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房產(chǎn)商延期交房的賬務(wù)處理
近日，某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人咨詢，房產(chǎn)商延期交房，承諾由其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司直接減免業(yè)主若干月的物業(yè)費，物業(yè)公司直接開具發(fā)票給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司是否可以據(jù)此稅前列支，并計入土地增值稅扣除項目？此種問題在實務(wù)中較為普遍，會計核算簡單而稅務(wù)處理較為復(fù)雜。
會計核算方面，如果開發(fā)商直接支付業(yè)主交房違約金，依據(jù)違約賠償協(xié)議和支付證明，一般處理為借記“營業(yè)外支出”。這筆違約金能否稅前扣除呢？《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十三條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第八條所稱其他支出，是指除成本、費用、稅金、損失外，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出。因此，開發(fā)商依據(jù)合同約定支付的經(jīng)濟合同違約金作為與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出，可以在稅前扣除。
交房違約，開發(fā)商多是收錢痛快出錢難，往往會以自己控制的物業(yè)公司減免物業(yè)費的方式化解矛盾，減少資金支出，但此種安排應(yīng)考慮存在的稅務(wù)風(fēng)險。
第一種情況：物業(yè)公司直接減免物業(yè)費，物業(yè)公司不做收入。此種方式下，開發(fā)商賬面上未體現(xiàn)違約金，似乎與其無關(guān)，但根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，視同其放棄權(quán)益，不能稅前扣除違約金。物業(yè)公司暗抵的物業(yè)費在賬面上雖表現(xiàn)為未計收入，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第七條的規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。所以，物業(yè)公司可以暗抵物業(yè)費，卻不能不計算繳納營業(yè)稅。另外，《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。所以，物業(yè)公司減免業(yè)主物業(yè)費，應(yīng)做納稅調(diào)整處理。
第二種情況：開發(fā)商直接撥款給物業(yè)公司代業(yè)主繳納物業(yè)費，并取得物業(yè)公司出具的發(fā)票入賬。此種方式下，物業(yè)公司應(yīng)收取的物業(yè)費由開發(fā)商代為支付，納稅正常，但其將應(yīng)開具給業(yè)主的發(fā)票轉(zhuǎn)開具給開發(fā)商不符合發(fā)票相關(guān)管理規(guī)定。開發(fā)商憑發(fā)票和違約金賠償承諾作會計處理，將這筆費用計入營業(yè)外支出似乎沒有問題，有問題的是開發(fā)商交房后承擔(dān)的與本身業(yè)務(wù)無關(guān)的物業(yè)費支出，按照《企業(yè)所得稅法》的精神，不屬于與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的、合理的支出，不能夠在企業(yè)所得稅稅前扣除。另外，土地增值稅扣除項目中開發(fā)成本的扣除不包括營業(yè)外支出等項目，并且房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除是按照一定比例計算的，而不是企業(yè)實際發(fā)生額，所以此部分費用同樣不能抵扣土地增值稅。
針對以上情況，筆者建議合并處理，開發(fā)商支付業(yè)主違約金，業(yè)主預(yù)交物業(yè)費，物業(yè)公司發(fā)票出具給業(yè)主，各自規(guī)范核算，正常納稅。對于開發(fā)商、物業(yè)公司來說，實質(zhì)并未發(fā)生資金流出，業(yè)主最終也獲得了實質(zhì)利益。
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