假“贈與”真“買賣”“以租代售”做低合同總價

　　6月1日起全額征收營業稅，8月1日開始征收個稅，近期一系列針對二手房交易的稅收政策實施，令購房不足五年、并打算將房屋轉讓的業主著實“難受”了好一陣子。但在經歷了短暫陣痛后，記者近日在北京、哈爾濱等城市采訪了解到，假“贈與”真“買賣”、“以租代售”以及利用裝修做低房價等避稅手段開始粉墨登場，新一輪避稅大戰也開始在二手樓市上演。

　　假“贈與”真“買賣”

　　有房產中介向記者透露，由于房屋贈與行為在交易過程中一般只收取手續費，由此涉及的營業稅等稅費都是免交的，所以，一時間贈與行為成為二手房交易當中的一個常見避稅方式，也深受交易雙方的青睞。

　　哈爾濱市的陳女士欲將2004年花40萬元購買的一套80平方米住房出售，有人建議陳女士跟買方以親屬的身份辦理贈予公證，于是她與購房者私下簽訂協議，以50萬元成交。

　　她給記者算了筆賬，如果以50萬元估值，“贈與”轉讓的主要稅費有1.75萬元；而在辦理正常過戶的情況下，要繳5.5萬元稅費。

　　針對這種交易方式，北京房產中介“鏈家地產”市場總監金育松接受記者采訪時說，對購買者來說，如何約定付款方式，是一個重要問題，因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，即使買家已經付了定金，也對出售方沒有約束力。

　　“以租代售”

　　與假“贈與”真“買賣”的避稅方式相似，以租代售的形式也是熬過五年期限最常用的避稅方式。

　　記者了解到，“以租代售”避稅方式是指雙方在確定成交的意愿下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產權過戶不繳納營業稅的時間（即取得產權五年）為止，雙方在租賃合同里約定，買賣雙方在正式簽訂買賣合同并實現產權過戶后，買方可以將先期支付的租金用以沖抵購房款。

　　北京千萬家房產中介市場總監常淑娟說，由于房屋的價格具有極大的可變因素，假如在簽訂租賃合同時，所簽的價格與所要求的“五年限制”時間之差后的該房屋價格是不一樣的，如果房屋價格上漲了，那賣家完全可以寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定價格賣掉房子，這對于買家來說，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。

　　做低合同總價

　　一位業內人士告訴記者，和前兩種相對簡單的避稅方式相比，利用做低合同總價避稅是一種相對復雜的避稅方式。但這種方式也是交易雙方最為普遍采用的避稅手段，它可以為出售者和購買者節省大量的稅費成本。

　　該人士舉例說，霍小姐2004年在北京以65萬元購買了一套商品房，并且花了六萬元的裝修費；今年8月份她以100萬元的價格把房子賣給了王先生。如果按照實際的交易價格辦理登記，霍小姐需要繳納5.5萬元的營業稅和一萬元的個人所得稅（按售房收入×1%計算）；而王先生也需要繳納15000元的契稅。

　　但交易雙方為了避稅，將合同價做到72萬，則霍小姐只需要交納3.96萬的營業稅，同時，王先生的契稅只需要交納10800.

　　對于這種交易方式，金育松說，這其中面臨的風險是法律意義上的。房屋交易標的額是按照合同為準，萬一在購買方獲得房屋產權之后，余款的劃割按照合同價支付，出售者就要面臨巨額房款的損失。另外，作為購買者在未來轉手交易時，購房原值按照此合同價計算，必將產生更多的售房受益，從而面臨大幅的個人所得稅支出，到時會得不償失。