案例

鞠某通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)看上一套價(jià)格86萬(wàn)元的二手房，但嫌價(jià)款太高、稅費(fèi)太高，請(qǐng)求房主張某降點(diǎn)價(jià)。由于雙方一時(shí)協(xié)商不好，中介的工作人員就給他們支了一招，建議簽兩份價(jià)格不同的合同，用低于實(shí)際成交價(jià)格的合同來(lái)備案和報(bào)稅，這樣彼此都可以少繳一些稅款。于是雙方簽訂了兩份A、B房屋買賣合同，A合同中房屋成交價(jià)格為86萬(wàn)元，B合同中房屋的成交價(jià)格為46萬(wàn)元，同時(shí)將該房屋內(nèi)家具、家電、裝修裝飾等作價(jià)40萬(wàn)元，總計(jì)仍為86萬(wàn)元，并用B合同到房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了備案。

分析

這種合同被人們稱為“陰陽(yáng)合同”或“黑白合同”。其中，做低房?jī)r(jià)、交房產(chǎn)部門查驗(yàn)和備案的那份叫“陽(yáng)合同”；由當(dāng)事人內(nèi)部掌握、反映實(shí)際成交 價(jià)、供雙方履行的那份叫“陰合同”。那么，這樣做是否合法，存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

簽訂“陰陽(yáng)合同”確實(shí)可以給當(dāng)事人帶來(lái)非正當(dāng)利益，但這是一種違規(guī)行為，這種掩蓋非法目的的做法，暗藏著很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)包括：

一是涉嫌逃稅要承擔(dān)法律責(zé)任，即稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦查實(shí)的話要追繳稅款，而且要處以稅款5倍以下的罰款。如果數(shù)額到了一定程度要受刑事處罰，我國(guó)《刑法》201條有規(guī)定，作為納稅人如果逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

二是當(dāng)買房人再次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，將面臨賣出和買入價(jià)之間差額較大，相應(yīng)稅費(fèi)被拉高的問(wèn)題，將要承擔(dān)更多的稅賦。

三是如果買者用該房屋抵押，就得不到這個(gè)房屋真實(shí)價(jià)格的抵押，銀行只會(huì)按你在房產(chǎn)局備案的那個(gè)合同來(lái)確定。

四是當(dāng)買賣雙方因交易發(fā)生爭(zhēng)訟時(shí)，一旦進(jìn)入法律程序，由于簽訂陰陽(yáng)合同屬于當(dāng)事人惡意串通損害國(guó)家利益的行為，“陽(yáng)合同”肯定會(huì)被宣布無(wú)效，因而基于這份合同所進(jìn)行的過(guò)戶行為也會(huì)被撤銷。這樣，買方就面臨著支付了房款而無(wú)法取得房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

五是雙方因支付價(jià)款發(fā)生糾紛時(shí)，如買方主張按照備案合同中的房?jī)r(jià)購(gòu)買，不再購(gòu)買“作價(jià)”的各類配套設(shè)施設(shè)備，即便法院最終確認(rèn)按照實(shí)際的成交價(jià)格來(lái)交易，由于雙方在交易環(huán)節(jié)中涉嫌避稅，也會(huì)被追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

另外，簽訂“陰陽(yáng)合同”的雙方還都可能被相關(guān)部門將其逃稅行為記入個(gè)人征信體系，留下信用污點(diǎn)。

總之，簽訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按照市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)行，否則不僅會(huì)導(dǎo)致有關(guān)行為無(wú)效，還會(huì)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，因此這樣的合同還是不簽為好。