新用戶掃碼下載房地產企業預繳的增值稅應當如何抵減應納稅額
《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：
“第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
（注：自2019年4月1日，房地產企業銷售自行開發的房產，稅率降為9%）
第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”
另參考《關于印發<增值稅會計處理規定>的通知》（財會[2016]22號）規定：“‘預交增值稅’明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。……房地產開發企業等在預繳增值稅后，應直至納稅義務發生時方可從‘應交稅費——預交增值稅’科目結轉至‘應交稅費——未交增值稅’科目。”
根據上述規定，房地產開發企業預收賬款預繳的增值稅只能在該預收賬款計提銷項稅額（或應納稅額）時抵減應納稅額。
下面我們舉個例子來看一下
甲房地產是增值稅一般納稅人，有一個老項目，增值稅采用簡易計稅，企業2016年至2019年預收房款合計2.1億元，預繳增值稅600萬元，在2020年1月份交房，把1050萬元預收賬款結轉收入，不考慮其他事項。
那么1月份的應納稅額=1050/（1+5%）*5%=50萬元，在納稅申報時，可以抵減1050萬元預收賬款已預交的增值稅30萬元，本期實際應該繳納增值稅20萬元。未抵減完的預繳稅款570萬元可以結轉以后期間繼續抵減。
作者：老顧（正保會計網校財稅專家）
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