二手房營業稅“5改2”，二手房交易個稅下調……近期，房市一系列稅收政策調整讓不少市民很是關注。買房要繳稅是不少人都熟知的事情，可是具體要交哪些稅，稅率是多少，由買方交還是賣方交，許多人就不是那么清楚了。6月3日，記者帶著這些問題采訪了長沙市地稅局直屬局相關負責人，為廣大市民解開這些疑惑。

二手房個稅核定稅率降至1%

5月19日，長沙市人民政府辦公廳印發了關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（長政辦函[2015]67號）。根據通知精神，即日起，二手住房交易個人所得稅核定征收率由1.88%暫調整至1%。

根據中國個人所得稅現行政策規定：個人銷售房屋按其轉讓房屋取得的所得的20%繳納個人所得稅。征收住房轉讓個人所得稅可以采取查驗征收和核定征收兩種方式。對納稅人能提供完整、準確的房屋原值憑證，正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關查驗征收，按照轉讓收入額減除房產原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后余額的20%據實征收個稅。

對納稅人未能提供完整、準確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，稅務機關采取核定征收，目前長沙市對于二手住房轉讓核定征收率已經降至1%。值得注意的是，如果個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，將免征個人所得稅。

普通住房滿2年免征營業稅

今年來，為保障房地產市場持續健康發展，國家和地方地府出臺了若干針對個人轉讓存量房（俗稱二手房）的稅收優惠政策。其中財稅〔2015〕39號規定：自2015年3月31日起，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，將免征營業稅。個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。對個人將購買不足2年的住房對外銷售的，則全額征收營業稅。

新政將個人轉讓住房營業稅免稅期限由五年調整為二年，降低了購房后再出手的優惠年限要求。按規定，個人轉讓住房適用營業稅稅率為5%，賣方應依法申報繳納銷售不動產營業稅外，加上城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，合計征收率為5.6%。

首套房契稅繳納分面積大小

購買房地產要繳納契稅，這一點毋庸置疑，無論你購買的是商品房還是存量房。可是你知道嗎，你購買的房屋面積以及是否屬于家庭唯一住房等要素，將會直接影響所繳納契稅的稅率。考慮到稅收優惠，購買住房契稅一般按購房總價的1%-4%繳納。

具體說來，如果你（家庭，成員通常為本人、配偶、未成年子女）首次購房，購房面積在90平米以下，將按1%的稅率進行征收；購房面積在90—144平米適用稅率為2%；購房面積在144平米以上按4%稅率征收契稅。如果你再次購住房或購非住房則統一按4%的稅率進行征收，不分面積大小。

個人銷售住房免征印花稅、土地增值稅

購買或銷售住房除了涉及契、營業稅附加和個稅外，不少市民也關心有關印花稅和土地增值稅的問題。針對房屋買賣雙方簽訂的合同，印花稅的稅率是0.05%。然而，個人銷售或購買住房，將享受免征印花稅的稅收優惠。

同樣，個人銷售住房的將暫免征收土地增值稅。單位轉讓房地產和個人轉讓非住宅類房產應根據轉讓增值額申報繳納土地增值稅。稅務機關可以采取重置成本評估法或發票加計扣除法計算征收土地增值稅，如納稅人不能提供購房發票或重置成本的，將以6%征收率核定征收。

通常買方負擔二手房交易稅費

二手房交易，買房、賣方分別負擔哪些稅費，由誰來交的問題大家普遍不清楚。其實，買賣房屋的稅收國家做了明文規定：購房者負有契稅、印花稅納稅義務，賣房者承擔其通過出售房屋所得收益應繳納的稅費，包括個人所得稅、營業稅及附加、土地增值稅。

按照政策，市場上二手房交易稅費全由買家交的慣例是不合理的。然而在實際操作中，稅費與房價相互關聯，賣方往往不愿意承擔其中任何一個稅種的繳納。如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。買賣雙方會在房屋交易過程中以此為由來進行議價。因此在合同中約定由誰交稅費，是符合民法上自治原則的，而稅務機關的征收是不區分實際由誰支付的。