【課程介紹】

房地產業作為一個高增值的行業，30%-60%的四級超率累進稅率使得土地增值稅對企業的利潤影響匪淺。因此，房地產開發企業的土地增值稅納稅籌劃也顯得刻不容緩。本課程主要從土地增值稅的范圍界定、納稅人、稅額計算和征收管理等方面進行詳細講解，幫您快速掌握土地增值稅管理的必備知識。

試聽內容選自 《土地增值稅清算管理必備知識》 1.1土地增值稅的范圍界定（時長：32:17）

【課程筆記】

1.1土地增值稅的范圍界定

一、征收范圍界定

1.轉讓的土地使用權是國家所有的土地使用權。

憲法和土地管理法規定，城市土地屬國家所有，農村和城市郊區土地，除法律規定屬國家所有外，屬集體所有。

國家所有土地，其土地使用權轉讓屬土地增值稅征收范圍。

農村集體所有土地，不得自行轉讓，只有根據法律規定，由國家征用后變為國家所有，才能轉讓。

2.發生房地產權屬轉讓行為。

國有土地使用權轉讓，指土地使用者取得土地使用權后，將其再轉讓行為，包括出售、交換和贈與。

【注意】：  國有土地使用權出讓（即政府以土地所有者身份將土地使用權出讓給他人），不屬土地增值稅征收范圍。國有

土地使用權、房產產權未轉讓，也不屬土地增值稅征收范圍。   

（如企業將建筑房屋出租出去，無論租期多長，都屬于出租行為，而不屬于企業的產權即房屋的使用所有權和土地使用權的轉讓行為。）

3.取得收入。

房地產權屬雖轉讓，但未取得收入行為，如房地產繼承，不屬土地增值稅征收范圍。

根據這三條判定標準，稅法對若干具體情況是否屬土地增值稅征稅范圍進行判定，房地產企業可根據這些判定標準合理稅收籌劃。

1.合作建房。

稅法規定，對一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的（即發生了土地房屋的權屬變更），應征土地增值稅，前提是不能直接以房地產公司名義開發。

2.房地產的代建房行為。

房地產代建行為指房地產公司代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入行為。

對房地產公司而言，雖取得收入，但沒發生房地產權屬轉移，其收入屬勞務收入性質，故不屬土地增值稅征稅范圍。

房地產公司可利用這種建房方式，在開發之初確定最終用戶，實行定向開發，以達到減輕稅負目的，避免開發后銷售繳土地增值稅。前提是要符合代建房稅收規定：

（1）以委托方名義辦理房屋立項及相關手續；

（2）與委托方不發生土地使用權、房屋產權轉移；

（3）與委托方事前簽委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結算。

凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結算，均屬房屋銷售行為，按 “銷售不動產”稅目征增值稅。

二、不征稅范圍界定

1、房地產出租，不屬土地增值稅征收范圍。

（房地產出租并沒有發生土地房屋的權屬轉移。合同法中對房屋出租超過20年的，只是司法上不保護出租方的合法權益，但在稅收上土地增值稅的征收是以房屋的權屬變更為前提的，房地產出租超過20年在法律性質上仍然是出租行為。所以不能以視同銷售為由征收土地增值稅。）

2、房地產抵押，抵押期間，不屬土地增值稅征收范圍。抵押期滿后，以房地產抵債發生房地產權屬轉讓的，納入土地增值稅征收范圍。

3、房地產公司代客戶進行房地產開發，完成后向客戶收取代建收入行為，不屬土地增值稅征收范圍。（屬于代理服務行為）

4、房地產重新評估發生增值，不屬土地增值稅征收范圍。

（只發生評估增值，未發生權屬變更，所以不屬于土地增值稅的征收范圍）

三、不納入征稅范圍界定

以繼承、贈與方式轉讓房地產，不納入土地增值稅征收范圍。

【注意】不納入征收范圍房屋產權、土地使用權“贈與”僅指以下情況   (財稅[1995]48號，1995-5-25 )：

（1）贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人；

（2）通過中國境內非營利社會團體、國家機關贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。

四、免稅范圍界定

（一）以房地產“投資、聯營、合作建房、企業兼并”：

1、財稅[2006]21號：  對以土地（房地產）作價入股進行投資入股或聯營的，凡所投資聯營企業從事房地產開發的，或房地產企業以其建造的商品房進行投資聯營的，均不適用財稅字[1995]48號第一條暫免征土地增值稅規定。對于投資方或者權屬變更方要征收土地增值稅。

2、財稅[2018]57號：

（1）按《公司法》規定，非公司制企業整體改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前企業將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉移、變更到改制后的企業，暫不征土地增值稅。整體改制指不改變原企業投資主體，并承繼原企業權利、義務行為。

（2）按法律規定或合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。

（3）按法律規定或合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

（4）單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

（5）上述改制重組有關土地增值稅政策不適用房地產轉移任意一方為房地產開發企業情形。…….

本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。

【案例】

以接受投資入股土地開發，土地入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證？如先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方股權，股權溢價能否作土地成本扣除？

【分析】

以接受投資形式取得土地，土地成本扣除，應以財稅【2006】21號(2006年3月2日頒布）執行日期為界限，按以下方法處理：

（1）投資業務發生在2006年3月2日前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的價款和按國家統一規定交納有關費用作其取得土地使用權所支付金額據以扣除，投資或聯營時形成的土地使用權溢價不得在被投資方扣除。

（2）投資業務發生在2006年3月2日后，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規定征收土地增值稅的，以投資方征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付金額據以扣除。

（3）廈門市地方稅務局公告2015年第3號(自2015年5月1日起施行）規定：“納稅人以接受投資、抵償債務、非貨幣性交換等方式取得國有土地使用權的，應提供書面材料”。

根據以上規定，為證明投資業務真實性、合法性，清算時應提供以下文件，其土地成本才能扣除：投資土地《評估報告》、《投資協議》、接受投資土地《國有土地使用證》、接受土地投資《契稅完稅（免）憑證》、《對方土地增值稅完稅憑證復印件》、投資業務《驗資報告》。

【提示】

先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方股權，股權溢價，不屬取得土地使用權支出，不能作土地成本扣除。

（二）建普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額征土地增值稅。(財稅[1995]48號，1995-5-25 )

【問題】 清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可按住宅對待？

【分析】目前社會上對“公寓”定義和分類標準不同，通常所說“公寓”主要包括“住宅式公寓”、“服務性公寓”兩種。

“商住兩用房”指一套住房同時具有住宅、商用兩種功能的房屋。

房地產企業銷售“公寓”、“商住兩用房”能否按住宅對待，按以下原則掌握：

（1）清算時，房地產企業已給購房人辦理房屋產權證的，房屋產權證登記的類別為住宅的，或清算時還沒辦理房屋產權證的，銷（預）售許可證確定的房屋類別為住宅的，可按住宅對待。

（2）如以上兩證未明確房屋類別的，《房屋產權證》《土地使用證》使用年限都是70年的，可按住宅對待。

（三）因國家建設需要依法征用、收回房地產，免征土地增值稅。
因國家建設需要依法征用、收回房地產，指因城市實施規劃、國家建設需要被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

（四）因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照有關規定免征土地增值稅。

【注意】

因城市實施規劃而搬遷，指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定搬遷情況；
因國家建設需要而搬遷，指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而搬遷情況。(財稅[2006]21號，2006-5-15 )

（五）保障性住房

1、財稅【2008】24號：  企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

2、財稅【2010】88號：  對企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

3、財稅【2013】101號 ：  企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

【課程觀看方式】

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