新用戶掃碼下載房企的政府土地返還款如何處理
問題：我公司是房企，取得的政府土地返還款會計和稅務如何處理？
回復：1 ）會計：應當根據《企業會計準則第16號——政府補助（2006）》的規定來處理。
企業按照“ 招拍掛” 確定金額全額繳納的土地出讓金已經取得了全額票據計入土地受讓成本，另外政府給予的返還從票據上來說并不是原票據的折讓沖回，開具的多是其它名目的財政返還。所以房地產企業取得的各種名義的土地返還款不應當直接沖減土地成本處理。
根據《企業會計準則第16號——政府補助（2006）》第八條的規定，與收益相關的政府補助，應當分下列情況處理：
（一）用于補償企業以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。
（二）用于補償企業已發生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。
你公司的情況符合（二），所以收到的政府土地返還款應計入營業外收入。
2 ）企業所得稅方面：《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151 號）規定，企業取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。
本條所稱財政性資金，是指企業取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即
退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業按規定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業、并按有關規定相應增加企業實收資本（股本）的直接投資。
對于上述政策，各地有不同的規定，如《青島市國家稅務局關于2010年度企業所得稅匯算清繳若干問題的公告》〈青島市國家稅務局公告2011年第1 號〉規定，企業招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應當并入當期收入總額繳納企業所得稅。
《寧波市地方稅務局關于明確所得稅有關問題解答口徑的函》（甬地稅一函[2010]20號）需要注意的是，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應沖減對應的計稅基礎；如果事后取得了政府的補助或獎勵，應作為補貼收入處理。 因此，房地產開發企業收到政府返還的土地出讓金，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應沖減對應的" 取得土地使用權所支付的金額" 計稅基礎；如果事后取得了政府的補助或獎勵，不得沖減土地成本，而應當并入當期收入總額繳納企業所得稅。
3 ）土地增值稅方面：《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：取得土地使用權所支付的金
額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
對于上述政策，各地有不同的規定，如《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188 號）規定，納稅人應當憑政
府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部
門出具的相關證明等合法有效憑據計算" 取得土地使用權所支付的金額".凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目。
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