對住房轉讓征收20%的所得稅是一項重要的房地產調控政策，但從北京等城市出臺的征收細則看，該政策有可能要空轉。因為根據各地的個稅征收細則，有“據實征收”和“核定征收”兩種規定。對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，都按住房轉讓全額1%到2%的比例核定征收。

　　而這兩種征收方式有很大的差異，只要住房的價值比原價增值了10%以上，采取“核定征收”的金額就比采取“據實征收”的金額少，從實際情況看，絕大部分城市的房價都是快速上漲的，不少城市的年漲幅都超過10%.因此，“核定征收”的辦法實際上已經成為避稅的手段了。

　　不僅“核定征收”有上述避稅的嫌疑，而且，該征收辦法是違背稅收的一般原則的。所得稅的征收，是為了維護社會公民收入分配的公平的。沒有原值憑證的住宅大多數是歷史上由于住房制度轉軌而獲得的住房。住房改革以大大低于市場的房改價格出售公有住房，基本不考慮級差地租因素。從實際執行情況來看，這種按房改價出售的存量住房基本上都是以事實占有為基礎，事實上固化了不合理的既得利益差距。很多單位職工購買住房獲得了各種各樣的補貼和折價。特別是在房改初期，住房價格機制沒有到位，很多住房都是以大大低于當時市場價格的水平轉到私人手里。

　　從維護分配公平的角度看，對上述住房的轉讓應該征收比一般商品住宅更高的所得稅才對。既然“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證”，就應該視同零成本（和當前的房價相比，這些住房的成本的確可以忽略不計），應該按照交易金額的20%征稅不為過。

　　如今，住房制度改革過程中由于分配不公平所導致的社會問題已經顯現出來。對于已經享受單位分房的人群來說，他們本來就有相當的收入積累，加上原有住房的增值，使他們在房改后的10年左右的時間里，都具備了二次置業的條件。這些群體構成結構非常雷同，基數很大，他們構成了當前住房市場的強大購買力，是推高房價的中堅力量。而且，他們還拉高了住房消費的層次。因為他們是二次置業，當然需要更大的戶型、更豪華的裝修、更高檔次的物業管理。當這樣的需求占主流的時候，對于迫切需要一次置業的年輕人來說，只有望房興嘆了。因此，如果不對這些群體的住房消費進行合理引導，對房地產的調控就很難落到實處，應該對這些歷史形成的高增值的住宅征收高比例的所得稅。

　　另外，對不動產征收20%的所得稅是不合理的。從房地產市場來說，不動產增值的根本因素是土地的增值。盡管開發商已經給國家交了土地出讓金，但土地出讓金只是70年土地的使用權的價格，并非土地所有權，任何中國境內的土地的所有權都是屬于全體國民的。因此，土地增值的收益理應全部上繳國家。也就是說，對房地產市場應該征收高比例的所得稅。從國際經驗看，很多國家對房地產市場征收的所得稅稅率是非常高的，比如日本在經濟泡沫出現之前，對于個人而言，4000萬日元的（土地）轉讓收益需要交納20%的收入所得稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。

　　因此，對于歷史上由于房改而獲得的住宅，在轉讓過程中不應有稅收優惠，暫時可以考慮對“未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的”都按住房轉讓全額20%的比例核定征收。從長遠考慮，還應該針對這些住房征收特別的稅種，以修正當年房改中的分配不公平�？紤]不動產的特殊性，政府應該對不動產的所得稅的稅率進行重新核定。