【課程介紹】

本課題主要從設立環節存在問題及關注要點、涉稅規劃要點、規劃要求及涉稅應用和土地投資案例應用四個方面介紹房地產企業設立環節如何全程最優化規劃稅負，幫助學員重點掌握適應房地產行業運營特點的整體財稅規劃思維觀。

試聽內容選自《 房地產企業設立環節財稅核算籌劃 》1. 設立環節存在問題及關注要點（時長：18:03）

【課程筆記】

1.設立環節存在問題及關注要點

第一節  設立環節存在哪些涉稅風險

（1）對國家相關稅收政策不了解，初始設立缺少統一規劃，給企業注銷清算帶來涉稅風險。

投資主體：設立開發公司其投資人可選自然人、法人。兩者對應分配、清算環節所得稅政策不同，轉股環節相關涉稅政策也有很大差別。

經營凈利分配：自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業之間分配股息紅利免稅條件的，免企業所得稅。

轉股：開發過程中或注銷清算環節，自然人投資者需按20%繳財產轉讓所得個人所得稅。法人股投資者需按25%繳企業所得稅，但作為法人股投資主體其賬面如有虧損可按稅法規定彌補虧損。

案例——平安保險解禁引發稅收爭議

2007年平安保險上市前，由于個人不能為上市保險公司股東，所以將員工受益計劃設計為法人持股，即：由新豪時公司和景傲實業兩家員工投資集合相關公司代表員工持股。

股權架構：平安保險員工→（新豪時公司、景傲實業公司）→平安保險上市公司。

2010年4月，首批平安保險限售股解禁，1.9萬平安保險員工平均每人出售所持股票獲利200萬元，但出售股票主體是新豪時公司和景傲公司，200萬元按25%稅率繳企業所得稅50萬元，分員工時需扣繳20%個人所得稅30萬元，員工累計負擔80萬所得稅，受益打六折。

此舉引起平安保險員工極大不滿，他們高舉“我的股票我做主”旗幟，在平安保險總部靜坐，但平安保險公司說法，如不是目前股權結構，個人不能做上市保險公司股東，員工連120萬利潤都得不到，這種公司架構設計，才使員工享受公司上市紅利。

問題——那么是否有其他更合理方式解決該問題呢？

根據財稅【2008】159號規定，合伙企業采取先分后稅原則，即：如新豪時公司是合伙企業，只需就200萬利潤代扣個人所得稅40萬元，25%企業所得稅不需繳，即：財富打八折。

公司主體的架構設計會給后續的經營分配帶來很大影響。

（2）設立階段沒充分考慮房地產相關稅收優惠政策。

房地產行業屬資金密集型企業，增值稅的稅基巨大，其市場準入對人數限制較低，最低限額達7人即可成立房地產公司。充分利用該行業增值稅減免稅優惠政策可獲得高額稅收減免。

【法規】  財稅【2016】36號附件3第40條

為安置自主擇業的軍隊轉業干部就業而新開辦的企業，凡安置自主擇業的軍隊轉業干部占企業總人數60%（含）以上的，自領取稅務登記證之日起，其提供的應稅服務3年內免征增值稅。

享受上述優惠政策的自主擇業的軍隊轉業干部必須持有師以上部隊頒發的轉業證件。

應用

企業如用好此優惠須在充分考慮地方征管現狀下，設立之初規劃好開發銷售時間表，充分利用三年免增值稅有限時間，且須符合新辦企業條件。新辦企業須從無到有組建起來的。原有企業一分為幾、改組、擴建、搬遷、轉產、合并后繼續經營，或吸收新成員、改變領導關系、改變企業名稱的，都不能視為新辦企業。

此政策執行中有哪些征管漏洞呢？

1)如何界定“為安置自主擇業軍隊轉業干部就業而新開辦企業”，是設立時就安置還是設立后安置未規定，設立后多長時間安置才可免稅也未明確；

2)地產企業享受免稅政策，是否需與軍轉干部簽勞動合同，需簽幾年勞動合同未做要求。審批中并未要求必須簽勞動合同。

此政策征管漏洞給房地產企業利用優惠政策帶來機會同時也增加風險。如用好此政策，在符合政策規定下，設立企業初期應與主管稅務機關充分溝通后再設立，并及早申請優惠政策。

第二節  設立環節應關注涉稅事項

（1）立項：土地增值稅的清算單位和不同項目所得稅盈虧應用。

（房地產企業要進行合法開發，取得合法資產，首先要進行立項。房地產企業在立項環節涉及到的主要是土地增值稅的清算單位和所得稅的相關涉稅問題。土地增值稅以“建設工程規劃許可證”作為增值稅清算單位劃分依據，土地增值稅在房地產企業查實征收、規范征管的前提下，是企業比較重的一個稅種。

要讓稅負有效降低，在宏觀規劃環節，企業要從清算單位入手。一般來說，房地產企業有幾個土地使用證，對應頒發幾個建設工程規劃許可證。

立項環節要充分考慮利用高增值稅項目和低增值稅項目的配合，有效利用土地增值稅的優惠政策。）

（2）規劃：

①回避項目外支出，如非發生，協議注明與本項目必然聯系。盡量規劃在紅線內，防止規劃外支出土地增值稅清算、企業所得稅匯算不許扣。

②規劃內涉及拆遷補償，嚴格履行拆遷手續，避免違法拆遷或違法付拆遷補償費情況，造成拆遷補償支出土地增值稅清算、企業所得稅匯算不能扣（2011年1月21日后發生拆遷補償費原則上屬違法支出，不許扣；③規劃范圍內涉及經濟適用房、廉租房、公租房、棚改房建設，須嚴格履行審批手續，否則無法享受土地使用稅、印花稅優惠。

（3）設計：戶型對土地增值稅和契稅影響。付境外設計費代扣稅費。

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