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房地產企業特殊賬務處理：買贈促銷！
房地產行業“買啥贈啥”的促銷活動司空見慣，類似于“買房送家具”、 “買房送家電”、 “買房送裝修”、 “買房送車”、 “買房送車位”、 “買房送花園”、“買房送物業費”，在營業稅時代這些模式的涉稅就一直存在爭議，到了增值稅時好像變得更猶為突出。我們房企財務該如何面對呢？
“買贈促銷” 增值稅方面，主要分析如下：
根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條的規定將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人，作為視同銷售貨物來計算增值稅的。
這是一條原則性的規定，各地陸續出臺了一些細化的政策，現以河南、湖北、陜西三地的政策為例做以解析：
1.河南營改增問題快速處理機制專期十二解釋：根據《增值稅暫行條例實施細則》規定，將自產、委托加工或購進的貨物無償贈送其他單位或個人應視同銷售。如保險公司銷售保險時，附帶贈送客戶的促銷品，如刀具、加油卡等貨物的“贈”是有償的，是以買保險為前提的，如果購買者沒有買保險，不可能獲得贈，贈品的價格是包含在保費中的。因此，不應做視同銷售處理。
2.湖北國稅再次詳解營改增實務中的42個問題中解釋：房地產企業銷售不動產，將不動產與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產價格以內的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。 房地產企業銷售不動產時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產企業銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。
3.西安市國稅局營改增問題答疑（三）中解釋：房地產開發企業銷售精裝修房，已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設備等費用），已經包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。
雖然國家和地方均對房企“買贈促銷”有政策解讀，但均屬于原則性的，實際操作中有一定的難度，在此予以梳理。
“買贈促銷”模式實質分為兩類：
一類對購房成交客戶的贈送，其實質房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規定，不應視同銷售，不交增值，但目前各地規定不一，需要加強與主管稅務機關的溝通；
另一類對購房非成交客戶的贈送，符合增值稅的無償贈送規定，應交增值稅。
第一類、對購房成交客戶贈送模式的處理，該模式以分以下三種情況：
1.贈送自行開發產品，如購房送車庫，可如下處理：
買房贈車庫，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規定，非視同銷售，分別做購房與車庫的銷售處理，分別確認收入、分別結轉主營業務成本、分別開具發票，應交增值稅。
2.贈送外購物品，如購房送空調，可分兩種處理方式：
（1）贈品做營銷費用處理，此贈送其實質房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規定，不應視同銷售，不應交增值稅。
（2）贈品按兼營處理，增加贈品的經營范圍，分別做購房與贈品的銷售處理，分別確認收入、分別結轉主營業務成本、分別開具發票，應交增值稅。
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