本周接到會員咨詢的這個問題，咋一看，以為挺簡單的，但是在實務中仔細分析，涉及的政策規定還不少呢，下面老顧跟大家一起來學習了解一下相關的規定。

納稅義務人：

依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》（以下簡稱“暫行條例”）規定，房產稅由產權所有人繳納。因此，在自有房屋出租的業務中，出租方為納稅義務人。

在實務中，多數的地方稅局有規定，轉租業務中，轉租方不繳納房產稅。個別地區比如吉林原地稅局就規定了轉租方也按取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產稅。

計稅依據：

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。依據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

如果出租方享受免征增值稅的，確定計稅依據時，租金收入不扣減增值稅額。

適用稅率：

稅率為12%

小規模納稅人在2019年1月1日至2021年12月31日期間可以減征50%。

納稅義務發生時間：

《暫行條例》并沒有做出明確規定，參考《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定，出租房產，自交付出租房產之次月起計征房產稅。

納稅地點：

由房產所在地的稅務機關征收。

納稅期限：

《暫行條例》規定：房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。

由于《暫行條例》授權了各地省級政府規定具體的納稅期限，所以在實務出現了比較大的差異。

1、按月分期繳納，以遼寧、大連、廈門等地為代表。

（1）遼地稅函[2006]125號規定，出租房屋的納稅人，應于出租房屋的次月起按月繳納房產稅。

（2）大連市地方稅務局公告2011年第5號規定，在大連市行政區域內出租房屋的納稅人，應當自出租房屋的次月起，按月繳納房產稅，房產稅的計稅依據為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內按月分攤后的價值。

（3）廈門市地方稅務局公告2016年第3號規定，依照房產租金收入計算的房產稅為按月繳納，申報期限為次月的1日-15日

但是大連同時規定了例外情況：凡到稅務機關代開發票的出租房屋納稅人，應當在稅務機關代開發票時，按照代開發票金額，一次性繳納房產稅。

2、按增值稅申報期限申報繳納，以廣東各市為代表。

（1）東莞市地方稅務局公告2017年第2號規定，依照租金收入計算繳納的房產稅，其申報繳納期限依照不動產出租的增值稅申報繳納期限執行。

（2）國家稅務總局中山市稅務局公告2019年第1號規定，依照房產租金收入計算繳納的房產稅，其繳納期限依照納稅人提供不動產經營租賃服務的增值稅繳納期限執行。

如果增值稅是按月繳納，房產稅也按月繳納，如果增值稅按季度繳納，房產稅也按季度申報繳納，這樣一來增值稅稅小規模納稅人與一般納稅人就會有差異

3、按一次性繳納，以海南、江蘇、貴州等地為代表。

（1）海南省地方稅務局2016年第5號規定，按房產租金收入計算繳納房產稅的，納稅人應于取得租金收入的次月15日內申報納稅。

（2）蘇地稅規[2013]6號規定，按租金收入計征房產稅的，納稅人應于實際收取租金收入的次月15日內申報納稅。

（3）貴州省地方稅務局公告2016年第11號規定，依照房產租金收入計算繳納的房產稅，申報繳納期限為取得租金收入后的次月1日至15日；取得租金收入時間滯后于合同約定付款日期的，申報繳納期限為合同約定付款日期的次月1日至15日。

以上三個省的規定，江蘇省的規定對納稅人最為有利，實際收到租金才交房產稅，避免了有收入卻沒錢交稅的問題。

 | 作者：老顧（正保會計網校答疑專家）