專題十五：土地增值稅的計算題涉及的考點匯總

　　解決土地增值稅的計算問題需要掌握的知識點：

　　一、應稅收入的確定

　　納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。

　　從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入。

　　房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，計算納稅。

　　同時注意和教材195頁的征稅范圍結合起來。

　　二、扣除項目的確定

　　在計算土地增值稅時，對不同的納稅人，其扣除的內容是不同的，房地產企業開發房地產的有五項費用可以扣除：取得土地使用權所支付的金額、開發成本、期間費用、稅金、加計扣除；非房地產開發企業，有四項費用可以扣除：即前面的四項，但不能加計扣除；從事舊房交易的納稅人可以扣除的費用：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款，按國家統一規定交納的有關費用及轉讓環節的稅金。

　　1、取得土地使用權所支付的金額。包括兩方面內容：

　　（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款；

　　（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費。

　　2、房地產開發成本

　　它是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程費④基礎設施費⑤公共配套設施費⑥開發間接費用等。

　　3、房地產開發費用

　　它是指與房地產開發項目有關的三項期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按《實施細則》的標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出。

　　（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明①利息支出據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5％以內計算扣除；

　　用公式表示：房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5％

　　（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10％以內計算扣除，公式表示：房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10％

　　房地產開發費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4、與轉讓房地產有關的稅金

　　它是指在轉讓房地產時繳納的"三稅一費"，即：營業稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加。

　　①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花）。

　　③外商投資企業由于不是城建稅和教育費附加的納稅人，所以對外商投資企業的來說允許扣除的稅金不包括這兩項。

　　5、財政部規定的其它扣除項目。

　　此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20％的扣除，用公式表示：加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20％

　　6、對轉讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定（針對存量房地產的轉讓，可以扣除的內容）

　　（1）房屋及建筑物的評估價格

　　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

　　（2）取得土地使用權所支付的地價款

　　（3）國家統一規定交納的有關費用

　　（4）轉讓環節的稅金

　　其他需要掌握的問題：

　　1、房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　（1）建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

　　（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

　　（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　2、房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　3、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　4、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土增值稅；如果超過20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

　　對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。