現行土地增值稅政策中，存在一些看似習以為常，但在實際工作中難以操作或者會導致錯誤結果的規定。筆者認為，對于此類誤區，要及時完善相關政策予以消除。

　　誤區之一：土地征用及拆遷補償費屬于開發成本。

　　存在誤區：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱“《細則》”）的規定：房地產開發成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

　　誤區評析：筆者認為，土地征用及拆遷補償費是為取得土地使用權而付出的代價。在土地征用和拆遷階段，房地產開發行為尚未開始，因此不應當將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產開發成本，而應當先在取得土地使用權所支付的金額中歸集，然后根據房地產開發項目占用土地情況，分攤至房地產開發項目。需要注意的是，對于房地產企業以貨幣形式支付的土地征用及拆遷補償費可直接確認為取得土地使用權所支付的金額，對房地產企業以開發產品形式（拆一還一）支付的土地征用及拆遷補償費，可先預估價值計入土地使用權所支付的金額，待開發產品的公允價值確定后再對前期計入土地使用權所支付的金額進行調整。

　　誤區之二：不同類型的房地產可合并確定增值額和增值率。

　　存在誤區：《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）規定：“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。”對于上述規定，很多人認為，如果納稅人建造的普通標準住宅不需要享受土地增值稅優惠，則不需要分別核算增值額。此外，還有一種意見認為，財稅[1995]48號文件只是要求“分別核算增值額”，并未要求“分別核算增值率”，因此納稅人開發不同類型房地產可合并計算增值率并統一確定應納土地增值稅適用稅率。

　　誤區評析：筆者認為：第一，政策規定對納稅人未分別核算增值額的，其普通標準住宅不能適用稅收優惠政策，但政策未規定“納稅人不享受稅收優惠就可合并計算增值額”。因此，無論普通標準住宅是否享受稅收優惠，都應當分別核算增值額。第二，分別核算增值額和分別核算增值率是不可分割的，財稅[1995]48號文件要求“分別核算增值額”，實質上就是要求“分別核算增值率”，只分別核算增值額而不分別核算增值率是毫無意義的。需要說明的是，《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發[2009]91號）要求，在清算審核時應當審核“不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅”，上述規定雖然可以說明“不同類型房地產應當分別計算增值額、增值率”，但該規定的表述仍不夠清晰，還需要在政策上做出進一步明確規定。

　　誤區之三：公共配套設施不需要獨立核算成本、費用。

　　存在誤區：《細則》的規定，房地產開發成本包括公共配套設施費，根據上述規定，建造公共配套設施發生的費用應當直接歸集至房地產開發成本并分攤至相關開發產品，而不需要作為獨立開發產品核算歸集成本、費用（包括占用的土地成本以及相關開發成本和費用等，下同）。

　　誤區評析：根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）的規定，公共配套設施建成后，產權不屬于全體業主，也未無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業，也未有償轉讓的，建造公共配套設施發生的成本、費用在計算土地增值稅時不得扣除。筆者認為，如果納稅人存在不得扣除的公共配套設施費，但未將公共配套設施作為獨立的開發產品核算歸集成本、費用，那么在計算土地增值稅時將無法確定不得扣除的金額。因此，對于公共配套設施，應當先作為獨立開發產品核算歸集成本、費用，然后在計算繳納土地增值稅時分從兩步進行處理：第一，先剔除按規定不得扣除的公共配套設施費；第二，將剩余可扣除的公共配套設施費中的不可售部分的成本、費用，用合理的方法分攤至不同類型開發產品（分攤對象包括可售的公共配套設施）。