新用戶掃碼下載公司出租房產收取的各種費是否可以確認收入？
在本周的答疑工作中，有財稅會員企業的財務人員咨詢這樣一個問題：公司執行一般企業會計準則，在出租房產的業務中，除了正常收取租金外，還收取了承租方的水、電、暖氣費，但是沒有額外加價，那公司收取的這些款項是否可以確認為公司的收入？
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企業會計準則第14號——收入（2017）規定
“第三十四條 企業應當根據其在向客戶轉讓商品前是否擁有對該商品的控制權，來判斷其從事交易時的身份是主要責任人還是代理人。企業在向客戶轉讓商品前能夠控制該商品的，該企業為主要責任人，應當按照已收或應收對價總額確認收入；否則，該企業為代理人，應當按照預期有權收取的傭金或手續費的金額確認收入，該金額應當按照已收或應收對價總額扣除應支付給其他相關方的價款后的凈額，或者按照既定的傭金金額或比例等確定。
企業向客戶轉讓商品前能夠控制該商品的情形包括：
（一）企業自第三方取得商品或其他資產控制權后，再轉讓給客戶。
（二）企業能夠主導第三方代表本企業向客戶提供服務。
（三）企業自第三方取得商品控制權后，通過提供重大的服務將該商品與其他商品整合成某組合產出轉讓給客戶。
在具體判斷向客戶轉讓商品前是否擁有對該商品的控制權時，企業不應僅局限于合同的法律形式，而應當綜合考慮所有相關事實和情況，這些事實和情況包括：
（一）企業承擔向客戶轉讓商品的主要責任。
（二）企業在轉讓商品之前或之后承擔了該商品的存貨風險。
（三）企業有權自主決定所交易商品的價格。
（四）其他相關事實和情況。”
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證監會《2021 年上市公司年報會計監管報告》
“一、企業會計準則和財務信息披露規則執行問題
（一）收入相關問題
3.未恰當核算物業出租方收取租戶的水電費
根據企業會計準則及相關規定，企業向客戶銷售商品或 提供勞務涉及其他方參與其中時，應當根據合同條款和相關 事實，判斷其身份是主要責任人還是代理人。企業在將特定 商品或服務轉讓給客戶之前控制該商品或服務的，為主要責任人，應當按照已收或應收對價總額確認收入；否則為代理人，應當按照已收或應收對價總額扣除應支付給其他相關方 價款后的凈額確認收入。
年報分析發現，部分上市公司作為物業出租方向承租人收取租金，同時按照承租人消耗的水、電量及市場單價收取 水、電費，并按照總額法確認水、電銷售收入。對于此類業務，上市公司應判斷其在提供服務過程中是否取得了對水、電的控制權，若未取得控制權，其收取的水、電費實質上為代收代付性質，應當按照凈額確認收入。”
對于財稅會員咨詢的問題，結合上述規定來看，個人認為出租方應當采用“凈額法”確認該項業務的收入，出租房產出租方收取的水、電、供暖費，因出租方本身并不生產也不能控制水電暖，因此，如果沒有額外收取服務費的情況下，作為代收代付款項處理比較合適。
來源：正保會計網校稅務網校原創內容，作者：顧老師（正保會計網校答疑專家），侵權必究！
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