改革現行房地產稅制，構建適應我國經濟發展要求的物業稅制已迫在眉睫，這一點已在我國的決策層、理論界、財稅部門及社會有關方面達成共識，并已寫進了黨的十六屆三中全會的決議。自古以來，土地和房屋就是人們最重要的生產和生活資料，也是重要的財產形式，被視為財富的根源，社會穩定的基礎。物業稅（又稱房地產稅）已是一個全球性的為世界多數國家普遍開征的稅，特別是在許多經濟發達國家，物業稅收入已經成為地方政府財政收入的主要來源。筆者認為，改革現行房地產稅制建立物業稅制，應當統籌規劃，分步實施。

　　稅制改革不僅涉及稅制本身的優化問題，而且與改革所面臨的宏觀經濟環境緊密相關，既不能太超前，也不能太滯后，必須充分適應經濟發展，又要促進經濟發展，物業稅改革也不例外。

　　有鑒于此，在當前這樣一個經濟轉型，市場經濟逐步完善的過渡時期，建立物業稅制應當統籌規劃，分步實施。

　　物業稅建設涉及面廣，要解決的問題既多又雜。它對房地產市場的健康、穩定持續發展，甚至對當前和今后一個時期我國宏觀經濟健康穩定發展都會產生重要影響；物業稅制建設對財政收入和稅制格局的變化，對地方稅體系的建立和完善，對居民收入分配的調節，縮小貧富差距，對促進房地產的有效合理使用，對建立資源節約型、環境友好型社會都將產生較大而深遠的影響。物業稅制建設不僅要研究解決稅權、稅負、稅費合并問題，還要研究解決征稅范圍（包括納稅人和征稅對象）、計稅依據、稅率、減免稅等稅制問題，同時要研究解決物業稅征收管理方法及配套措施，以確保物業稅各項政策得到正確貫徹執行，不斷提高物業稅征收率問題。

　　物業稅制規劃和建設應當首先貫徹黨的十六屆三中全會決議提出的“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”、“穩步推進稅收改革”的原則；其次要貫徹“稅制統一、稅權下放、調節收入、節約資源、便于征管”原則。物業稅制建設的目標應當是：將物業稅制建設成國家稅制體系中的重要稅種，地方稅體系中的主要稅種，省以下地方政府財政收入的主要來源（超過50％），能發揮聚財和調節分配的稅收職能作用，促進房地產市場持續健康穩定發展，提高房地產有效管理利用水平，節約資源，保護環境，既能與國際財產稅制相銜接，又符合中國國情的稅制。

　　物業稅制建設的方法應當是研究規劃，制定方案，進行試點，改進完善，全面施行。研究規劃，就是要動員和組織財稅理論界、財稅部門、政府土地房屋管理部門和社會上關心物業稅制建設的人員對物業稅制建設中的問題從理論上、實踐上進行研究，先做出總體規劃，在此基礎上對各個階段要解決的專題問題進行專門研究。提出幾套方案；制定方案，就是綜合備方案的優劣制定一套比較可行的方案；進行試點，就是將上述方案選擇部分地方進行試點，對試點方案進行檢驗；改進完善，就是根據試點的情況對試點方案進行修改、完善；全面施行，就是將通過試點修改和完善的方案在全國推廣施行。推廣試行也可先大城市及郊縣，后中小城市及郊縣、鄉鎮、工礦區，再到其他縣、鎮及農村。

　　物業稅制建設的步驟應在統籌規劃的基礎上，綜合考慮改革的輕重緩急、難易程度、國家宏觀調控要求，社會各界及房地產擁有者和使用者對房地產稅制改革的接受程度等各方因素，科學安排改革的步驟：

　　在稅費的合并方面，目前，房地產涉及的稅種有交易環節的營業稅、城建稅、印花稅、契稅、土地增值稅；收益環節的企業所得稅、個人所得稅；保有期間的城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅。在收費上有稅務部門征收的教育費附加以及規劃，國土、建設部門征收的有關費用。物業稅制建設在稅費合并方面可以分四步走：

　　第一步，合并房地產保有期間的稅種，將內外稅種合并，房屋和土地稅種合并，即把城市房地產稅、房產稅、城鎮土地使用稅合并建立新的物業稅。

　　第二步，在第一步建設到位并正常運行一段時間后，將房地產交易環節的部分稅種并入物業稅，即將契稅、土地增值稅、印花稅并入物業稅，增加物業稅收入規模，提高物業稅收入在地方財政收入中的比重。

　　第三步，在第二步改革到位并正常運行一段時間后，將國家對房地產交易等行政事業性收費并入物業稅（包括教育費附加），進一步擴大物業稅收入規模，使物業稅成為地方政府財政收入的主要來源。

　　第四步，停征房地產交易環節的營業稅、城建稅，或降低房地產交易環節的營業稅、城建稅稅負，適當提高物業稅稅率，鼓勵房地產流通，促進房地產市場發展，提高房地產利用率，減少空置房屋，節約土地資源。通過稅費合并，達到整合稅種、規范稅制、穩定收入的要求，使物業稅成為地方稅體系中的主要稅種。對物業經營所得征收的所得稅是否并入物業稅應當慎重研究，筆者意見是不擬將所得稅并入物業稅。因為，所得稅是對物業經營所得的征稅，有所得則征，沒有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物業稅取代所得稅，不利于發揮所得稅的職能作用，不利于多環節調節收入分配、公平稅負。物業保有期只有對外經營才有所得，如果把物業經營所得征稅并入物業稅，那么，對物業經營收入征收的營業稅、城建稅等是不是也應并入物業稅，這樣就混淆了物業保有和經營不同稅收的性質作用，是不可取的。

　　在擴大征稅范圍方面。這里說的物業稅征稅范圍包括物業稅納稅人的范圍和物業稅征稅對象的范圍，以及物業所在區域的范圍。現行房地產有關稅種納稅人范圍，是指在城市、縣城、建制鎮和工礦區擁有房地產的單位和個人。對行政事業單位房產和居民自行居住用房產免征房產稅。物業稅的征稅對象范圍主要是指征稅區域范圍內的土地和房產。物業稅的地域范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。物業稅制要發揮其聚集財政收入和調節分配的職能，就必須在現行房地產稅制基礎上擴大征稅范圍，增加征稅覆蓋面，以達到寬稅基的要求。在物業稅制建設過程中，應當考慮實際情況，逐步擴大征稅范圍。擴大征稅范圍也可考慮分三步進行：

　　第一步，取消現行房地產稅對事業單位擁有的房地產和居民個人擁有的別墅等少數高檔住房的免稅優惠，征收物業稅。從稅收上配合國家宏觀調控，控制建造別墅等高檔住宅，提高高檔住宅保有期的成本，節約土地資源，調節部分收入。

　　第二步，在第一步成功實施的基礎上研究擴大對居民擁有普通住宅的征稅問題，進一步縮小減免稅范圍，按照低稅負的原則確立居民普通住宅的稅負，同時使物業稅收入規模得到擴大。這一步改革，要慎重處理好改革、發展、穩定的關系，要在大多數居民有負擔能力、能承受、能理解的前提下進行，不能操之過急，不能因改革影響穩定，影響房地產市場發展。

　　第三步，實行由城市到農村的改革。把物業稅征稅區域從城市擴大到農村，這是由于一方面隨著城市化進程的加快，城市在向農村延伸、擴展，衛星城鎮在增多。另一方面，隨著人們生活水平的提高更加注意健康和環保，農村的度假村、別墅和其它商品房將迅速發展，如對農村房地產不征稅，將不利于節約土地資源和環境保護，不利于農村公共設施的建設，不利于統籌城鄉協調發展，不利于社會主義新農村建設。

　　物業稅征稅范圍在由城市向農村擴大的過程中，要穩步進行。農村、農民、農業問題不僅僅是經濟問題，更是重大的政治問題，物業稅范圍擴大到對農村房產和土地征收，要堅持不能增加絕大多數農民的負擔，不能增加農民種植業、養殖業成本，不能影響社會主義新農村建設的原則。因此，物業稅征稅范圍擴大到農村，也應分為三步進行：

　　第一步，把物業稅征稅范圍首先擴大到大城市郊區。因為這些大城市郊區房地產已發展到了相當的規模，房地產市場較為活躍，房地產價格到了一定的水平，郊區農民較為富裕，有一定的負擔能力，加之宏觀上要求對這些城市房地產市場進行調節，這些城市也是當前房地產宏觀調節的重點。

　　第二步，將物業稅改革由大城市郊區擴大推廣到中小城市郊區和旅游風景區及周邊地區，通過這一步改革擴大物業稅規模，增強中小城市的財力，促進中小城市公共設施的建設。

　　第三步，由地方政府根據區域內房地產發展規模和房地產市場發展情況，綜合考慮調節收入、節約土地資源等多種因素，確定物業稅進一步擴大的區域。在這一步要慎重研究對農村哪些土地和房屋應當征稅，對農村房地產征收物業稅要與各地農村房地產的發展規模和市場發展相適應，要綜合考慮農村、農民、農業問題，要有利于農村農業發展，合理界定農民擁有房屋征稅范圍。

　　在改進和完善計稅依據方面。計稅依據有多種選擇，包括房地產建造原價、凈值、租金、評估價或房屋土地的面積等。評估價一般又包括市場交易平估價、重置成本評估價、市場收益評估價等，我國房產稅和城市房地產稅計稅依據為房屋建造原價，對用于出租的房屋以租金收入為計稅依據，土地使用稅的計稅依據為土地使用面積。將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅合并建立新的物業稅后：

　　第一步，不論房地產是否出租還是自用，均以房地產原價為計稅依據，對土地也不再另按面積征稅。這樣做繼承了現行房產稅對自用房產的征稅辦法，盡管不盡合理，但簡便易行，征收成本較低。

　　第二步，要有計劃、有步驟積極研究探索按評估價征稅問題：

　　一是要總結當前模擬評稅試點經驗，不斷完善模擬評稅辦法；

　　二是要學習借鑒國際上一些好的做法，根據各地不同情況和房地產不同類別，確定房地產價格的評估程序、方法和標準；

　　三是明確評稅主體及評稅主體在確定房地產評估值中的地位、法律效力及相關職責。房地產價值評估是一個專業性、技術性非常強的工作。

　　目前世界各國和地區在征收房地產稅時，對房地產價值的評估主要有兩種做法：

　　一是由稅務部門直接評估并按自行評估的房地產價值征收房地產稅，如美國、香港等。

　　二是由國土房產管理部門或由其委托中介機構——房地產專業評估機構進行評估，由土地房屋管理部門審核確定房地產評估價值，稅務部門不從事房地產價值評估工作，直接依據土地房屋管理部門審核確認的房地產評估價值征稅，如澳大利亞、新西蘭等。

　　從我國現行體制來看，擬采用第二種做法來確定評估主體。這是因為，稅務部門直接進行房地產價值評估需要成立專門機構，招聘房地產評估和信息技術專業人才，還要直接收集房地產市場信息，據了解，香港對房地產物業征收的差餉稅由差餉署征收管理。差餉署直接隸屬于財政司，是與香港稅務局平行的獨立單位，現有人員900多人，高峰時達到1300多人，而香港稅務局也只有2000多人。我們在現行情況下要成立專門的機構管理房地產稅，或在地稅部門成立專門機構進行房地產價值評估難以做到，而地稅部門就現有人員數量和素質都不能勝任房地產價值評估工作。因此，由國土房管部門或由其委托房地產評估專業機構評估房地產價值，然后由政府土地房管部門審查確認房地產評估價，稅務部門依據這個評估價征收物業稅，比較符合精簡行政機構和人員的要求，使評估工作市場化、社會化，這種方法不惜為一種較好的方法。

　　房地產價值評估機制等有關問題解決之后，我們就可以進行物業稅計稅依據改革的第三步，即在條件具備的地方，按房地產評估價值征收物業稅，使稅收的增減與房地產價值的升降成正比，房地產稅制更加公平、合理。

　　物業稅制建設上述幾方面及其他方面，不是互相割裂的，而是互相聯系的，各方面改革可以綜合考慮，同時推進。如第一步可在歸并房地產保有環節稅種的同時，統一物業稅計稅依據，不分內外資，也不分自用還是出租，物業稅統一以房地產的原值為計稅依據，并同時把物業稅的征稅范圍擴大到事業單位和部分大城市的高檔住宅。

　　總之，物業稅改革應當動員各方力量認真研究，制定一個物業稅改革的5-10年規劃，有計劃、有步驟地推進，做到每年往前推進一小步，三年一大步，用八至十年時間建成一個稅制完善、管理科學、稅源穩定、收入規模較大、在國家稅制體系中有重要地位的物業稅，并使之成為地方政府財政收入主要來源，地方稅體系中的主要稅種。