房企繳納的契稅對企業(yè)所得稅、增值稅的扣除影響分析

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2024/04/19 09:36:36　字體：大小

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時候會按照規(guī)定繳納契稅，繳納的契稅對企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅的扣除處理有哪些影響？我們結(jié)合相關(guān)政策具體分析一下。

企業(yè)所得稅方面

參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括拿地的時候繳納的契稅，屬于土地征用費及拆遷補(bǔ)償費，可以作為開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出在稅前扣除。

土地增值稅方面

參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：

“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。”

依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時候繳納的契稅，可以計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

增值稅方面

參考《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，同時應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。

根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）規(guī)定，“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

由上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿地的時候繳納的契稅，不屬于“向政府部門支付的土地價款”，在計算增值稅時，不可以從銷售額中扣除。

來源：正保會計網(wǎng)校稅務(wù)網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容，作者：老顧（正保會計網(wǎng)校答疑專家），侵權(quán)必究！

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