價降下來。這種說法獲得了人們的一片掌聲。大眾普遍的認為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，房子就不貴了。然而，事實果真如此嗎？究竟是地價推高了房價，還是房價帶動了地價？實際上，當今的房價與地價根本沒有關聯。

　　出乎想象的“土地出讓金”

　　土地價格到底高不高？要看透這個問題，首先要弄清土地價格的兩個組成部分：當國家的土地出讓，要向受讓者收取“土地使用權出讓總額”。從上海的情況來看，“土地使用權出讓總額”中的30％，屬于政府預算外財政收入的“土地出讓金”，又稱為“實收出讓金”。而另外70％，是土地前期開發費用，由受讓者支付給土地儲備部門。

　　從2003年～2006年1月～9月的《上海市有償使用地塊一覽表》中，可以一目了然的是，2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過150.4元。而在2006年1月～9月間，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億元，出讓金平均單價137.9元。

　　顯然，在這幾年當中，盡管房價不斷飆升，地價卻一直穩定在低位水平，并未如人們想象的那樣水漲船高。由此我們可以得出的結論是，房價的上漲并非是由地價上漲引起的。

　　那么，“高地價”又是從何而來的呢？實際上，在土地一級市場，由于土地出讓的方式分掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等多種出讓方式，每種方式政府收取的土地出讓金都不一樣。其中，掛牌出讓收取的土地出讓金最高，其他方式收取的土地出讓金都很低，工業用地又比住宅用地收取的出讓金低出許多。

　　所謂“地王”，僅僅是諸多出讓方式中的一些個案。正是這些個案，給人們造成了“高地價”的錯覺。看地價的高低，應該看“平均價格”。

　　土地的“平均價格”是多少呢？2005年，上海市“掛牌出讓土地價”是3644元/平方米，“協議出讓土地價”是1542元/平方米，“公開招標出讓土地價”1363元/平方米，“項目招標出讓土地價”740元/平方米，“邀請招標出讓土地價”647元/平方米……另外還有“公開招標”的特例，譬如在上海浦江鎮的六塊世博會動遷基地，政府實收土地出讓金總額是568.97萬元，再根據政府實收土地出讓金是土地總價的30%的規定，可以算出土地總價是1896萬元。這些土地的總面積共67.73萬平方米，按照這個價格計算，每平方米的土地單價僅僅為28元！

　　有人說，那是2005年、2006年的土地出讓價，2007年起就不是這個價了。那么，2007年及以后究竟什么價？《中國統計年鑒》告訴我們，2007年上海購置土地的均價是9264元/平方米、2008年是6759元/平方米。按照容積率折成樓面價，也就三千元左右。

　　放在今天的房價里，地價只占房價的十分之一。對于動輒兩三萬元，并且一再飛漲的房價而言，土地出讓金顯然只是在“溫和地上漲”。

　　房地產商的“土地存貨”

　　那么，這個土地平均價格是怎么來的呢？先說一個故事。

　　最近，一個外地企業在上海投資，據稱是因為屬于鼓勵投資的項目——但其實就是做服裝，很普通的行業，所以，取得了上海市有關部門的特殊優惠，以每畝30萬元的價格拿了幾十畝地。而同期同地塊的土地價格已經是這個價格的十倍以上。當然，是工業用地。但其實，大家心照不宣的是，所謂的工業用地，首先是它已經實質上進入了商業環節，然后，要轉換成開發用地，其實也并不難。

　　而放眼看去，今天中國的中心城市里，有幾塊土地不是被這個那個的企業名正言順地低價“所有”？最近國資委要求78家央企退出房地產行業的新聞鬧得沸沸揚揚，而我們都可以看到，哪一個央企不是擁有大片大片的土地？這些土地的獲取成本又有多高？

　　如果說這樣“溫和上漲”的地價，仍然可以被認為是房價上漲的主要因素的話，還有一件不為人知的事情能夠證明，“地價推高房價”的說法的確毫無依據——至今，上海房地產商們還在使用的是多年前轉讓而來的廉價土地。

　　2007年到2008年，上海房地產業購置的土地面積僅為467.8萬平方米。而1995年到2008年，上海房地產業土地購置面積高達8400萬平方米。即是說，大部分土地是在地價上漲之前，就已經“囤積”在那里的。

　　因此，就算2007年到2008年土地使用權出讓費大幅上揚，2007年、2008年的房價也沒有理由跟漲。況且，如今上海房地產商造房子用的土地，有的甚至是幾年前政府就在土地一手市場出讓的“存量土地”。

　　根據建設部曾經公布過的《1995年各地區土地開發情況表》，上海房地產企業擁有的待開發土地面積，在1995年時已經足足有6521.7萬平方米（絕大部分是浦東的土地）。從1996年到2008年，完成開發的土地一共是4200萬平方米。那么，光開發土地的“面積”而言，1995年的待開發面積一直到2008年也沒有開發完！

　　不過，這倒給人們提供了“窺視”房地產商囤積了多少“便宜土地”的信息——1995年時待開發土地面積是6521.7萬平方米，1996年到2008年房地產商總共購置了7900萬平方米，而完成開發的土地為4200萬平方米。所以，待開發和正在開發的土地面積總和是10221.7萬平方米。不過，2007年、2008年的所謂“高價”土地，最多只有467.8萬平方米，只占總面積的4.6％。

　　也就是說，在政府出讓的95.4％的“便宜土地”上造出來的房子，根本和高地價無關。這大量的“土地存貨”，顯然不屬于“高地價”的范疇。

　　我們知道，一直到2006年，每年的土地購置費用平均價并不高。但人們為什么都覺得地價高呢？除了“地王”給人們帶來的“視覺沖擊”，我們還必須將兩類房地產商區分開：最后得地造房子的、最初從政府手中得地的。事實上，能從政府手中用很便宜的價格得地的人，往往不是“造房子”的人。據一位屬于“最后造房子”的房地產商透露，他造房子用的地，都是被轉賣過三四次的；有的房地產商的造房用地，甚至已經被轉賣了五六次。

　　毋庸置疑，通過不斷地轉手、倒賣，再便宜的“土地存貨”，也會變得“高不可攀”。不過該地產商還說，他不會做直接從政府手中得地的夢，因為即使到手的土地已經被轉賣了幾次了，他仍然有賺的。

　　因此，說房價漲帶動了地價漲，又或者地價漲催生了房價漲，都只是假象。與飛漲的房價相呼應的是，政府手中原本廉價的土地，實實在在是被“炒高”的。與此同時，由于地價對于房產開發的影響是滯后的，對于使用前幾年購置的低價地的房地產商，所謂的“地價漲”，只是為進一步漲房價找借口。

　　“桌面上的”和“桌面下的”

　　那么，我們的土地價格機制是怎樣的呢？

　　在香港，土地出讓制度為政府的財政收入服務，誰出價高誰得地。內地現行的制度是照搬香港的，但這個制度已然變了味道——主要為相關利益者服務，其核心不再“局限”于收取土地出讓金本身，而偏向為收取“交易費用”。因此，土地出讓金演變為“桌面上的”和“桌面下的”兩部分。

　　土地出讓如同其他國有資產出讓一樣，買賣雙方都在算兩筆賬。一筆是土地本身值多少錢，一筆是需要付多少“交易費用”，即賬面價格和交易價格。這兩部分價格合計就構成國有土地或國有資產出讓的全部價格。

　　這兩筆賬本來應該是一回事，土地所值就等于為了得這塊土地所需要支付的。而在現實中，一筆生意卻必須算兩筆賬。根源就在于，兩筆賬“落入的口袋”不一樣。在香港，全部土地出讓金歸香港政府，在內地，則時常發生這樣的事情：“桌面上的”出讓金歸政府財政，“桌面下的”歸誰，則讓人難以捉摸。正因為存在桌面下的交易，桌面上的交易價格才“看起來很便宜”。

　　那得地者會“虧”嗎？顯然不會。需要得地的商人非常精確地掌握著與政府打交道的得失分寸：有人打了個比方，本來得一塊地應該花消1000萬元，其中30%是繳納土地出讓金，70%是支付開發成本。經過“操作”，“桌面上”交200萬元土地出讓金，467萬元開發成本，“桌面下”的“交易費用”233萬元。房地產商總計劃900萬元就得到了土地，整整省去10%的得地費用，還落得皆大歡喜。

　　政府從“土地使用權利出讓”中得到了土地出讓金，但更重要的是官員個人得到了得地者——主要是房地產商支付的不進入財政預算收入的“得地權利交易費”。那些“栽”在土地上的官員，不就是這么“栽”的嗎？

　　當然，房地產商也有所得，他實際交付的土地費用比應該交付的要少。但這絕不是房地產商從現有土地制度中的主要得益之處，房地產商的主要得益之處是：有轉讓、抵押、出租土地使用權的權利，即有著炒賣土地包括炒賣土地上的附著物——房產的權利。

　　是制度支持中國房價的上漲!

　　既然房價上漲與地價無關，我們不禁要問，是誰在推高房價？也許你會吃驚，因為答案竟然是中國現行的法律制度。

　　國務院第55號令第四條賦予“取得土地使用權的土地使用者”“其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動”的權利，《物權法》第一百四十三條這樣規定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。”也就是說，這使我國的土地使用權受讓者具備了處分權。

　　使用權人兼擁有處分權，這在西方法律制度中幾乎是沒有先例的。處分權是所有權四項基本權能（占有、使用、收益和處分）的核心，處分權包括了轉讓、出租、抵押、贈與、繼承、銷售、封存、丟棄等權利。正是這些“處分權”，才構成了所有權中的核心權利。民法法系都明文禁止對“使用權”這個權利的出租、抵押、轉讓。

　　然而，我國的土地使用權出讓制度，允許由土地使用者動用這些本應屬于土地所有者的權利，這就是“炒作”的根基。事實上，正是這樣的制度，變相地允許和鼓勵了土地炒賣、不動產炒賣——“炒賣”皆因“處分權”而來——如果沒有轉租權、轉讓權、抵押權等“處分權”，土地就不可能通過頻繁地被交易而增值。這時候的地價，才是政府出讓它時候的價格。

　　而我國房價的暴漲，就是因為土地使用權被土地使用者爭相“炒賣”而造成的必然的結果。所以我們終于發現，房價飆升的最本質原因，不是政府也不是開發商，而是制度。