2006年6月1日起營業(yè)稅征收期限的延長給原本活躍的二手房市場進行了一次降溫，而個稅征收風波的再次掀起，二手房交易有陷入冰點的趨勢，消費者普遍感到談稅色變。在兩稅齊征時代，此時購房是否合適，消費者備感困惑。但北京中原三級市場部研究人士建議消費者的是，個稅政策并不是如想象中支出增加許多，對于個稅政策應正確理解；另外，消費者在購房時觀念需要改變，盡量購買一些免稅的房屋。

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　　正確理解政策涵義，稅費交納并不是太多

　　個稅的征收并不是新政策，其實，早在1994年起，對于房產(chǎn)、汽車等大宗財產(chǎn)就開始征收所得稅；1999年下發(fā)個稅征收規(guī)定中對個人轉(zhuǎn)讓房屋所得征收個人所得稅的一些特殊情況作了優(yōu)惠政策，但對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅的基本政策始終未變。而此次個稅政策的出臺，并不是新政策，只是對原有規(guī)定的完善與細化。

　　1）對公房市場影響不大。根據(jù)京地稅個[2006]348號文中規(guī)定，公房購房時間的認定參照（京地稅營〔2005〕345號）文件的規(guī)定執(zhí)行，即，可憑原購房發(fā)票或合法付款票據(jù)證明的第一筆購房款交納時間作為購房時間。如果照此規(guī)定，大部分公房購房時間在5年以上。根據(jù)免稅條件（對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅），因此，可以說對公房市場影響不大。

　　2）對于二手商品房來說，支付個稅額度并不高，占購房所有稅費支付的12%左右

　　從目前市場來看，以產(chǎn)權(quán)證上時間為準來作為二手商品房的購房時間，有80%二手商品房屬于個稅征收范圍。但由于108號文中對扣除項目作了增加，因此，從征收額度來看，其實并不高，對消費者影響不太大。另外，若不能提供房屋原值等，個稅可按轉(zhuǎn)讓收入的1%計算，可見，此次個稅考慮更加周到、明確化。

　　以一套2003年二手商品房為例，70平米，售價49萬元為例。目前出售，此套房屋均處于營業(yè)稅和個稅的征收范圍內(nèi)。從目前市場交易情況來看，賣方所支付的所有費用均由買方來承擔。

　　此時，買方需支付費用如下：

　　契稅：490000×1.5%＝7350元 印花稅：490000×0.05%×2＝490元

　　賣方轉(zhuǎn)嫁的費用：營業(yè)稅：490000×5.5%＝26950元

　　個人所得稅：暫按轉(zhuǎn)讓收入的1%計，490000×1%＝4900元

　　買方總共支付以上稅費為：39690元，其中，個稅支付額占所有支付稅費的12%左右

　　3）符合條件可免征個稅，不搞一刀切。對于個稅的征收政府仍然采取一系列優(yōu)惠措施，符合下面情況可免征或少征個人所得稅。即，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：購房金額大于或等于原住房銷售額的，可申請全額退還出售住房時繳納的個人所得稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例，可申請同比例退還出售住房時繳納的個人所得稅；對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　因此，對于消費者來說，應正確理解個稅政策的內(nèi)涵，不要盲目認為個稅是對消費者購房是一個致命打擊，其實個稅征收對消費者影響并不太大，應理性視之。

　　目前避稅方法有多種，但風險極大，無保障

　　個稅征收的額度雖然不高，但消費者的觀念一時間很難轉(zhuǎn)變過來，由此而引發(fā)自營業(yè)稅、個稅征收以來，各種避稅方法輩出。但北京中原三級市場部研究人士建議消費者，有些方式雖然可以避稅，但風險極大，無保障，一定要理性處之，切不可因小失大。

　　目前逃稅的方法常用有如下兩種，一是假贈與；二是簽訂黑白合同。

　　贈與公證風險：

　　首先，假贈與代替真買賣中，雙方意思表示不真實，以合法形式掩蓋逃避稅收的目的，所以根據(jù)合同法的規(guī)定，以房屋贈與代替買賣逃避稅收的行為顯然歸屬無效。

　　其次，假贈與代替真買賣中，賣方有可能不能依據(jù)買賣合同全額取得賣房款（包括追究對方的延期付款責任）；而買方依據(jù)買賣合同取得房產(chǎn)的權(quán)利也不能得到法律有效保護。

　　第三，假贈與代替真買賣從而逃避稅收的行為違反國家稅收征收的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴重者可能受刑事制裁。

　　第四，贈予人不對標的的瑕疵負責，故贈與后如房產(chǎn)本身存在問題很難要求贈予人承擔責任。

　　第五，贈與在符合法定條件下可能被撤銷，受贈人可能人財兩空。

　　另外，在目前市場上的避稅方式中還有一種就是簽訂黑白合同。此種方式對于買賣雙方來說同樣存在著巨大風險。

　　對于賣方來說：

　　一是存在拿不到足額房款情況，因為買方可以各種理由提出抗辯，比如說：在多出的房款寫作物業(yè)附屬設(shè)施補償?shù)那闆r下，辦理完過戶手續(xù)后，買方可以此補償價格較高，顯失公平為由拒絕支付此部分房款。且黑白合同屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)合同法的規(guī)定，此種合同是屬無效合同，如果發(fā)生爭議賣方也不會受法律保護。

　　第二，如果稅收機關(guān)有明確證據(jù)證明此黑白合同是以逃稅為目的的情況下，完全可以進行稅收追繳，嚴重的還可能涉及逃稅罪的問題。

　　對于買方來講：

　　現(xiàn)交易價格較低，在未來買方有意愿出售該物業(yè)，會存在原始購房價格較低，欲出售價格與原始價格差額部分偏高，即個人所得稅計稅價格高，如遇到政策不斷的調(diào)整，存在政策性風險。

　　稅收時代，消費者購房觀念需更新

　　營業(yè)稅、個稅開征后，消費者購房支出有所增加，為了最大限度地做到省錢，北京中原三級市場部研究人士建議有購房需求的消費者觀念要更新。不妨采取下面四項措施，以做到購房省錢。1）盡量購買5年以上的免稅房屋；2）先通過租房的方式靜待房屋超過5年征稅期限后，再購房，以減少稅費支出；3）可購買二手經(jīng)濟適用房，目前回龍觀、天通苑地區(qū)在售的二手經(jīng)濟適用房量很多，選擇余地較大；4）盡量購買小戶型房屋，總價低，稅費支出相應較少些。