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房地產企業出租房屋如何進行財稅處理？純干貨！
房地產企業在項目開發完成后，一般會將房產用于銷售，但有時出于一些原因也會將房產用于辦公或出租。在這種情況下，房地產企業出租房屋如何進行財稅處理呢？
1.房地產開發企業出租房屋的會計核算
一次性收到房屋租金
借：銀行存款
貸：預收賬款/合同負債
繳納增值稅
（1）如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預繳增值稅
借：應交稅費—預交增值稅/應交稅費—簡易計稅
貸：銀行存款
（2）如果房屋所在地與機構所在地在同一縣市，直接就不動產出租進行納稅申報
借：預收賬款/合同負債
貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費—簡易計稅
按出租期間分期結轉收入
（1）如果房屋所在地與機構所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預繳增值稅
借：預收賬款/合同負債
貸：其他業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費—簡易計稅
（2）如果房屋所在地與機構所在地在同一縣市，直接就不動產出租進行納稅申報
借：預收賬款/合同負債
貸：其他業務收入
按出租期間分期結轉成本
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊
2.房地產開發企業出租房屋的稅務處理
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
【案例解析一】
2020年5月1日，萬華房地產公司將2016年1月取得的房屋對外出租，一次性收取兩年租金210萬元。
該房屋與萬華公司機構所在地不在同一縣市，萬華公司對于該筆出租業務采用簡易計稅方法。
房屋所在地附加稅稅率分別為：城市維護建設稅7%，教育費附加3%，地方教育附加2%。
1.收到房屋租金
借：銀行存款 2100000
貸：預收賬款/合同負債 2100000
2.在房屋所在地預繳增值稅、增值稅附加稅
借：應交稅費—簡易計稅 100000（2100000/（1+5%）*5%）
—應交城市維護建設稅 7000（100000*7%）
—應交教育費附加 3000（100000*3%）
—應交地方教育附加 2000（100000*2%）
貸：銀行存款 112000
萬華公司需在機構所在地就此項租金收入進行增值稅納稅申報。
在房屋所在地繳納2020年5-12月房屋出租房產稅（未考慮2020年1-4月房產稅）
應稅租金：2100000/（1+5%）/2/12*8=66.67萬元
應繳納房產稅：66.67*12%=8萬元
借：應交稅費—應交房產稅 80000
貸：銀行存款 80000
3.2020年5月結轉租金收入及稅金
借：預收賬款/合同負債 87500（2100000/2/12）
貸：其他業務收入 83333.33
應交稅費—簡易計稅 4166.67
借：稅金及附加 10500
貸：應交稅費—應交城市維護建設稅 291.67
—應交教育費附加 125
—應交地方教育附加 83.33
—應交房產稅 10000
【案例解析二】
萬華房地產公司是增值稅一般納稅人， 2020年5月1日將2018年1月取得的房屋對外出租，根據合同約定，一次性收取兩年租金218萬元。
該房屋與萬華公司機構所在地在同一縣市，萬華公司對于該筆出租業務采用一般計稅方法。
房屋所在地附加稅稅率分別為：城市維護建設稅7%，教育費附加3%，地方教育附加2%。
1.收到房屋租金
借：銀行存款 2180000
貸：預收賬款/合同負債 2180000
2.確認應交增值稅
借：預收賬款/合同負債 180000
貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額） 180000（2180000/（1+9%）*9%）
3.繳納2020年5-12月房屋出租房產稅（未考慮2020年1-4月房產稅）
借：應交稅費—應交房產稅 80000
貸：銀行存款 80000
4.2020年5月，結轉房屋出租收入及稅金
借：預收賬款/合同負債 83333.33
貸：其他業務收入 83333.33
借：稅金及附加 10000
貸：應交稅費—應交房產稅 10000
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本文是正保會計網校原創文章
轉載請聯系正保會計網校授權
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