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問題已解決

老師我沒懂,物權優于債權的例外,就是債權優于物權,我沒懂“買賣不破租賃”的意思,就是比如不動產的話,租賃先存在,后才出售不動產,這樣子租賃關系是由于買賣關系的 我沒懂這個買賣不破租賃根 “債權優于物權有啥關系,” 租賃關系是債權,那這句話里面的物權是啥?

84784986| 提問時間:2024 08/08 12:22
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樸老師
金牌答疑老師
職稱:會計師
一、“買賣不破租賃”的含義及原理 “買賣不破租賃”是指在租賃關系存續期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。 例如,甲將自己的房屋出租給乙,租賃期限為 5 年。在租賃期的第 2 年,甲將房屋賣給了丙。此時,丙不能要求乙立即搬離房屋,乙仍可以按照原租賃合同的約定繼續使用房屋直至租賃期滿。 二、租賃關系(債權)與物權的關系在此原則中的體現 租賃關系是債權: 租賃權是基于租賃合同產生的,租賃合同是一種債權合同。承租人基于租賃合同享有請求出租人交付租賃物并保持租賃物符合約定使用狀態的權利,這是一種債權請求權。 例如,乙依據與甲簽訂的租賃合同,有權要求甲交付房屋并保證房屋能夠正常使用,這種權利就是一種債權性質的權利。 物權:這里所說的物權主要是指不動產的所有權。 在“買賣不破租賃”的情境中,當房屋所有權發生轉移時,即從原出租人轉移到新的買受人。 比如前面例子中的甲將房屋賣給丙,丙取得房屋的所有權,房屋所有權就是一種物權。 三、“買賣不破租賃”體現債權優于物權的原因及解釋 通常情況下,物權具有優先于債權的效力,但“買賣不破租賃”是這一原則的例外。 從保護承租人利益角度: 租賃關系通常是承租人基于生活或生產經營的需要而建立的。如果僅僅因為所有權的轉移就打破原有的租賃關系,會對承租人的生活或生產經營造成極大的不穩定和損害。 例如,承租人乙可能已經對租賃房屋進行了裝修、投入了設備用于商業經營等,如果因為房屋買賣就終止租賃關系,會給乙帶來巨大的經濟損失和生活不便。 從交易秩序穩定角度: “買賣不破租賃”規則也有利于維護交易秩序的穩定。在租賃市場中,如果承租人總是擔心租賃物會因為所有權的轉移而導致租賃關系不穩定,那么會降低租賃市場的活躍度和交易效率。 同時,這一規則也促使買受人在購買不動產時,充分考慮到租賃關系的存在,使其在交易時更加謹慎,避免因忽視租賃關系而產生不必要的糾紛。 在“買賣不破租賃”的情況下,雖然新的所有權人取得了物權,但原有的租賃關系(債權)仍然保持有效,這就體現了在特定情況下債權優先于物權得到保護,即突破了物權優先于債權的一般原則,是為了實現更公平合理的社會經濟秩序和法律價值平衡。
2024 08/08 12:25
84784986
2024 08/08 12:29
謝謝老師,我再問一下那預告登記的那個,誰是債權誰是物權
樸老師
2024 08/08 12:33
1.債權方面在預告登記所涉及的法律關系中,請求進行不動產交易(如房屋買賣)的一方基于合同所享有的請求另一方履行合同義務(辦理不動產轉移登記等)的權利就是債權。例如,購房人在與開發商簽訂了房屋買賣合同后,購房人就擁有了要求開發商按照合同約定在將來某個時間辦理房屋產權轉移登記的債權請求權。這種債權是基于合同約定產生的相對權,只在合同雙方之間具有約束力。 2.物權方面預告登記本身不是物權的設立,但它是與物權的取得密切相關的一種措施。當預告登記所指向的不動產交易完成,即辦理了正式的不動產轉移登記等手續后,購房人才能真正取得房屋的所有權等物權。在預告登記階段,雖然還未實際取得物權,但預告登記使得債權請求權具有了一定的物權效力,即具有了對抗第三人的排他性,為將來物權的實現提供了有力的保障。 以購買商品房為例,在簽訂購房合同后進行預告登記,此時購房人享有的是要求開發商辦理房屋產權轉移的債權;而通過預告登記,使得購房人在將來滿足一定條件時能夠取得房屋的物權(所有權),在這個過程中,預告登記起到了銜接債權和物權的關鍵作用,增強了債權實現的確定性和安全性。
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