全面推開營改增試點以來，為推動政策落地生效，湖北省國稅局根據基層稅務機關和納稅人較為關注的營改增熱點問題，發布了《湖北省營改增政策執行口徑》共五輯。隨著試點工作推進，我們重新梳理、歸集了政策口徑問題，匯總形成了《湖北省營改增問題集》，使之更有利于納稅遵從和稅收征管。營改增試點納稅人繳納增值稅的有關事項，財政部、國家稅務總局另有規定或解讀的，依照其規定或解讀執行。《湖北省營改增政策執行口徑》第一至五輯自2018年1月1日起全部廢止。

第一部分 綜合規定

1.納稅人取得不征稅收入能否開具增值稅普通發票？

根據《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第九條第十一款規定，納稅人收取款項但未發生應稅銷售行為，可以使用增值稅稅控開票軟件開具編碼為“未發生銷售行為的不征稅項目”、稅率欄為“不征稅”的增值稅普通發票。

截至2017年11月30日，國家稅務總局已明確12項未發生銷售行為的不征稅項目，分別是：預付卡銷售和充值、銷售自行開發的房地產項目預收款、已申報繳納營業稅未開票補開票、代收印花稅、代收車船使用稅、融資性售后回租承租方出售資產、資產重組涉及的不動產、資產重組涉及的土地使用權、代理進口免稅貨物貨款、有獎發票獎金支付、不征稅自來水、建筑服務預收款。

對于納稅人取得的其他不征稅收入，國家稅務總局未明確前，不得自行開具增值稅普通發票。

2.重開營業稅發票如何執行？

營改增納稅人需要對營業稅發票進行重開處理的，可于2017年12月31日前開具增值稅普通發票。經與省地稅局協商，現按如下口徑進行辦理：

（1）營改增納稅人需要重開營業稅發票的，應收回原營業稅發票的所有聯次。

（2）營改增納稅人憑營業稅發票的所有聯次，向原地稅機關提請備案，由原地稅機關收繳發票所有聯次并出具重開營業稅發票證明。

（3）營改增納稅人憑原地稅機關出具的重開營業稅發票證明和繳納營業稅的完稅憑證。自行開具或向主管國稅機關申請代開增值稅普通發票。

增值稅普通發票使用“未發生銷售行為的不征稅項目”編碼，稅率欄填寫“不征稅”，備注欄上注明“重開已繳納營業稅發票，繳納的營業稅完稅憑證號碼為××××”字樣。

（4）營改增納稅人重開發票中涉及退款或者補款的，應向原地稅機關申請退還或者補繳營業稅。

3.根據《國家稅務總局關于印發的通知》(稅總發〔2017〕46號)規定，增值稅一般納稅人取得異常憑證，一律先作進項稅額轉出，經核實，符合現行增值稅進項稅抵扣相關規定的，可繼續申報抵扣。如何操作？

（1）由購方主管國稅機關向銷方主管國稅機關發函，銷方主管國稅機關回復正常，或者確認銷方主管國稅機關收到函件后30天未回復的；

（2）購銷雙方簽訂了紙質合同或者協議；

（3）異常憑證上的價稅合計金額通過納稅人的銀行賬戶支付，并有銀行流水賬單證明；

（4）納稅人倉庫有異常憑證上注明的貨物入庫，且貨物數量與發票上注明的數量一致，該貨物與納稅人的生產經營有實際聯系；

（5）有該貨物的運輸發票。

同時符合上述條件的，可允許納稅人暫行抵扣，并告知納稅人：后期發現該異常憑證屬于虛開的，將按現行規定進行處理。

4.納稅人將購買的服務或者貨物贈送給客戶，應該作進項稅額轉出還是視同銷售？

納稅人將購買的服務或者貨物贈送給客戶的行為，若已抵扣進項稅額，應作視同銷售；若未抵扣進項稅額或已作視同銷售，可不作進項稅額轉出。

5.關于混合銷售行為如何界定的問題？

一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。對于混合銷售，按以下方法確定如何計稅：

（1）該銷售行為必須是一項行為，這是與兼營行為相區別的標志。

（2）按企業經營的主業確定。

若企業在賬務上已經分開核算，以企業核算為準。

6.適用差額征稅政策的如何開具增值稅發票？

答：除委托地稅代征項目外，按照現行政策規定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開具增值稅專用發票的，可以以取得的全部價款和價外費用開具一張正常稅率或征收率的增值稅普通發票；也可以按組成部分分別開具，扣除金額開具一張正常稅率或征收率的增值稅普通發票，扣除后的余額開具一張正常稅率或征收率的增值稅專用發票。

7.財稅〔2015〕73號、財稅〔2015〕78號等文件均規定享受增值稅即征即退政策的納稅人納稅信用等級不得為C級或D級。稅務機關評定的2016年度納稅信用等級結果于2017年4月公布，對2016年度被評定為C級、D級的增值稅即征即退企業該從何時起取消退稅資格？

從評定結果公布為C級或D級的次月起開始取消退稅資格。如經稅務機關復評后，納稅信用等級恢復為A級或B級的，可繼續享受增值稅即征即退政策。

第二部分 金融業

8.證券公司取得的投資者證券賬戶資金存款利息屬于免稅收入還是不征稅收入？

根據有利于納稅人原則，投資者在證券公司開立證券交易賬戶并存入資金，證券公司將資金存入銀行并取得銀行支付的存款利息屬于不征稅收入。

9.典當公司的贖金收入如何繳稅？

典當公司提供的典當服務屬于貸款服務，其收回的贖金超過發放當金的部分屬于利息收入，應當繳納增值稅。

10.集團公司資金實行集中管理，內部使用后產生的利息收入，能否按照統借統還業務免征增值稅？若不能免稅，該如何繳納增值稅？

集團公司資金實行集中管理，內部使用后產生的利息收入不符合統借統還業務免征增值稅的條件，對產生的利息收入應該按照“貸款服務”征收增值稅。

第三部分 建筑業

11.BT項目如何計算繳納增值稅？

BT即“建設—移交”，主要指政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的一種融資模式。

（1）以投融資人的名義立項建設（B），工程完工后轉讓給業主（T）的，在項目的不同階段，分別按以下方法計稅：

在建設階段，投融資人建設期間發生的支出為取得該項目（一般為不動產）所有權的成本，所取得的進項稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業的，該施工企業為建筑業增值稅納稅人，按“建筑業”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在轉讓階段，就所取得收入按照“銷售不動產”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購價款（包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，下同）。

（2）以項目業主的名義立項建設（B），工程完工后交付（T）業主的，在項目的各個階段，按以下方法計稅：

在建設階段，投融資人建設期間發生的支出工程建設成本，所取得的進項稅額可以按規定抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業的，該施工企業為建筑業增值稅納稅人，按“建筑業”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在交付階段，就所取得收入按照“提供建筑服務”征收增值稅，其銷售額為取得的全部回購價款。

按BT方式建設的項目，建設方（或投資方）納稅義務發生時間為按BT合同確定的分次付款時間。合同未明確付款日期的，其納稅義務發生時間為建設方（或投資方）收訖款項或者取得索取款項憑據以及應稅行為完成的當天。

12.BOT項目如何計算繳納增值稅？

BOT即建設—經營—轉讓。主要指私營企業參與基礎設施建設，向社會提供公共服務的一種方式。

我國一般稱之為“特許權”，是指政府部門就某個基礎設施項目與私人企業（項目公司）簽訂特許權協議，授予簽約方的私人企業（包括外國企業）來承擔該項目的投資、融資、建設和維護，在協議規定的特許期限內，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收取費用或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤。政府對這一基礎設施有監督權，調控權，特許期滿，簽約方的私人企業將該基礎設施無償或有償移交給政府部門。

（1）以投融資人的名義立項建設（B），工程完工后經營（O）一段時間，再轉讓業主（T）的，在項目的各個階段，按以下方法計稅：

在建設階段，投融資人建設期間發生的支出為取得該項目（一般為不動產）所有權的成本，所取得的進項稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業的，該施工企業為建筑業增值稅納稅人，按“建筑業”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在經營階段，投融資人對所取得的收入按照其銷售的貨物、服務適用的稅率計稅。

在轉讓階段，就所取得收入按照“銷售不動產”稅目征收增值稅，其銷售額為實際取得的全部回購價款（包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）。

（2）以項目業主的名義立項建設（B），工程完工后經營（O）一段時間，再交付業主（T）的，在項目的各個階段，按以下方法計稅：

在建設階段，投融資人建設期間發生的支出為取得該項目（一般為不動產）經營權的成本，作為“其他權益性無形資產—基礎設施資產經營權”核算，所取得的進項稅額可以抵扣。投融資人將建筑工程承包給其他施工企業的，該施工企業為建筑業增值稅納稅人，按“建筑業”稅目征收增值稅，其銷售額為工程承包總額。

在經營階段，投融資人對所取得的收入按照其銷售的貨物、服務適用的稅率計稅。

在交付階段，就所取得收入按照“銷售無形資產”稅目征收增值稅，其銷售額為實際取得的全部回購價款。

13.EPC工程項目總包方承包工程建設項目的設計、采購、施工、試運行等全過程或若干階段的，分別約定設計、采購、施工價款，是否可以分別繳納增值稅？如果甲方要求由牽頭公司統一開票，其他各方能否開票給牽頭公司結算相應款項？

可以分別繳納增值稅。如果甲方要求由牽頭公司統一開票，并將所有款項支付給牽頭公司，再由牽頭公司將款項支付給其他合作各方的，其他各方可以開具增值稅專用發票給牽頭公司結算相應款項，牽頭公司計提進項稅額。

14.建筑工程承包合同中約定以開工令上注明的日期為開工時間的，該開工令可以作為選擇簡易計稅方法計稅的依據嗎？

建筑工程承包合同中約定以開工令上注明的日期為開工時間的，該開工令與合同具有同等法律效力，開工令上注明開工日期在2016年4月30日前的，可以作為選擇簡易計稅方法計稅的依據。

15.甲供工程的銷售額如何確定？

甲供工程的銷售額不包含甲供材、甲供動力和甲供設備的價款。

16.建筑企業選擇簡易計稅的工程項目，在計算繳納增值稅時，可以扣除的分包款項包括哪些？

分包合同中約定的分包款項，可以憑發票在預繳增值稅時扣除。如專項工程分包合同，其材料及勞務款均可憑票扣除。

17.建筑企業在同一市州范圍內開展業務，對于選擇適用簡易計稅方法的項目，項目完工后收到的分包款發票，可以在企業其他未完工的簡易計稅項目中進行扣除嗎？

納稅人在同一地級行政區范圍內跨縣（市、區）提供建筑服務，對于選擇適用簡易計稅方法的項目在完工后收到的分包款發票，可以在同一地級行政區范圍內其他未完工的簡易計稅項目取得的收入中扣除。

18.發包方代分包方發放的農民工工資，代發的工資從應付分包款中直接扣除，分包方能否將發包方代為發放的農民工工資并入分包款中，向發包方開具增值稅專用發票？

發包方代分包方發放的農民工工資，代發的工資從應付分包款中直接扣除，分包方可以將發包方代為發放的農民工工資并入分包款中，向發包方開具增值稅專用發票。

19.甲單位是總包單位，與乙單位簽訂分包合同，乙單位向甲單位開具發票，并委托甲單位將工程款支付給丙單位。這種委托付款情形下，乙方開給甲方的專票上注明的稅額是否可以抵扣？

總局明確，納稅人購進貨物、服務，無論是私人賬戶還是對公賬戶支付，只要其購買的貨物、服務符合現行規定，都可以抵扣進項稅額，沒有因付款賬戶不同而對進項稅額的抵扣作出限制性規定。因此，企業購進貨物或服務，只要其購買的貨物、服務符合抵扣政策的，不論款項如何支付，其進項稅額均可抵扣。

20.納稅人提供建筑服務，總公司為所屬分公司的建筑項目購買貨物、服務支付貨款或銀行承兌，造成購進貨物的實際付款單位與取得增值稅專用發票上注明的購貨單位名稱不一致的，能否抵扣增值稅進項稅額？

國稅函〔2006〕1211號規定，對分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發票，由總公司統一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發票上注明的購貨單位名稱不一致的，不屬于《國家稅務總局關于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發〔1995〕192號）第一條第（三）款有關規定的情形，允許抵扣增值稅進項稅額。

因此，分公司購買貨物從供應商取得的增值稅專用發票，由總公司統一支付貨款，造成購進貨物的實際付款單位與發票上注明的購貨單位名稱不一致的，允許抵扣增值稅進項稅額。

21.建筑工程項目采用不同計稅方法的，在2016年5月1日后竣工的，處置結余的工程物資如何計稅？

（1）采取簡易計稅方法的建筑工程老項目，在2016年5月1日后竣工的，處置結余的4月30日前購入的工程物資，所取得的收入可以按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。

（2）對采取簡易計稅方法的建筑工程老項目，在5月1日后購進的工程材料，發生轉讓、變賣和處置等應稅行為的，要按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

（3）在實際操作上，納稅人取得增值稅專用發票先行申報增值稅進項稅額，后期按照簡易計稅方法建筑工程項目的工程材料實際投入使用的數量和金額，在當期作進項稅額轉出。竣工結算后，處置結余的工程物資取得的收入按照貨物的適用稅率計算繳納增值稅。

22.為客戶提供供電設施帶電修復作業，取得的收入應按照什么稅目征收增值稅？

為客戶提供供電設施帶電修復作業，屬于建筑服務中的不動產修繕服務。

23.建筑業增值稅納稅義務發生時間、銷售額如何確認的問題？

納稅人提供建筑服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；其銷售額按權責發生制確認。

先開具發票的，為開具發票的當天。

自2017年7月1日起，納稅人提供建筑服務取得預收款的，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照規定的預征率預繳增值稅。

適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。

第四部分 房地產業

24.納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的補償收入能否免征增值稅？

納稅人將國有土地使用權交由土地收購儲備中心收儲，取得的建筑物、構筑物和機器設備的補償收入征收增值稅，取得的其他補償收入免征增值稅。

納稅人享受土地使用權補償收入免征增值稅政策時，需要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權文件以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

25.一般納稅人的國有土地使用權被政府收回時，其取得的建筑物、構筑物和機器設備的補償收入如何征收增值稅？

（1）根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）和《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號），一般納稅人的國有土地使用權被政府收回時，其取得的建筑物、構筑物的補償收入，屬于轉讓不動產的應稅行為，應按照以下規定繳納增值稅：

①一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

②一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

③一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

④一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

根據《湖北省地方稅務局湖北省國家稅務局關于明確營改增后若干業務問題的通知》（鄂地稅發〔2016〕117號）的規定：“由于隨土地收回的建筑物、構筑物不需要辦理過戶手續，因此，該類不動產的轉讓由國稅部門負責征收。”

（2）根據《財政部 國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅〔2008〕170號）、《國家稅務總局關于一般納稅人銷售自己使用過的固定資產增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第1號）和《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅試點期間有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第90號)等，一般納稅人的國有土地使用權被政府收回時，因不可搬走的機器設備取得的補償收入，屬于銷售貨物的應稅行為，應按照以下規定繳納增值稅：

①一般納稅人銷售其按照規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產可以選擇簡易計稅辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。

②納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易計稅辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易計稅辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發票。

③納稅人銷售其按照規定可以抵扣進項稅額的固定資產，應按照一般計稅方法繳納增值稅。

26.單位（個人）房屋被征收（拆遷），征收人與被征收人簽訂的《征收補償協議》中未區分房屋補償和土地補償的，如何區分征稅收入與免稅收入？

征收人與被征收人簽訂《征收補償協議》時，應分別對土地、房屋價值單獨評估。未單獨評估或房屋評估價值低于房屋、土地價值總額20%的，按20%確定房屋計稅依據。

27.房地產開發企業中的一般納稅人在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，在計算銷售額時扣除應提供哪些憑據？

根據《財政部國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定：房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

具體為以下資料：

（1）房地產開發企業與被拆遷單位或個人簽訂的拆遷協議。

（2）房地產開發企業通過銀行轉賬方式向被拆遷單位或個人支付拆遷補償費用的轉賬付款憑據。

（3）被拆遷者為單位的，提供收取房地產開發企業拆遷補償費用的收款憑據；被拆遷者為個人的，提供個人簽收的收條。

房地產開發企業未直接進行拆遷還建工作，而是將拆遷還建工作交給城中村的房地產開發企業等其他開發企業來完成，開發企業將拆遷補償費用支付給其他開發企業，由其他開發企業與被拆遷單位或個人簽訂拆遷補償協議，并支付拆遷補償費用。其他開發企業適用一般計稅方法的，開發企業支付給其他開發企業的拆遷補償費用，由其他開發企業全額開具增值稅專用發票，開發企業憑增值稅專用發票抵扣進項稅額。其他開發企業適用簡易計稅方法的，開發企業支付給其他開發企業的拆遷補償費用，其他開發企業已在2016年5月1日前繳納營業稅未開具發票的，開發企業可以憑其他開發企業補開的增值稅普通發票（商品和服務稅收分類與編碼為“603已申報繳納營業稅未開票補開票”）在計算銷售額時予以扣除。

28.房地產開發企業中的一般納稅人如何扣除土地價款？

房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用主要包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發規費等。

土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發費）、“毛地”或“生地”價。其票據由財政部門出具。

拆遷補償費通常是指拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費三方面。

征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產開發企業承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的款項。其票據為政府財政部門出具的非稅收入票據。

開發規費通常是指在房地產開發過程中，房地產開發企業按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規費。其票據為政府部門出具的非稅收入票據。

目前，房地產開發企業中的一般納稅人允許扣除土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款。開發規費不得扣除。

房地產開發企業從二級土地市場取得的土地使用權，憑取得的增值稅專用發票抵扣進項稅額。

29.房地產開發企業中的一般納稅人一次購地、分期開發的，其支付的土地價款如何分攤？

房地產企業一次性購地，分次開發，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤的土地價款：

（1）首先，計算出已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款

已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款=（土地出讓金+拆遷補償款）×（已開發項目占地面積÷開發用地總面積）

（2）然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：

當期允許扣除的土地價款=已開發項目所對應的土地出讓金和拆遷補償款×（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

（3）按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金和拆遷補償款總額。

（4）從政府部門取得的土地出讓金和拆遷補償款的返還，可不從支付的土地價款中扣除。

30.房地產公司銷售自行開發的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款能否差額扣除？

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第二條規定，房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。該房地產項目包括完工項目與在建項目。因此，房地產公司銷售自行開發的在建項目，該項目選擇一般計稅方法的，在計算繳納增值稅時，其對應的土地價款可以差額扣除。

31.房地產企業進行土地一級開發，適用一般計稅方法的，其銷售額能否扣除相應的土地價款？

可以扣除。

32.房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用的，是否需要繳納增值稅？

房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用的，雖然按規定以房地產開發企業名義辦理了產權登記，但是不屬于增值稅的應稅行為，不需要繳納增值稅，也不需要開具發票。房地產開發企業將自行開發的房地產項目轉為自有或者自用以后再對外銷售的，按照房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目繳納增值稅。

33.房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房如何計稅？

房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格；實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格；實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單位作為還建房屋的計稅價格。

還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

34.納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，如何計算繳納增值稅？

納稅人將無產權的停車位、地下室、架空層和人防工程等房地產對外出租時，所簽訂租賃合同約定租期為20年（含）以上,并一次性收取租金的，按轉讓建筑物永久使用權，依銷售不動產的規定征收增值稅；否則，按不動產租賃征收增值稅。

35.房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，是否視同銷售？

房地產企業將建設的醫院、幼兒園、學校、供水設施、變電站、市政道路等配套設施無償贈送（移交）給政府的，如果上述設施在可售面積之外，作為無償贈送的服務用于公益事業，不視同銷售；如果上述配套設施在可售面積之內，則應視同銷售，征收增值稅。

36.房地產企業銷售不動產的同時，無償提供家具、家電等貨物如何計稅？

房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如，隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。

房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

37.一般納稅人出租在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的不動產，是否可以選擇簡易計稅方法計稅？

可以。

38.轉租不動產如何納稅？

總局明確納稅人轉租不動產按照出租不動產計算繳納增值稅。

一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易計稅方法計稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易計稅方法計稅。

39.小規模納稅人轉讓土地使用權如何計稅？

小規模納稅人將取得的土地使用權未經開發直接轉讓的，為銷售土地使用權，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的征收率計算應納增值稅稅額。轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

小規模納稅人將取得的土地使用權經開發后轉讓的，為轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權，按照銷售不動產征收增值稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納增值稅稅額。

40.代收的辦證等費用是否屬于價外費用？

房地產開發企業為不動產買受人辦理“兩證”時代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。

41.現房銷售是否要按3%預繳增值稅？

現房銷售是指，在不動產達到交付條件后進行的銷售。現房銷售應按納稅義務發生時間計算繳納增值稅。現房銷售收取的銷售款項不同于預收款方式銷售不動產所收取的預收款，不應按照3%的預征率預繳增值稅，應按適用稅率征稅。

42.房地產開發企業預收款的范圍以及對預收款按3%預繳增值稅是否能用來抵繳當期增值稅應納稅額？

房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

房地產開發企業收到的預收款按3%預繳增值稅后，如納稅申報的所屬期為預收款的當期或者以后期的，其預繳稅款可用來抵繳納稅申報應繳納增值稅。

43.市州內跨縣（市、區）開發房地產項目，是否應在不動產所在地預繳增值稅？

房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

在市州內跨縣（市、區）開發房地產的，可不在不動產所在地預繳增值稅，在機構所在地申報繳納增值稅。具體情況由市州國稅局確定。

44.增值稅一般納稅人經營性租入的不動產在2016年5月1日以后發生改擴建、裝飾裝修支出的進項稅額是否分2年抵扣？

增值稅一般納稅人2016年5月1日后，對其經營性租入的不動產發生改建、擴建、修繕、裝飾支出的進項稅額不適用分2年抵扣的規定，可以按規定一次性扣除。

45.在會計制度上按“固定資產”核算的不動產，其進項稅額如何抵扣？

2016年5月1日后取得并在會計制度上按“固定資產”核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（1）2016年5月1日后，納稅人購入的原材料等物資用途明確，直接用于不動產在建工程的，其進項稅額的60%于取得扣稅憑證的當期直接申報抵扣；剩余40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月申報抵扣。

（2）納稅人購入的原材料用途不明的，可在購入當期按規定直接抵扣進項稅額。將已抵扣進項稅額的原材料用于不動產在建工程時，應將已抵扣進項稅額的40%在材料領用當期轉出為待抵扣進項稅額，并于轉出當月起第13個月再行抵扣。

（3）2016年5月1日后取得并在會計制度上不按“固定資產”核算（如投資性房地產）的不動產或者不動產在建工程，其進項稅額可以一次性全額抵扣。

46.房地產公司銷售不動產的納稅義務發生時間如何確定？

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。

在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間，主要是基于以下幾點考慮：

一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題；

二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題。

第五部分 其他服務業

47.無運輸工具承運與貨運代理的區別是什么？

無運輸工具承運業務，是指經營者以承運人身份與托運人簽訂運輸服務合同，收取運費并承擔承運人責任，然后委托實際承運人完成運輸服務的經營活動。無運輸工具承運業務，按照交通運輸服務繳納增值稅。

貨物運輸代理服務，是指接受貨物收貨人、發貨人、船舶所有人、船舶承租人或者船舶經營人的委托，以委托人的名義，為委托人辦理貨物運輸、裝卸、倉儲和船舶進出港口、引航、靠泊等相關手續的業務活動。貨物運輸代理服務，按照經紀代理服務繳納增值稅。

上述規定是財稅〔2016〕36號的規定，與財稅〔2013〕106號的區別在于：

將原屬于“物流輔助服務”項下的“貨物運輸代理服務”納入“商務輔助服務——經濟（TPSZSMART按：應為“經紀）代理服務”范圍，并從“貨物運輸代理服務”中刪除了“或者以自己的名義，在不直接提供貨物運輸服務的情況下，為委托人辦理貨物運輸及相關業務手續的業務活動”的業務內容，而在“交通運輸服務”項下增加了“無運輸工具承運業務”。

無運輸工具承運業務是納稅人以自己的名義與托運人簽訂運輸合同，收取運費并承擔承運人責任，然后委托實際承運人完成運輸服務的經營活動。

發票的流向：從事無運輸工具承運業務的納稅人開具運費發票給托運人；實際承運人開具運費發票給從事無運輸工具承運業務的納稅人。

貨物運輸代理服務是納稅人以委托人的名義，為委托人辦理貨物運輸（包括裝卸、倉儲和船舶進出港口、引航、靠泊等）相關手續，向委托人單獨收取代理費的業務活動。

發票的流向：實際承運人開具運費發票給委托人；貨物運輸代理服務的納稅人開具貨運代理費發票給委托人。

48.會員卡收入如何計稅的問題？

出售會員卡僅給顧客授予會員資格的，屬銷售其他權益性無形資產，適用6%的稅率，其納稅義務發生時間為出售會員卡并取得收入或索取銷售款項憑據的當天。

會員卡中既含會員資格費、又含貨物或服務的，會員資格費按上述規定處理，貨物或服務收入在實際發生時確認。

49.納稅人銷售服務時，提供的各種貨物、服務，如何計算繳納增值稅？

納稅人銷售服務時，包含在售價中的各種貨物、服務，統一按照銷售服務計算繳納增值稅。例如，酒店房價中包含的早餐、節令食品、礦泉水等貨物或者服務，統一按照住宿服務的價格計算繳納增值稅。

納稅人銷售服務時，單獨標價收取費用的貨物、服務，應當分別計算繳納增值稅。例如，酒店在客房中單獨標價銷售的飲料、日常用品等，不得并入房價按照住宿服務收入征收增值稅，應按照銷售貨物征收增值稅。

50.酒店業一般納稅人提供的單獨收費的貨物、服務征稅問題

（1）長包房、餐飲、洗衣、商務中心的打印、復印、傳真、秘書翻譯、快遞服務收入，按6%的稅率計稅。

（2）電話費收入按11%的稅率計稅。

（3）酒店商品部、迷你吧的收入按所售商品的適用稅率計稅。

（4）避孕藥品和用具可免征增值稅。應向主管國稅機關辦理備案，免稅收入應分開核算，按規定進行申報，且不得開具增值稅專用發票。

（5）接送客人取得的收入按11%的稅率計稅。

（6）停車費收入、將場地出租給銀行安放ATM機、給其他單位或個人做賣場取得的收入，均為不動產租賃服務收入，按11%的稅率計稅。該不動產在2016年4月30日前取得的，可選擇簡易辦法按5%征收率計稅。

（7）酒店送餐到房間的服務，按照6%的稅率計稅。

51.酒店業納稅人提供會議服務，如何核算和開票？

酒店業納稅人對提供會議服務中包含的餐飲服務、住宿服務收入，可一并按會議服務核算計稅，開具增值稅發票。

52.酒店業納稅人收到客人支付的物品損壞賠款如何計稅？

客人支付的物品損壞賠款應作為提供住宿服務取得的價外費用，按住宿服務收入征稅。

53.餐飲業一般納稅人在客人用餐時收取的煙酒飲料費，按什么稅率計稅？

餐飲企業在提供餐飲服務的同時，提供現場消費的煙酒飲料取得的收入，按6%的稅率計稅。

54.物業公司取得的物業管理費、停車費、廣告費及水電費等收入，如何計算繳納增值稅？

（1）物業管理費適用6%的稅率。

（2）若將小區的墻面、電梯作為廣告位出租用于廣告發布，應按照不動產經營租賃服務繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（3）停車費按照不動產經營租賃服務繳納增值稅，適用11%的稅率。一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

（4）根據《國家稅務總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）的規定，提供物業管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

（5）提供物業管理服務的一般納稅人，向服務接受方收取的電費，按17%的適用稅率計算繳納增值稅，其相應的進項稅額可以按規定抵扣。

提供物業管理服務的小規模納稅人，向服務接受方收取的電費，按3%的征收率計算繳納增值稅。

55.提供物業管理服務的納稅人向服務接受方收取的自來水水費如何開具增值稅專用發票？

（1）提供物業管理服務的一般納稅人向服務接受方收取的自來水水費，按照簡易計稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費可全額開具增值稅專用發票。

（2）提供物業管理服務的小規模納稅人向服務接受方收取的自來水水費，可按照簡易計稅方法依3%的征收率，對收取的自來水水費向主管國稅機關申請全額開具增值稅專用發票。

56.物業公司將代開發商管理的房屋出租，房屋產權不屬于物業公司的，如何計稅？

若由物業公司給承租方開具增值稅發票，應按照不動產租賃適用稅率開具增值稅發票。其中，一般納稅人適用稅率為11%，小規模納稅人適用的征收率為5%。一般納稅人出租的不動產在2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法征稅，征收率為5%。

57.物業公司承接其他行政機關、企事業單位的保潔、保安等業務，派員工為上述單位提供保潔、保安服務的，能否比照勞務派遣服務來計算繳納增值稅？

此類業務實質上是勞務派遣服務，可以按照勞務派遣服務來計算繳納增值稅。

58.提供旅游服務、勞務派遣服務能否按項目（對象）選擇差額征稅？

提供旅游服務、勞務派遣服務可以按項目（對象）選擇差額征稅。

59.對景區門票按什么稅目征收增值稅？對景區提供的觀光電梯、索道運輸按什么稅目征收增值稅？

對景區門票按“文化服務”征收增值稅。

對景區提供索道、觀光電梯、觀光車等項目取得的收入，統一按“文化服務”征收增值稅。

60.提供票務代理服務如何計稅？

票務代理公司為旅客安排行程、住宿的行為，可按旅游業征稅。票務代理公司的其他業務，按照經紀代理服務征稅。

61.供電公司取得的高可靠性供電服務收入，按什么稅目計算繳納增值稅？

供電公司取得的高可靠性供電服務收入，按現代服務業中的“其他現代服務業”征收增值稅。

62.某廣播電視信息網絡股份有限公司將購買的機頂盒等終端設備計入“長期待攤費用”，稅務上是否作視同銷售？

該機頂盒不視同銷售，其取得的進項稅額應列入無法劃分的進項稅額，按免稅收入占全部收入的比重作進項稅額轉出處理。

63.企業代扣代繳各稅取得的手續費是否繳納增值稅？

根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定，企業代扣代繳各稅取得的手續費應按照“經濟（TPSZSMART按：應該為“經紀“）代理服務”繳納增值稅。