房地產企業開發經營過程中主要涉及的稅種包括營業稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產稅等，存在的主要稅務風險點總結如下：

營業稅

（1）銷售開發產品收取的價款和價外費用未按規定入賬，少計收入。

①在開發產品完工前，取得的預售收入（包括定金）沒有全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款；將預售收入計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅；

②將售房款沖減成本、費用或直接轉入關聯單位，未按規定入賬；將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況；

③總機構沒有將分支機構的未完工開發產品的銷售收入合并計入；

④私改規劃，增加銷售面積的收入未按規定入賬；

⑤銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入沒有按規定入賬；

⑥拆遷補償收入未按規定確認收入，沒有按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業稅；

⑦與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發票或收據，未計入收入；

⑧收取的定金、違約金、誠意金等，未按規定確認收入；

⑨向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費，未按規定確認收入。

（2）開發項目完工后，將收入掛在“預收賬款”等科目，長期不結轉收入。

（3）按分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款未及時申報納稅。

（4）采取委托銷售方式銷售開發產品，不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發票或收據，開發企業未計入收入。

（5）以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規定計稅；將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

（6）對將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售資產確認收入。對將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款未按租金確認收入，出售時未按銷售開發產品確認收入。

（7）發生視同銷售行為，未按規定申報納稅。

①以開發產品換取土地使用權、股權，未按稅法規定進行稅務處理；

②以開發產品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規定計稅；

③將開發產品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，未按規定申報納稅；

④自建住房低價銷售給本單位內部職工或有經濟利益往來的單位和個人，未按市場價足額申報納稅；

⑤將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，未按規定申報納稅。

（8）房屋出租收入。

①出租收入抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認收入；

②出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉房手續費收入等不按稅法規定的時間入賬或計入“應付賬款”等往來科目貸方，未確認收入；

③以明顯低于市場的價格出租給關聯方，未按規定計稅。

（9）商品房售后服務如物業收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產轉讓收入和固定資產出租收入未按規定申報納稅。

（10）利用自有施工力量建設房屋等建筑物，在銷售不動產時，未申報繳納建筑環節的營業稅。

（11）中途轉讓在建項目，未按規定繳納營業稅。

（12）支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，未按規定代扣營業稅。

（13）合作建房未按稅法規定足額納稅。

（14）不符合條件的代建房行為，將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。

企業所得稅

（1）未完工開發產品的銷售收入未按規定預計毛利額，計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅。

（2）產品完工后未及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額與其他項目應納稅所得額合并繳納企業所得稅。對于跨年度房地產開發項目的已完工出售部分，不按權責發生制原則確認收入或故意推遲實現工程結算收入。

（3）取得政府的經濟補償或獎勵未及時確認收入并申報繳納企業所得稅。

（4）客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等未按規定確認收入或直接沖減了成本。

（5）取得的土地資產不按規定計價。

擅自擴大或減少土地資產的價值，將購進土地進行三通一平后，進行評估，虛增土地成本，計入開發成本。

（6）虛列拆遷補償費，虛增成本。

①虛增拆遷戶數，多列拆遷補償費或虛增補償金額；

②征地、拆遷支出，未按規定進行歸集分攤，涉及分片分期開發的，未在各個項目進行合理分攤。

（7）簽訂虛假合同、協議，虛列、多列或重復列支成本費用。

①簽訂虛假單項合同，取得虛開發票，加大建安工程費；

②從有關聯關系的貿易公司購進材料，向關聯企業發包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉移利潤；

③采取包工不包料方式發包工程，在開發企業提供的材料、水電和其他物資已憑發票計入開發成本的情況下，讓施工企業按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發成本；

④虛列工程監理費。

（8）取得不符合規定的發票入賬，多列成本費用。

取得舊版作廢發票入賬；涂改、偽造、自行填開發票入賬；取得第三方開具的發票入賬；取得開具內容不實的發票入賬等。

（9）混淆成本核算對象，未按配比原則結轉產品成本。

①未根據開發項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發工程成本在一個賬戶中核算，無法確認當期單項工程開發成本；

②企業各期成本核算混亂，提前列支下期項目的成本；

③一次性列支應由各期分攤的土地成本（含土地附屬成本）；

④未單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，將其全部計入可售房屋開發成本；

⑤雖單獨核算有償轉讓或自用配套設施的成本，但只分攤建筑安裝工程費，而土地成本、前期工程費、基礎設施費、借款利息等費用在已售房屋中分攤；

⑥發生銷售退回業務，只沖減收入，不沖回已結轉成本。

（10）將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額。

①將辦公用的電子設備、汽車、音像設備等固定資產計入銷售費用或在低值易耗品賬戶核算，進行稅前扣除；

②由開發企業投資建設的，位于開發小區內的郵電通訊、學校、醫療等配套設施在完工后出租的，未將其按固定資產進行賬務處理；

③在開發小區內建造的會所、售樓部、停車場庫、物業管理場等產權歸開發企業所有的，未按固定資產進行賬務處理；

④臨時出租的待售開發產品，對其已計提折舊處理不正確。

（11）擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。

①“廣告費”“業務宣傳費”“業務招待費”“壞賬損失”等期間費用未按規定的范圍和標準進行扣除，存在為規避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發成本的情況。

②開發產品完工前的借款利息，一次性計入當期損益，虛增財務費用；高于同類同期商業銀行貸款利率支付的利息未調整；向關聯方借款利息調整不正確。從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，未做納稅調整；

③工資及“三費”扣除不正確。將工資性的支出列入了營業費用，未進行納稅調整。執行新會計準則前，在營業費用中重復列支應在“三費”中列支的費用；

④計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用未作納稅調整；

⑤在稅前列支稅法明確規定不得扣除項目。如違規列支行政性罰款，少申報繳納企業所得稅。

（12）其他問題。

①各項跌價準備金、投資減值準備未做納稅調整；

②政策性減免稅金視作已繳稅金，少申報繳納企業所得稅和土地增值稅；

③以前年度損益調整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，未做納稅調整；

④接受捐贈貨幣性資產未調增應納稅所得額，少繳企業所得稅；接受捐贈非貨幣性資產低價入賬，少繳企業所得稅；

⑤固定資產盤盈收入未入賬或者低價入賬，少繳企業所得稅；未經審批的固定資產盤虧，未作納稅調增，少繳企業所得稅；

⑥無法支付的應付款項長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳企業所得稅。預提費用的貸方余額長期掛賬，未做納稅調整。

外商投資企業和外國企業所得稅

（1）有應計未計產品銷售（經營）收入、視同銷售未計入收入。

（2）財產轉讓收入、租賃收入、利息收入、特許權使用費、股息收入等存在少計收入的情況；國庫券利息收入多計收入。

（3）其他收入（包括固定資產盤盈收入、罰款收入、因債權人緣故確實無法支付且兩年以上的應付款項、物資和現金的溢余收入、應稅補貼收入、逾期包裝物押金、保險無賠款優待、手續費收入等）存在少計收入的情況。

（4）接受捐贈收入未計入當年應稅所得額。

（5）非貨幣資產投資收益、對外投資的股權收益及其成本費用的核算不屬實。

（6）多列支制造費用、生產成本、產品銷售成本，多計其他業務成本。

（7）交際應酬費、工資福利費、工會經費、職工教育經費、借款利息費用等超過法定比例或標準列支；跨行業經營的，未按適用比例分別計算列支限額。

（8）總機構管理費、與生產經營有關的借款利息、工資福利費、財產損失、壞賬準備金及其他減值準備等須經稅務機關審批后列支的項目。一是未經稅務機關批準而擅自列支的問題。二是計提金額超過規定的列支比例。三是存在應在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調節應納所得稅額的問題。四是實際發生壞賬損失時未沖減壞賬準備；對于超過上一年度計提的壞賬準備部分，作為當期損失列支；少于上一年度計提的壞賬準備部分，未計入本年度應納稅所得額；已經作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應收賬款，在以后年度收回時未計入當期應納稅所得額。五是存貨跌價減值準備、短期投資跌價減值準備、長期投資減值準備、固定資產減值準備、無形資產減值準備、在建工程減值準備、委托貸款減值準備等七項預提準備金未進行納稅調整。

（9）銷售提成方面，存在重復列支供銷人員的工資、獎金、差旅費和交際應酬費問題，沖減銷售收入，以“白條”列支。

（10）技術開發費的列支沒有技術開發計劃和費用預算方案，未提供政策資料；當年發生的技術開發費超過上年實際發生額的10％；超范圍歸集技術開發費套取加成扣除；把以前年度未扣除完或不允許扣除的開發費在本年度扣除。

（11）用于中國境內的對外捐贈，不屬于公益救濟性捐贈，直接支付給受贈人；將攤派支出、贊助支出等作為對外捐贈列支。

（12）預提費用，未按照權責發生制提取和列支；除水電費等允許預提的項目外，還預提其他費用并稅前列支。

（13）支付給主管部門的管理費，有關主管部門并未提供相關服務、沒有規定的收費標準或者不符合市場同類服務的收費標準；支付給關聯企業的管理費在稅前列支。

（14）開業前發生的職工培訓費，未計入企業的開辦費；企業為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出，直接作為職工培訓費進行列支。

（15）不予稅前列支項目方面。資本性支出和無形資產受讓、開發支出在稅前列支，違法經營的罰款和被沒收財物的損失、各項稅收的罰款、滯納金在稅前列支，自然災害或意外事故損失有賠償的部分在稅前列支，非公益救濟性捐贈和各種贊助支出在稅前列支，與生產經營無關的支出（如無關擔保支出、攤派支出等）、回扣支出在稅前列支，支付給總機構的特許權使用費在稅前列支。

（16）固定資產折舊、改良。一是確認折舊政策和方法與稅法規定不一致。二是折舊年限不準確。采用加速折舊法的，未經過有權稅務機關批準；取得已經使用過的固定資產，其尚可使用年限比稅法規定短的，如按尚可使用年限計提折舊，未經過有權稅務機關批準。三是計提的起止時間不正確。已經提足折舊繼續使用的固定資產仍然提取折舊；新增固定資產計提折舊起始時間不準確，多提或少提折舊。四是對已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產，未暫估入賬且未按規定計提折舊；正式竣工后，未及時調整。五是未按規定殘值率提取殘值。不留殘值的固定資產其原因不成立。六是固定資產的改良支出，一次性稅前列支。

（17）無形資產攤銷。一是無形資產原值計算不準確。作為投資或購入的無形資產，其價值與合同、協議、驗資報告及資產評估結果確認書等證明文件不一致。二是攤銷年限不準確；改變攤銷政策沒有依據或未經稅務機關批準。

（18）開辦費攤銷。一是將不屬于開辦費的費用計入開辦費。二是攤銷期限低于5年。經營期不滿5年按照實際經營期攤銷開辦費的，未經主管稅務機關批準。三是開辦費的攤銷不是從投產經營之日起計算。

（19）房屋裝修費。一是將產權屬于本企業的房屋投入使用前的裝修費直接計入當期費用；二是裝修費用不真實；三是攤銷期限的確定、攤銷額的計算不準確。

（20）區域性稅率優惠和定期減免稅優惠。一是企業不屬法定的生產性外商投資企業；二是企業未位于法定優惠區域；三是享受再減半征收企業所得稅待遇的產品出口企業和先進技術企業，未取得有關部門頒發的證書；先進技術企業再減半征收企業所得稅的，其按照稅法第八條第一款規定的定期減免稅期的最后一年及其次年不屬于先進技術企業。

（21）生產性外商投資企業兼營非生產性業務。若兼營性外商投資企業投產第一年的生產性業務收入占全部業務收入的比例未超過50％，享受區域性減低稅率優惠。

（22）分別計算定期減免稅期限和虧損彌補期限。一是由于分期建設分期投產經營、合并、追加投資等原因，導致分別計算定期減免稅期限和虧損彌補期限的，其各期的收入、成本費用等核算不夠清楚、準確；二是分別適用的定期減免稅期限不準確；三是不同稅收待遇虧損的彌補不準確。

（23）有分支機構的企業適用所得稅稅率存在問題。一是分支機構適用的所得稅稅率不準確；二是總機構或者負責匯總納稅的機構本身不從事生產業務的，其所適用的企業所得稅稅率與其生產機構的適用稅率不一致；三是處在沿海經濟開放區、經濟技術開發區和高新技術開發區等特定區域內的企業，有“區內注冊，區外經營”的問題。

（24）定期減免稅期間轉換。由免稅期進入減半期或由減半期進入全額征稅期的企業，期間計算不準確。

（25）其他稅收優惠。所享受的基礎項目投資、特定項目投資、再投資退稅、購買國產設備投資抵免企業所得稅等稅收優惠不符合規定。

（26）與關聯企業之間的購銷業務未按獨立企業之間的業務往來作價的。存在通過原材料高進和產品低出，向境外關聯企業轉移利潤的情況。存在以管理費、特許權使用費、商標使用費等名目向境外控股公司支付巨額費用的情況。在所得稅優惠期滿后，與享受優惠的其他境內關聯企業之間存在轉移產品銷售、勞務和費用等情況。

（27）獲利年度與虧損彌補不合法，人為調節利潤而在年度之間多轉少轉成本，人為地推遲獲利年度。一是彌補數額不準確；二是彌補期限不準確；三是經過稅務審計、檢查已經調整過的虧損額仍然按原先的虧損數額申報彌補。

（28）預提所得稅。發生預提所得稅的相關業務以及已申報的預提所得稅不符合規定。

個人所得稅

（1）未通過“應付工資”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，未足額、準確代扣代繳個人所得稅。

（2）為職工購買的商業保險、補充醫療保險等未按規定代扣代繳個人所得稅。

（3）以發票報銷方式或定額發放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，未代扣代繳個人所得稅。

（4）以發票報銷方式套取現金，發放獎金或支付給個人手續費、回扣、獎勵等，未代扣代繳個人所得稅。

（5）支付債權、股權的利息、紅利時未扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（6）房地產銷售人員取得銷售傭金未并入工資、薪金，代扣代繳個人所得稅。

（7）為管理人員購買住房，支付房款，未并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。

（8）各種促銷活動向客戶贈送禮品，未代扣代繳個人所得稅。

土地增值稅

除上述營業稅、企業所得稅里已涉及問題外，還應注意以下稅務風險：

（1）對普通標準住宅的界定不符合要求。將適用商業用房等高預征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

（2）以工程未結算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅的清算。

（3）不按規定確定土地增值稅的清算單位。

（4）不按規定進行成本費用分攤。

（5）不按規定從開發成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

（6）清算后又銷售或有償轉讓的房地產，未按規定進行納稅申報。

城鎮土地使用稅

（1）已征用未開發的土地未按規定申報繳納土地使用稅。

（2）土地等級和使用稅額變更后未及時調整納稅申報。

（3）開發用地在開發期間未按規定計征土地使用稅。

（4）未銷售的商品房占用的土地未按規定繳納土地使用稅。

契稅

（1）以出讓方式取得國有土地使用權，未按照取得該土地使用權支付的全部經濟利益計繳契稅；以協議方式出讓的，契稅計稅價格里未包括土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里未包括市政建設配套費及各種補償費。

（2）以劃撥方式取得的土地使用權，后經批準改為以出讓方式取得使用權的，未補繳契稅。

（3）以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，未按規定繳納契稅。

（4）土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉讓或無償贈與的土地使用權，未參照納稅義務發生時當地的市場價格，繳納契稅。

（5）承受舊城改造拆遷范圍內的土地使用權，未按規定繳納契稅。

（6）分期支付方式取得的土地使用權，未按合同規定的總價繳納契稅。

（7）競價土地使用權尚未辦理產權，直接再轉讓的，未按規定申報繳納契稅。

房產稅

（1）自行建造的自用房產交付使用后，長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產稅。

（2）將房屋租金直接沖減“企業管理費”或掛在其他應付款上未做收入。

（3）與房屋不可分割的附屬設備及固定資產改良支出未增加計稅房產原值。

（4）新建和購置的房產未從建成之次月和取得產權的次月申報繳納房產稅。

（5）國有企業進行清產核資過程中房屋價值重估后的新增價值，未按照有關規定申報繳納房產稅。

（6）自用、出租、出借本企業建造的商品房，未按照有關規定繳納房產稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按規定申報繳納房產稅。

印花稅

（1）各類應稅憑證未按規定粘貼印花稅票或繳納印花稅。將應稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；應納稅憑證書立或領受時不即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

（2）房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、廣告合同等未按規定足額繳納印花稅。混淆合同性質，從低適用稅率或擅自減少計稅依據，未按全部所載金額計稅。

（3）簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，未按規定申報繳納印花稅。