問題已解決
王某2019年5月轉讓店鋪一套給李某,轉讓價格1000萬元,支付房地產轉讓有關費用8萬元,此次轉讓涉及契稅30萬元。該店鋪未能取得評估價格,該房系王某2013年10月1日購買,賬面原值400萬元,累計折舊50萬元。發票顯示購買價格為400萬元,相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。要求: (1)計算房屋轉讓應當繳納的增值稅。 (2)計算土地增值稅的應稅收入。 (3)計算土地增值稅時可以扣除的相關稅金(不考慮各環節印花稅)。 (4)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。 (5)計算轉讓店鋪應繳納的土地增值稅。



(一)計稅收入
應繳納的增值稅=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57萬元
土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。
(二)可扣除房產原值
納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發票的,經當地稅務部門確認,規定的扣除項目的金額,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。“每年”是指按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止,每滿12個月計一年;超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為-年。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”子以扣除,但不作為加計5%的基數。
可扣除房產原值=400+400×6×5%=520萬元
(三)與轉讓房地產相關的稅金
1.城建稅7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合計=28.5714×12%=3.43萬元;
2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產所有人王某在當時購買時繳納的契稅,而不是本次轉讓環節受讓人繳納的契稅:
3.假設不考慮各環節印花稅問題,當地稅務機關規定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產有關的稅金為3.43+12=15.43萬元;
(四)扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金520+15.43+8=543.43萬
(五)增值額=計稅收入扣除項目金額=971.43-543.43=428萬元;
(六)增值率=增值額:扣除項目金額428÷543.43=79.94%
(七)應繳納的土地增值稅=428×40%-543.43×5%=144.03萬元。
2022 06/06 19:31
