5月29日，國務院辦公室轉發了建設部、國家發改委、國土資源部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（以下簡稱《意見》），強調進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，很大的亮點是調整住房轉讓環節營業稅，規定從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅，而備受市場矚目的房地產交易20%個人所得稅出人意料地沒有出現，多少讓公眾感到失望。冷靜下來我們不禁要問，其中的原由是什么？為什么只推行營業稅的調控？

　　一、稅收政策調控在穩定房價系列工作中調控環節

　　九部委《意見》從切實調整住房供應結構；進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用；合理控制城市房屋拆遷規模和進度；進一步整頓和規范房地產市場秩序；有步驟地解決低收入家庭的住房困難；完善房地產統計和信息披露制度等六方面出臺了穩定房地產市場的措施與意見，稅收政策的調節只是其中一個方面。

　　事實上根本的穩定住房價格的手段是加強房地產開發建設全過程監管，宏觀調整土地供應改善住房結構供應，解決供需矛盾。稅收政策的調控的環節是房產交易環節，調整過度膨脹的房產需求，是短時治標的方法。從相關媒體報道，稅收新政的市場調控反應挺強烈，說明稅收政策的調控還是有一定效果的。

　　二、20%個人所得稅和營業稅在房產交易環節調控比較

　　（一）從理論上講，個人所得稅的調控力度大于營業稅

　　以100萬元交易額為例，如果賣方持有房產的時間不足5年，賣方將支付交易額5.55%的全額營業稅，共計5.55萬元。而如果賣方在買房時的購入價是不足50萬元，除去交易費用成本，他將獲利近50萬元。一旦強制征收個人所得稅，稅率為收益部分的20%，賣方需要另外支付近10萬元。如果賣方另外還有一部分的貸款利息成本、裝修成本，這些稅負將使他的實際收益大幅降低。

　　因此個人所得稅在計稅依據上可以直接針對投機者的投機所得征稅，可以直接減少投機收益；另外從稅率上來講，20%的稅率對于投機者來講調控力度是相當大的，大大增加了投機者的投機成本。而相比之下，營業稅5.5%的稅率相對于投機者高額的利潤來說，調控作用不很明顯，主要的作用筆者認為在于調控一些短線投資者和正常交易上。正因為個稅的這種直接打擊投資作用，市場人士稱其可能成為此輪調控的重拳。

　　（二）從實行上講，營業稅的調控作用大于個人所得稅

　　因為我國稅收征管水平不高，不足以支持房產交易征收個人所得稅的需要，從1994年以來，此項規定實施效果一直不十分理想，原因是納稅人不向稅務部門主動申報，稅務部門也沒有相應有效措施進行監管。

　　據有關消息報道，去年6月，北京朝陽區和東城區房地產交易中心聯手以“先稅后證”規定征收二手房交易個稅，但半個月之后草草收場，當月征收的二手房交易所得稅僅40多萬元；從2004年1月開始試征的杭州也在試行8個月后中止；南京的試行僅維持了4天。

　　所以，當局在考慮個人所得稅和營業睡的選擇上一定下了不少工夫。營業稅調控力度小，但調節作用明顯，實行起來相對成熟；個人所的稅調節力度大，但實行效果不理想，草草推出只能是重蹈覆轍，“有心殺賊，無力回天”。

　　（三）從未來發展來看，個人所得稅會與營業稅并行

　　國稅總局近期已經宣布，對房產交易增值收入征收20％的個人所得稅，并將強制在部分地方執行。國稅總局將與其他部門聯合對自住年限不到兩年的住房轉讓收入的增值部分強制征收20%的個人所得稅；如房產原值不便確定，則按全部轉讓收入的一定比例征收———該比例大概在2%至5%之間，將由各地根據情況自行確定。

　　中央要求欲強制推行此項政策地區的稅務部門與房產部門聯合，在房產轉讓交易達成同時完成征稅，對不繳納所得稅的不予辦理房產證。應該說，能夠做到部門間的信息共享與合作，政策推行應該不會有太大的問題，再加上最近國家一系列政策出臺，政府以及做出了強有力的姿態，下大力氣控制房地產市場，筆者相信政策的推行會取得良好的效果。

　　三、九部委《意見》稅收新政真實目的，意欲擇機強制推行個人所得稅

　　（一）稅收政策調控作用實證分析

　　筆者認為，房產價格的因素由很多的因素共同發揮作用，根本的因素在于土地的供應結構問題和房地產開發企業擾亂市場，為房地產投機者提供了土壤。現在控制房地產市場的手段首先要保證土地的結構供應合理以及土地開發的全程監控；此外還要整頓開發商制造虛假信息，散播供應緊張的氣氛的行為；最后在房地產交易流通環節，綜合利用信貸，稅收，土地行政手段控制炒房，維護房地產市場秩序。

　　（二）稅收新政調控后房價變化存在爭議

　　稅收新政的調控最終效果如何呢？各方觀點不一。中國社科院金融發展與金融制度研究室主任易憲容表示，如果強制征收20%房產交易個稅，會對房地產炒作有所遏制。而上海財經大學房地產經濟研究中心主任印堃華就對此不以為然，“事實上，現階段的房地產稅收已經很重，對轉讓交易環節征收過重的稅，會阻礙資源流動，影響整個產業的發展。”他同時指出，對健康的樓市來說，正常的梯度消費是必需的，而梯度消費需要通過轉讓實現。他說：“對房地產更應加大保有環節的稅收，而對目前還處在調整期的樓市，保有環節的稅收也應慎用———過重稅收如果消化不當，反易引起房價上漲。”

　　筆者認為，兩位專家的擔心都不無道理。稅收手段在我國目前的征管水平下，只能做到“一刀切”，政策在調控炒房行為的同時，必定會對正常的交易產生影響，必然會對房地產正常的流通產生副作用。具體分析如下：

　　一方面，我國住房供應存在結構性矛盾，市場剛性自住需求得不到滿足。在供需存在矛盾的情況下，在目前處于賣方市場的房地產市場中推行稅收新政，增加的稅收會最終轉嫁到買房者的身上

　　另一方面，短期二手房供應不足，遠期將推動房價上漲。《意見》的實行是的相當部分二手房提前交易，而且由于部分二手房退出交易，意味著短期內二手房將出現更大程度的供需矛盾，這勢必會在6月后短期內將會推動房租價格的上漲，由此帶來的后果是租房和購房兩種經濟行為替代性增加，雖然遠期內退出交易的二手房會重新回歸市場，面對更大的市場需求，這樣的房價下降的預期不能抵消供需矛盾帶來的房價上漲。

　　（三）擇機推出房產交易個人所得稅

　　鑒于可能出現的稅收轉嫁到購買者一方，引起房價上漲局面的考慮，和個人所得稅短期內推出個方面條件不太成熟的情況，筆者認為推出調節力度較小的營業稅可以試探市場的反應情況，檢驗市場的承受能力，發現房產需求各部分的變化情況，為以后推出個人所得稅積累經驗。由于營業稅力度不是很大，市場最后不會產生不可控的局面，在試探當中，稅總可以會同其他部門就房產交易個人所得稅的出臺的相關信息共享，工作配合問題等基礎性問題進行研究，等時機成熟，擇機推出。