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《國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告》及解讀[征求意見稿]征求意見
為進一步加強我市土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關規定，我局擬定了《國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告》及解讀(征求意見稿)，現于4月17日至5月16日在國家稅務總局寧波市稅務局網站對社會公眾進行為期1個月的公示，征求社會意見。納稅人可登錄國家稅務總局寧波市稅務局網站閱讀上述文件，并可通過郵寄、電子郵件的方式反饋意見建議。(地址：寧波市鄞州區百丈路8號國家稅務總局寧波市稅務局財產和行為稅處803室；郵編315040。郵箱：nbswfgc@126.com)
附件：
1.國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告(征求意見稿)
2.關于《國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告(征求意見稿)》的解讀
國家稅務總局寧波市稅務局
2023年4月17日
國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告
(征求意見稿)
為進一步加強土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關規定，現就土地增值稅清算有關政策問題公告如下：
一、土地增值稅清算單位和預征率的確認
土地增值稅以規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》所列建設項目為單位進行清算。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別核算增值額和增值率。
普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產土地增值稅預征率均為2%，保障性住房暫不預征土地增值稅。
“普通住宅”的認定：市區按照寧波市人民政府辦公廳《關于確定市區普通住房標準的通知》(甬政辦發〔2005〕104號)公布的標準執行,其他各地按照當地政府公布的標準實施。對有獨立產權且能夠單獨轉讓的車位、車庫等，按照其他類型房地產核算。
二、土地增值稅收入的確認
(一)轉讓房地產的收入包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價款及有關的經濟收益。
(二)轉讓無產權或不能單獨轉讓的車位、車庫等收入，應計入相應主體房產轉讓收入。
(三)房地產開發企業按商品房買賣合同(含合同附件、補充合同等，下同)約定，提供的裝修屬于商品房買賣一部分的，裝修款計入商品房轉讓收入。
三、取得土地使用權所支付的金額的確認
(一)政府有關部門直接向房地產開發企業收取的市政基礎設施配套費，房地產開發企業取得相應財政票據的，按國家統一規定交納的有關費用列入取得土地使用權所支付的金額扣除。
(二)房地產開發項目內實物配建房，在土地出讓合同(含合同附件、補充合同等，下同)中寫明與土地使用權取得相關聯且由房地產開發企業無償建設的，相應成本費用歸入取得土地使用權所支付的金額。
(三)房地產開發企業繳納的土地出讓違約金不得扣除。
(四)房地產開發企業受讓土地使用權后，設立項目公司進行開發，同時符合下列條件的，可憑房地產開發企業取得的土地出讓金票據作為項目公司取得土地使用權所支付的金額的扣除憑證，按規定計算扣除：
1.房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司，或者項目公司與政府部門簽訂出讓合同或變更協議，確認土地受讓人為項目公司；
2.政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變。
四、房地產開發成本的確認
(一)房地產開發項目紅線外配建公共設施，在土地出讓合同中寫明與土地使用權取得相關聯且由房地產開發企業建設的，相應成本費用歸入公共配套設施費。
(二)銷售已裝修商品房按本公告規定裝修款確認應稅收入的，裝修費用允許在應稅收入對應的房產類型中扣除。允許扣除的裝修費用，應在商品房買賣合同中列明內容，且限于以房屋為載體不可移動,拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。
五、與轉讓房地產有關的稅金的確認
允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個開發項目不能按清算單位準確歸集的，按各清算單位銷售額的占比計算分攤；同一清算單位內各房產類型不能準確歸集的，按各房產類型銷售額的占比計算分攤。
六、財政部規定的其他扣除項目的規定
取得未竣工房地產開發項目后再次轉讓或開發為商品房進行銷售的，在計算增值額時，只允許將新投入的房地產開發成本部分作為加計扣除的基數。
七、扣除項目的計算分攤原則
(一)取得土地使用權所支付的金額(以下簡稱土地成本)的分攤
1.對土地出讓合同中明確規定不同清算單位、不同房產類型對應土地價款的，按出讓合同約定金額確定對應的土地成本。
2.不符合上述第1點要求的，同一宗土地有多個清算單位，按各清算單位占地面積比例分攤土地成本；同一清算單位內有不同房產類型，按各房產類型建筑面積比例分攤土地成本。
同一清算單位內若不同房產類型中有聯排、別墅類型的低層住宅，低層住宅地塊與其他地塊對應的土地成本，可按照占地面積比例分攤。
3.同一宗土地內公共配套設施土地成本按照上述方法分攤后計入公共配套設施費。
4.實物配建房相關成本費用按清算時實際已發生的金額在本次清算單位和未清算單位中計算分攤。
(二)房地產開發成本的分攤
房地產開發項目中，開發成本相應合同明確受益對象的，直接計入對應的受益對象；未明確受益對象或有多個受益對象的，按照以下方法進行分攤：
1.納稅人取得的同一宗土地進行分期或者同時開發多個清算單位的，按照可售建筑面積比例分攤共同的開發成本。可售建筑面積包括沒有獨立產權，通過產權證附注注明的附屬設施面積。
同一宗土地各清算單位清算時間不一致，未清算單位可售建筑面積無法確定的，按各清算單位的規劃建筑面積計算分攤；建筑面積無法確定的，按各清算單位的占地面積計算分攤。
2.根據受益性原則，多個清算單位共同發生的公共配套設施費，按照清算時實際已發生的金額在本次清算單位和未清算單位中計算分攤。
3.同一清算單位內不同房產類型共同發生的開發成本按可售建筑面積比例分攤。
4.銷售已裝修房屋，商品房買賣合同明確受益房產類型的，裝修費用直接計入對應房產類型。
(三)房地產開發費用的分攤
房地產開發費用參照本公告第七條第二項分攤方法處理。
(四)其他規定
考慮到商業用房開發實際情況，同一清算單位中有多種房產類型的，在按上述規定分攤共同的成本費用時，允許商業用房分攤比例上浮10%計算，其他房產類型分攤比例相應下浮。
八、清算程序的規定
(一)清算手續
凡符合應辦理土地增值稅清算條件的房地產開發項目，納稅人應在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
凡主管稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，由主管稅務機關出具《土地增值稅清算通知書》，納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內辦理清算手續。
納稅人在辦理清算手續時，應提交以下清算資料，填寫土地增值稅清算材料清單并注明提交日期：
1.土地增值稅清算申報表、相關附表及底稿；
2.房地產開發項目立項、開發、銷售等基本情況；
3.國有土地使用權出讓合同、不動產權證及支付憑證；《建設工程規劃許可證》等各類許可證書、測繪報告、竣工驗收證明、竣工決算報表；拆遷(回遷)合同以及相關憑證；各類合同和有效憑證；商品房購銷統計表、明細表；發票臺賬等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；
4.納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；
5.主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
納稅人應對清算資料的真實性、準確性和有效性負責。
(二)清算受理
主管稅務機關收到納稅人提交的清算資料后，應在10個工作日內作出是否受理的決定。
對符合清算條件且報送資料完備的，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。
對符合清算條件但報送的資料不全的，應出具《土地增值稅清算資料補正通知書》，并要求納稅人在30日內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。納稅人補報清算資料的時間不計入清算受理決定時間。
對不符合清算條件的，不予受理，并出具《土地增值稅清算不予受理通知書》。
(三)清算審核
主管稅務機關應自受理納稅人清算之日起90日內完成清算審核并出具《土地增值稅清算審核結論通知書》。符合核定征收條件的，向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》，自發出通知書之日起90日內完成核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結論通知書》。
清算審核在90日內完成確有困難的，經縣以上稅務局(分局)局長批準，可以適當延長審核期限，但延長期限不得超過90日。
(四)清算申報
納稅人應在收到《土地增值稅清算受理通知書》當日辦理初次清算申報。土地增值稅清算稅款所屬期起止時間為該項目首次取得銷售收入時至辦理初次清算申報的上季度季末。
納稅人應在收到《土地增值稅清算審核結論通知書》后次月15日內重新辦理清算申報，進行補稅或退稅。15日是法定休假日或申報期限內有連續3日以上法定休假日的，按《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第一百零九條的規定順延。
房地產開發項目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結束期間轉讓的房地產，不再預征土地增值稅，納稅人應在收到《土地增值稅清算審核結論通知書》后的第一個土地增值稅按期申報納稅期限內，按照尾盤轉讓的政策一次性申報繳納相應的稅款。
本公告自2023年XX月XX日起施行。《寧波市地方稅務局關于進一步加強房地產開發項目土地增值稅清算工作的通知》(甬地稅二〔2009〕104號)、《寧波市地方稅務局關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》(甬地稅二〔2010〕106號)、《寧波市地方稅務局關于土地增值稅征管問題的公告》(2010年第1號)、《寧波市地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》(2015年第1號)同時廢止。
特此公告。
國家稅務總局寧波市稅務局
2023年XX月XX日
關于《國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告》(征求意見稿)的解讀
為進一步規范土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關規定，制訂《國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅清算若干政策問題的公告》(征求意見稿)(以下簡稱《公告》)。現解讀如下：
一、《公告》主要內容有哪些？
《公告》對土地增值稅清算單位、預征率、清算收入、取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、與轉讓房地產有關的稅金的確認、財政部規定的其他扣除項目的規定、扣除項目的計算分攤原則以及清算程序等事項作了進一步明確和細化。
二、清算單位和預征率是如何規定的？
土地增值稅以規劃部門核發的《建設工程規劃許可證》所列建設項目為單位進行清算。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產分別核算增值額和增值率。普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產土地增值稅預征率均為2%，保障性住房暫不預征土地增值稅。
三、清算收入是如何規定的？
《公告》規定，轉讓房地產的收入包括轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價款及有關的經濟收益。同時，《公告》對轉讓附屬設施收入以及裝修收入的確定作了明確。
四、扣除項目是如何規定的？
政府有關部門直接向房地產開發企業收取的市政基礎設施配套費以及符合條件的房地產開發項目內實物配建房，相應成本費用歸入取得土地使用權所支付的金額。房地產開發企業繳納的土地出讓違約金不得扣除。
符合條件的裝修費用允許在應稅收入對應的房產類型中扣除。允許扣除的裝修費用，應在商品房買賣合同中列明內容，且限于以房屋為載體不可移動,拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。
允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個開發項目不能按清算單位準確歸集的，按各清算單位銷售額的占比計算分攤；同一清算單位內各房產類型不能準確歸集的，按各房產類型銷售額的占比計算分攤。
取得未竣工房地產開發項目后再次轉讓或開發為商品房進行銷售的，在計算增值額時，只允許將新投入的房地產開發成本部分作為加計扣除的基數。
五、扣除項目的計算分攤原則是如何規定的？
《公告》明確了房地產開發項目各項扣除項目的計算分攤原則。
其中：多個清算單位發生的成本費用，按照稅收規定可準確區分受益對象的，直接計入各清算單位；無法準確區分的，明確了取得土地使用權所支付的金額以及其他扣除項目的計算分攤處理規則。同一清算單位中不同類型房地產發生的成本費用，按照稅收規定可準確區分受益對象的，直接計入不同類型房地產；對不同類型房地產共同發生、無法準確區分受益對象的扣除項目，明確了取得土地使用權所支付的金額以及其他扣除項目計算分攤的處理規則。
六、清算程序規定方面有哪些變化？
清算受理方面，《公告》規定，主管稅務機關收到納稅人提交的清算資料時，應認真核對納稅人提供的資料，并在收到資料后的10個工作日內作出是否受理的決定。對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應向納稅人出具《土地增值稅清算資料補正通知書》，并要求納稅人在30日內補報。
清算審核方面，《公告》規定，主管稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核并向納稅人出具《土地增值稅清算審核結論通知書》。符合核定征收條件的，主管稅務機關向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》，稅務機關應自發出通知書之日起90日內完成對房地產項目的核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結論通知書》。清算審核在90日內完成確有困難的，經縣以上稅務局(分局)局長批準，可以適當延長審核期限，但延長期限不得超過90日。
清算申報方面，《公告》規定，納稅人應在收到《土地增值稅清算受理通知書》當日辦理初次清算申報。房地產開發項目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結束期間轉讓的房地產，不再預征土地增值稅，納稅人應在收到《土地增值稅清算審核結論通知書》后的第一個土地增值稅按期申報納稅期限內，按照尾盤轉讓的政策一次性申報繳納相應的稅款。同時，納稅人應在收到《土地增值稅清算審核結論通知書》后次月15日內重新辦理清算申報，進行補稅或退稅。15日是法定休假日或申報期限內有連續3日以上法定休假日的，按《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第一百零九條的規定順延。
七、政策執行時間是如何規定的？
《公告》明確自2023年XX月XX日起施行。
國家稅務總局寧波市稅務局
2023年XX月XX日
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